Trái phiếu lãi suất 18%
Tập đoàn Apec vừa thông qua phương án phát hành 30 triệu trái phiếu Happy18Bond với lãi suất lên tới 18%, kỳ hạn 5 năm cho nửa cuối năm 2020. Tổng giá trị phát hành dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng. Trái phiếu có mệnh giá phát hành là 100.000 đồng/trái phiếu. Theo kế hoạch, gói trái phiếu này sẽ chính thức phát hành vào tháng 09/2020.
Theo bảng lãi suất tập đoàn này công bố, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, kỳ trả lãi 6 tháng/lần, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18%/năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn. Trong đó, trái phiếu này đi kèm điều khoản mua lại sau thời gian nắm giữ tối thiểu 3 tháng.
Ngay khi Apec Group công bố kế hoạch phát hành gói trái phiếu Happy18 Bond với lãi suất 18% đã lập tức gây xôn xao thị trường, bởi đây được xem là trái phiếu có mức lãi suất “siêu khủng”, cao bậc nhất trong nhóm trái phiếu bất động sản hiện nay.
Một dự án đã hoàn thành và đưa vào vận hành của Apec Group.
Với con số 18%/năm, mức lãi suất Apec Group đưa ra cao gấp đôi so với mặt bằng chung lãi suất trái phiếu đang ở mức 9%/năm. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, Apec Group đã “vượt mặt” hầu hết các “ông lớn” đang chi trả mức lãi suất cao hiện nay như Novaland, City Garden, Phát Đạt, Vinhomes…
Trước đó, 6 tháng đầu năm 2020, Vinhomes phát hành 12.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân 9,65%. TNR Holdings phát hành hơn 8.300 tỷ trái phiếu trong với lãi suất bình quân 10,9%. Novaland phát hành hơn 2.500 tỷ với lãi suất chỉ 10,6%. Lãi suất phát hành trái phiếu của Phú Long, Hưng Thịnh Land cũng dao động trong khoảng 10-11%, cao nhất là City Garden khoảng 13%/năm, tiếp theo là các lô phát hành với lãi suất 13%/năm của công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam, Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt, Công ty CP Thủy điện Nậm La…
Theo thống kê của SSI, các trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2020 có kỳ hạn trung bình 3,26 năm, với lãi suất bình quân là 10,42%/năm. Trong quý I, qúy I, con số này lần lượt là 3,85 năm và 10,77%/năm.
Apec Group dùng tiền làm gì?
Mức lãi suất “siêu khủng” của Apec Group đưa ra đã trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư, nhưng đồng thời cũng dấy lên nhiều băn khoăn, lo ngại.
Ông Hán Kông Khanh, đại diện Tập đoàn Apec Group cho biết, tổng số tiền từ đợt phát hành sẽ được Tập đoàn Apec sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động, đa dạng hóa nguồn vốn nhằm phục vụ cho việc tăng trưởng kinh doanh bền vững của Tập đoàn trong thời gian sắp tới.
Đại diện doanh nghiệp này cũng cho biết, Apec Group đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án bất động sản trọng điểm đang được triển khai và cần bổ sung nguồn vốn lưu động như Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Golden Valley Mường Lò, Apec Mandala Grand Hòa Bình...
Phối cảnh dự án Mandala Wyndham Mũi Né đang triển khai của Apec Group.
Bên cạnh đó, chiến lược phát triển của Tập đoàn Apec giai đoạn tới còn bao gồm kế hoạch mua lại một số dự án lớn, thâu tóm các khu đất vàng giàu tiềm năng, tái cơ cấu và nâng tỷ lệ sở hữu các công ty con trong Tập đoàn.
Về tình hình kinh doanh của doanh nghiệp, theo tìm hiểu, Apec Group được thành lập vào năm 2006, tiền thân là công ty đầu tư tài chính. Chỉ sau 3 năm thành lập, Apec chính thực đưa cổ phiếu giao dịch trên sàn Upcom với mã chứng khoán API.
Năm 2010, API được niêm yết lên sàn HNX, Tập đoàn cũng chính thức chuyển qua lĩnh vực đầu tư bất động sản, bắt đầu với dự án Trung tâm thương mại Thái Nguyên với tổng mức đầu tư lên đến 1.000 tỷ đồng.
Sau 2 năm tham gia đầu tư BĐS, đến năm 2012, Apec đã khởi công 2 Khu công nghiệp Đa Hội và Khu công nghiệp Điềm Thuỵ.
Trong quá khứ, tình hình kinh doanh của Apec Group cũng không nổi trội khi lợi nhuận “trồi sụt”, luôn ở mức thấp vài tỷ đồng. Thậm chí năm 2008, Công ty lỗ nặng gần 100 tỷ đồng. Riêng năm 2017, ghi nhận doanh thu một lần trong mảng cho thuê và bán dự án mang về khoản lãi đột biến nhưng cũng chỉ dừng ở mức 56 tỷ cho Apec.
Ngay từ khi tham gia đầu tư bất động sản, Apec Group đã tập trung thâu tóm quỹ đất tại các tỉnh lẻ như Phú Yên, Ninh Thuận, Huế, Bắc Giang, Bắc Ninh – những thị trường còn sơ khai về bất động sản nghỉ dưỡng và có tiềm năng du lịch để phát triển các sản phẩm du lịch – nghỉ dưỡng.
Với định hướng phát triển, đầu tư mạnh vào bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2018, từ những quỹ đất đã thâu tóm, Apec định hướng phát triển mạnh dòng sản phẩm Condotel. Tuy nhiên, cũng bắt đầu tư giai đoạn này, Condotel đã bước vào thời kỳ thoái trào do nhiều vướng mắc về pháp lý, thị trường “bội thực” nguồn cung, giao dịch sụt giảm, tồn kho cao… condotel được đánh giá là phân khúc rủi ro cao cho cả nhà đầu tư và đơn vị phát triển dự án.
Trên thực tế, thị trường đã ghi nhận những trường hợp “vỡ trận” tại các dự án condotel khi chủ đầu tư không thể chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư theo cam kết ban đầu. Điển hình nhất là tại siêu dự án Cocobay (Đà Nẵng) vào đầu năm 2020, như lời thức tỉnh trước những cám dỗ cam kết lãi suất cao ngất ngưởng…
Trong bối cảnh đó, Apec Group tuyên bố sẽ cung cấp 10.000 sản phẩm Condotel ra thị trường, bất chấp các ông lớn đang hạn chế đầu tư vào phân khúc này. Đây được đánh giá là bước đi khá mạo hiểm của Apec.
Trong danh mục các dự án của doanh nghiệp, Apec Group đang triển khai hàng loạt dự án lớn, bao gồm Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Huế, Apec Mandala Wyndham Mũi Né, Cụm Công nghiệp Đa Hội, Apec Mandala Grand Phú Yên, Apec Royal Park Huế, Apec Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh...
Phối cảnh dự án Apec Dubai Ninh Thuận của Apec Group.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng sắp triển khai các dự án Apec Dubai Ninh Thuận, Apec Mandala Wyndham Thái Nguyên, Apec Sầm Sơn Thanh Hoá...
Mặc dù sở hữu hàng loạt dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, tuy nhiên tiềm lực tài chính Apec khá khiêm tốn. Tính đến ngày 30/6/2020, tổng tài sản Công ty vào mức 2.752 tỷ đồng, tiền mặt và tương đương, tiền gửi khoảng 340 tỷ. Phần lớn tài sản được tài trợ bằng nợ vay với con số 2.231,5 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu tương ứng 364 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay ngắn hạn gần 424 tỷ và nợ vay dài hạn 213 tỷ đồng, Công ty đang nắm giữ hơn 960 tỷ tiền trả trước ngắn hạn từ khách hàng.
Cảnh báo rủi ro trái phiếu lãi suất cao
Dịch Covid – 19 tác động lên mọi hoạt động kinh tế, trong đó thị trường bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng nặng nề. Hơn nữa, lại làmột lĩnh vực có nhu cầu về nguồn vốn cao, dòng tiền trở thành bài toán khó với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là dòng vốn ngân hàng trở nên khó tiếp cận hơn khi những nhà băng thận trọng với việc gia tăng tín dụng.
Điều này được giới phân tích nhận định là nguyên nhân đẩy thị trường trái phiếu tăng nóng khi các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu.
Theo Thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, trái phiếu là kênh huy động vốn hiệu quả và cũng là "cứu cánh" cho các doanh nghiệp bất động sản. Chỉ trong 4 tháng đầu năm, khối doanh nghiệp BĐS trở thành nhóm doanh nghiệp huy động lượng vốn lớn nhất trên thị trường trái phiếu, khi chiếm tới 49,1% trong tổng số vốn trái phiếu mà các doanh nghiệp đã huy động được (58.000 tỷ đồng). Nhiều doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu phát hành cao hơn từ 30-47 lần vốn tự có.
Thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2020, doanh nghiệp địa ốc đã phát hành hơn 9.650 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Trong 5 tháng đầu năm, dòng vốn huy động qua kênh trái phiếu của ngành bất động sản đạt trên 29.200 tỷ đồng.
Theo báo cáo của SSI Research, các doanh nghiệp phát hành tổng cộng 171,5 nghìn tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2020, tăng tới 61,3% - bỏ xa mức tăng trưởng 37% của năm 2019. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng chiếm gần 70% tổng lượng phát hành.
Cụ thể nhóm các doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2020 phát hành tổng cộng 71,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 41,8% tổng lượng phát hành và tăng 57,5% so với cùng kỳ năm trước.
Theo các chuyên gia SSI Research, nhóm các doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều nhất trong nửa đầu năm 2020. Đứng thứ 2 là nhóm ngân hàng với tổng giá trị phát hành là 47,3 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,6% và tăng 31,2%.
Cùng với dư nợ trái phiếu cao, lãi suất huy động cũng cao bất ngờ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao như Công ty BĐS Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12%, kỳ hạn bốn năm; Công ty City Garden với 1.598 tỉ đồng, lãi suất 13,3%, kỳ hạn bình quân hơn hai năm…
Cuộc đua phát hành trái phiếu ngày càng nóng hơn khi Apec Group chuẩn bị phát hành 3.000 tỷ trái phiếu với lãi suất tới 18%/năm. Tuy nhiên, lãi suất cao thường bao giờ cũng đi kèm với rủi ro lớn.
Danh mục các dự án đang triển khai của Apec Group.
Trước tình hình đó, Bộ Tài chính đã đưa ra khuyến nghị doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải tính toán cụ thể dòng tiền để xây dựng phương án phát hành trái phiếu khả thi, đảm bảo khả năng trả nợ; tuân thủ quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu; sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu gắn với mục đích phát hành; không vì mục tiêu bán cho nhà đầu tư cá nhân mà chia nhỏ thành nhiều đợt phát hành với nhiều mã trái phiếu; có biện pháp để thực hiện đầy đủ, đúng hạn các cam kết với nhà đầu tư, bao gồm cam kết về mua lại trái phiếu trước hạn.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng nhắc nhở nhà đầu tư thận trọng với các đợt phát hành, đặc biệt với các lô trái phiếu có mức lãi cao đột biến. Nhà đầu tư được khuyến nghị cân nhắc tiềm lực tài chính của đơn vị phát hành, mục đích sử dụng vốn cũng như tính hiệu quả kinh doanh…
Bởi nhìn từ khía cạnh hiệu suất kinh doanh, sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn một kênh huy động vốn lãi suất cao, nếu họ còn lựa chọn khác khả dĩ hơn.