Trái phiếu doanh nghiệp BĐS: “Chiếu chơi" dành cho các “đại gia” tiền mặt?

“Một cuộc chơi rầm rộ”

Năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản huy động 57.110,7 tỷ đồng bằng phát hành trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Năm 2020, khối doanh nghiệp tiếp tục tăng mạnh nguồn vốn bằng kênh huy động này. 

Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI cho hay, ngành bất động sản đang dẫn đầu với tỷ trọng phát hành TPDN lên tới 35%. So với cùng kỳ, tổng giá trị phát hành của các doanh nghiệp bất động sản tăng 197,6% lên gần 60 nghìn tỷ đồng.

Cụ thể, trong quý II/2020, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 47,2 nghìn tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với lượng phát hành quý I/2020 và cùng kỳ 2019.

Lũy kế 6 tháng năm 2020 có 71,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, tăng 57,5% so với 6 tháng năm 2019.

Top 3 doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất là: CTCP Vinhomes (12 nghìn tỷ đồng), CTCP Đầu tư phát triển bất động sản TNR Holdings (9,7 nghìn tỷ đồng) và Tập đoàn Sovico (9 nghìn tỷ đồng).

Như vậy, so với giai đoạn trước, trái phiếu bất động sản thời điểm này tập trung lượng lớn từ những doanh nghiệp uy tín. Đó cũng là điều dễ hiểu vì thị trường đã có những bài học cảnh báo độ rủi ro của trái phiếu phát hành bởi những doanh nghiệp "vô danh" hoặc dự án ảo...

Bên cạnh đó, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản có kỳ hạn ngắn hơn và lãi suất phát hành bình quân thấp hơn.

Theo đó, các trái phiếu bất động sản trong quý II/2020 có kỳ hạn bình quân là 3,26 năm và lãi suất phát hành bình quân là 10,42%/năm, giảm so với mức 3,85 năm và 10,77%/năm của quý I/2020.

Về kỳ trả lãi, 66% là trả lãi hàng quý; 12,6% là trả lãi 6 tháng/lần; 18,2% trả lãi hàng năm, 2,8% trả lãi cuối kỳ khi đáo hạn, còn lại một lượng nhỏ là trả lãi hàng tháng. Tính bình quân, kỳ trả lãi bình quân của quý II/2020 là 5,9 tháng thấp hơn mức bình quân 6,9 tháng của quý I/2020.

Các nhà đầu tư cá nhân mua 14,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản trên sơ cấp, chiếm 20% tổng lượng phát hành trong 6 tháng năm 2020.

Trong đó, riêng mua trái phiếu kỳ hạn 3 - 5 năm, lãi suất cố định 10,9%/năm của TNR Holdings và CTPC Đầu tư và cho thuê tài sản TNL là 12,2 nghìn tỷ đồng, chia làm 251 lô phát hành nhỏ.

Bên cạnh phát hành mới, 2 doanh nghiệp này cũng liên tục mua lại các trái phiếu đã phát hành những năm trước đó, bên bán lại trước hạn cũng hầu hết là các khách hàng cá nhân nên dù phần nhiều là trái phiếu không có tài sản đảm bảo nhưng tính thanh khoản của các trái phiếu do TNR và TNL phát hành khá cao, lãi suất phát hành trong 6 tháng năm 2020 cũng cao hơn so với mức bình quân 10,26% của năm 2019.

Các ngân hàng thương mại mua 28,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản trên sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành trong 6 tháng năm 2020.

Một số lô phát hành lớn được các ngân hàng thương mại mua là của các Công ty cổ phần Kita Invest, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An, Công ty TNHH Saigon Glory, Công ty cổ phần Phát triển Thành phố Xanh, Công ty cổ phần City Garden, …

Cũng theo SSI, các ngân hàng thương mại tập trung mua các trái phiếu bất động sản và trái phiếu các doanh nghiệp năng lượng. Số lượng TPDN mà các ngân hàng thương mại mua thực tế có thể lớn hơn đáng kể do nhiều lô phát hành chỉ ghi chung chung là tổ chức trong nước mua.

Theo báo tài chính của các ngân hàng thương mại, đến hết quý I/2020, lượng trái phiếu của Tổ chức Kinh tế do 18 ngân hàng thương mại niêm yết nắm giữ đã là 165,2 nghìn tỷ đồng, tăng 37,2 nghìn tỷ đồng so với cuối năm 2019, trong đó, lượng sở hữu nhiều nhất thuộc về Techcombank và VPBank.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, TPDN và nhất là trái phiếu bất động sản nở rộ trong thời gian này là điều cần thiết cho nền kinh tế. 

“Chúng ta đều biết nguồn vốn của doanh nghiệp đều nằm ở ngân hàng, trong khi ngân hàng đang phải gánh một gánh nặng quá lớn về tài chính cho Nhà nước.

Mặc dù đến thời điểm hiện tại, TPDN có mức tăng đáng kể nhưng tỷ trọng của nó trong thị trường chứng khoán vẫn rất khiêm tốn.

Do đó, việc mở rộng thị trường TPDN là cần thiết, để nâng cao quy mô của thị trường chứng khoán, đặc biệt, giúp giảm tải gánh nặng tài chính cho hệ thống ngân hàng”, vị chuyên gia cho hay.

“Chiếu chơi” dành cho các “đại gia” có tiền mặt

Báo cáo của SSI đã chỉ ra rằng, trái chủ sở hữu TPDN bất động sản lớn nhất hiện nay là ngân hàng. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2020, các ngân hàng thương mại đã mua 28,2 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản trên sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành.

Lý giải về điều này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, tỷ trọng đó không bất ngờ, bởi bên cạnh việc cho vay dự án thì bản thân các ngân hàng cũng có chức năng kinh doanh như buôn bán chứng khoán, trái phiếu,... nên khi nhìn thấy điểm rơi của thị trường, các ngân hàng thương mại sẽ tranh thủ thời gian này mua gom TPDN bất động sản, rồi chờ thời cơ tốt để bung ra.

Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, ngân hàng không cho vay được nên sẽ mua trái phiếu. Lợi nhuận của TPDN bất động sản rất cao, điều này hấp dẫn và thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt là ngân hàng.

“Trong giai đoạn nền kinh tế đang bị suy thoái do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, sẽ không có một trái chủ hay tư nhân nào có một lượng tiền mặt khổng lồ lên tới vài trăm hay vài nghìn tỷ để mua những lô TPDN bất động sản ngoài ngân hàng. Đây chính là những “đại gia” giàu tiền mặt nhất hiện nay và có thể “thao túng” thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản”, vị chuyên gia này cho hay.

Ngoài ra, khi ngân hàng mua TPDN bất động sản thì tính an toàn về vốn của ngân hàng sẽ được gia tăng.

Họ vừa là đơn vị cho vay, vừa mua trái phiếu đồng nghĩa với việc họ sẽ có quyền chủ động trong dự án. Điều này càng hấp dẫn các ngân hàng thương mại đổ tiền vào mua trái phiếu.

Tuy nhiên, lãi suất càng cao thì rủi ro càng lớn. Do đó, khi các ngân hàng đổ tiền vào kênh đầu tư này đồng nghĩa với việc họ đang ngồi trong một chiếu bạc, sẽ có đỏ - đen và thắng - thua.

Điều này được chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong phân tích rõ như sau: “TPDN bất động sản là vấn đề được chú ý trong thời gian qua. Quan điểm chung của các chuyên gia đồng ý với Bộ Tài chính cảnh báo rủi ro tiềm ẩn của loại hình trái phiếu này. Nếu ngân hàng ham mê “chơi” TPDN bất động sản thì sẽ tăng nguy cơ nợ xấu”.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vốn, nhưng liên tục tung ra những chương trình với lãi suất quá cao để thu hút các ngân hàng và các nhà đầu tư khác mua trái phiếu bất động sản, trong khi thị trường này đang gặp khó khăn.

Ngoài ra, những khó khăn khác liên quan tới Covid-19 đã khiến cho nợ xấu của ngân hàng đang tăng cao.

Do đó, chúng ta phải cảnh báo rủi ro để ngân hàng và các nhà đầu tư có nhiều góc nhìn, thông tin, từ đó quyết định xuống tiền một cách thông minh nhất.

“Doanh nghiệp bất động sản đưa ra lãi suất cao cho sản phẩm TPDN không hẳn vì họ có lợi nhuận cao mà trả lãi suất cao, cũng không hẳn vì có năng lực trả nợ tốt mà đưa ra lãi suất cao. Nhiều khi, do muốn thu hút vốn một cách nhanh hơn, nhiều hơn từ các nhà đầu tư nên doanh nghiệp đã đẩy lãi suất trái phiếu lên rất cao. Tất nhiên điều này sẽ gắn liền với rủi ro rất lớn”, chuyên gia Nguyễn Minh Phong nhận định.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, phát hành trái phiếu cũng là một cái bẫy của tín dụng. Dùng lãi suất để hấp dẫn các nhà đầu tư. Có hai vấn đề rất nguy hiểm khi các ngân hàng mua trái phiếu bất động sản đã được ông Hiếu chỉ ra:

Thứ nhất là vấn đề sử dụng vốn. Ngân hàng cho doanh nghiệp vay, nhưng bắt buộc doanh nghiệp phải cho ngân hàng biết họ sử dụng vào những mục đích gì.

Ngân hàng chính là một trong những đơn vị kiểm soát nguồn tiền chặt chẽ nhất hiện nay, nhưng với việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu, họ sử dụng số tiền có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại không được kiểm tra. Họ tiêu những gì, tiêu vào đâu thì nhà đầu tư không được biết. Hiện nay, chúng ta chưa có cơ chế này.

Thứ hai là khả năng trả nợ của đơn vị doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Theo Nghị định 81/2020/NĐ-CP, khối lượng trái phiếu được phát hành của tổ chức phát hành phải đảm bảo dư nợ TPDN phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt qua 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất.

Nhưng nếu một doanh nghiệp phát hành trái phiếu, lại nợ ngân hàng thì hệ số tài chính này có thể lên tới 7/1, 10/1,... khi đó người dân hay ngân hàng không thể kiểm soát hay có một thông tin chính xác về những khuất tất này của doanh nghiệp. Hiện nay, các quy định của Chính phủ không đủ để khống chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, khi các doanh nghiệp bất động sản phát hành quá nhiều và với lãi suất cao sẽ gây ra rủi ro cho cả hai phía. Đầu tiên là đối với nhà đầu tư. Khi họ thấy lãi suất cao nên nhảy vào để mua trái phiếu và khả năng vỡ nợ có thể xảy ra.

Trong khi, doanh nghiệp vỡ nợ thì khả năng lấy lại vốn rất khó, đặc biệt là những trái phiếu không có tài sản bảo đảm.

Rủi ro thứ hai cho nhà phát hành, khi lãi suất càng cao thì gánh nặng tài chính càng lớn. Nên lãi suất chính là cái bẫy tín dụng.

Nghiêm trọng hơn, nếu các nhà phát hành vỡ nợ sẽ kéo theo rất nhiều hệ luỵ, lan truyền cả thị trường và nền kinh tế của nước ta. Chúng ta đã nhận được bài học vào giai đoạn 2010 - 2012, khi bong bóng bất động sản bị vỡ.

Những điểm cần chú ý khi mua TPDN bất động sản

Để tránh mắc phải bẫy tín dụng, cũng như để tránh lặp lại những nguy cơ có thể xảy ra đối với nền kinh tế cũng như các nhà đầu tư giống như năm 2012, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đối với việc phát hành, mua bán TPDN có 3 đối tượng cần phải chú ý đó là nhà đầu tư, Chính phủ và hệ thống tài chính.

Thứ nhất, nhà đầu tư nên chọn các trái phiếu được ngân hàng bảo lãnh. Vì đây chính là hình thức đảm bảo uy tín nhất và tốt nhất hiện nay cho các nhà đầu tư. Tránh những trái phiếu ảo đang trôi nổi trên thị trường.

Thứ hai là quy định của Chính phủ. Từ ngày 1/1/2021, Chính phủ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tuân theo Luật Chứng khoán.

Lúc này Chính phủ cần có thêm quy định việc phát hành chỉ dành cho các nhà kinh doanh chuyên nghiệp và phải thông qua Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Ngoài ra, về mặt pháp luật cần có những điều chỉnh chặt chẽ hơn nữa. Cụ thể, tất cả những doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải được kiểm toán độc lập.

Hiện nay, Chính phủ đã có quy định về vấn đề này nhưng chưa được sử dụng một cách triệt để và có hiệu quả.

Thứ ba, Việt Nam chưa có công ty chấm điểm tín nhiệm cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đó là một thiếu sót. Theo TS. Hiếu, khi có đánh giá từ bên thứ ba thì tức là nhà đầu tư đang có thêm một kênh tư vấn khách quan và chính xác nhất.

Còn theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, về mặt pháp lý, Nhà nước phải hoàn thiện hơn nữa luật liên quan tới phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là tăng độ minh bạch, sức ép của nhà phát hành .

“Đối với các nhà đầu tư, họ nên tìm kiếm những mặt hàng tốt nhất, căn cứ vào lịch sử trả nợ, khả năng trả nợ và uy tín của đơn vị phát hành trái phiếu, đặc biệt là căn cứ vào khả năng trả nợ bằng tài sản vật chất. Cụ thể là tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh về khả năng thanh toán”, ông Phong nhấn mạnh.