Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc “ồ ạt” phát hành trái phiếu nhằm giải tỏa “cơn khát” vốn

Cuộc đua ngàn tỷ của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc

Đại dịch Covid-19 khiến giao dịch bất động sản đình trệ, hoạt động mua đi bán lại trên thị trường gặp khó khăn, tồn kho tăng cao khiến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp bị hạn chế.

Từ đầu năm đến nay, để huy động vốn cho các dự án, không có cách nào khả dĩ hơn việc phát hành trái phiếu khi vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết chặt.

Tuy nhiên, kể từ ngày 1/9, Nghị định 81/2020/NĐ-CP chính thức có hiệu lực khiến kênh huy động vốn trung và dài hạn cho các dự án thông qua trái phiếu không còn là công cụ đắc lực hút tiền cho doanh nghiệp.

Nhằm kịp huy động vốn trước khi các điều kiện phát hành bị siết, hàng loạt tập đoàn bất động sản đã diễn ra cuộc tăng tốc phát hành trái phiếu, đẩy rủi ro về phía người mua.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2020, Tập đoàn Novaland là một trong những doanh nghiệp bất động sản mạnh dạn phát hành lượng trái phiếu cực lớn, lên tới 2.537 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,60%. Đáng chú ý, trái phiếu của Novaland chủ yếu được phát hành cho các trái chủ là Công ty Chứng khoán MB, MBBank và Vietinbank.

Trong tháng 7, Novaland cũng có 3 đợt phát hành khác nhau với tổng giá trị trái phiếu lên đến 1.420 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng. Sang đầu tháng 8/2020, Hội đồng quản trị Tập đoàn Novaland liên tục thông qua 8 nghị quyết phát hành trái phiếu với tổng trị giá lên đến 2.500 tỷ đồng.

Trong khi đó, báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2020 của Novaland cho thấy, dư nợ vay trái phiếu dài hạn đạt 13.918 tỷ đồng, tăng gần 34,4% so với đầu năm nay.

Ngoài ra, hàng loạt công ty địa ốc khác cũng đẩy mạnh tần suất phát hành trái phiếu. Điển hình như, Công ty TNHH Saigon Glory chỉ trong hơn nửa tháng đã phát hành 3 đợt trái phiếu để huy động thành công 3.000 tỷ đồng với cùng 1 kịch bản.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được huy động để phát triển dự án The Spirit of Saigon quy mô 8.600m2 tại quận 1, TPHCM. Công ty CP Kita Invest huy động hơn 100 tỷ đồng trong tháng 7, nâng tổng giá trị phát hành lên 2.300 tỷ đồng trong 7 tháng đầu năm.

Nhiều “đại gia” trong lĩnh vực bất động sản cũng đã chạy đua phát hành trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng nhờ vào lãi suất hấp dẫn.

Đơn cử như TNR Holdings với hơn 5.300 tỷ đồng chia thành nhiều đợt phát hành, lãi suất bình quân 10,9%, kỳ hạn hơn bốn năm. Công ty Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%.

Tập đoàn Sovico mới đây cũng phát hành 1.550 tỷ đồng. Công ty Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%. Công ty Bất động sản Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12% cho kỳ hạn bốn năm. Công ty City Garden với 1.598 tỷ đồng, lãi suất 13,3% cho kỳ hạn bình quân hơn hai năm…

Tập đoàn Đất Xanh đã bảo lãnh cho công ty con của mình là Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An phát hành trái phiếu không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo với tổng giá trị không quá 1.600 tỷ đồng. Mục đích phát hành là để tài trợ vốn cho dự án bất động sản ở Long Thành...

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, trong nửa đầu năm 2020, tổng lượng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp tăng 61,3% so với cùng kỳ, ở mức 171.500 tỉ đồng. Trong đó, bất động sản và ngân hàng chiếm gần 70% tổng lượng phát hành.

Đáng chú ý, lãi suất phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản có xu hướng giảm, còn bình quân 10,42%/năm trong quý 2.

Tiền ẩn rất nhiều rủi ro

Lý giải về việc các công ty đua nhau phát hành trái phiếu trong thời gian qua, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, việc siết chặt quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp kể từ 1/9/2020 theo Nghị định 81 khiến các doanh nghiệp phải tăng tốc phát hành trái phiếu trong quý 2 nhằm kịp huy động vốn trước khi các điều kiện phát hành bị siết.

Theo SSI, dự kiến từ thời điểm 1/9/2020, các đợt phát hành riêng lẻ sẽ giảm mạnh, doanh nghiệp có nhu cầu phát hành phần lớn sẽ phải chuyển qua phát hành ra công chúng.

Cùng với việc Ngân hàng Nhà nước giãn lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, kênh tín dụng của các ngân hàng thương mại sẽ trở lại thành kênh tài trợ vốn chính cho các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Còn theo TS.Nguyễn Trí Hiếu chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, đây là cách làm khá linh hoạt nhằm đa dạng nguồn vốn cho bất động sản, song cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro…

Theo dõi trên thị trường có thể thấy trong 5 tháng đầu năm 2020, nhóm doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đang dẫn đầu về lượng trái phiếu phát hành. Lý giải nguyên nhân của hiện tượng này, trước hết có thể thấy, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung, dài hạn rất lớn và đòi hỏi tính liên tục suốt quá trình triển khai dự án.

Trong khi đó, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong những tháng đầu năm 2020, với biến động bất ngờ là sự bùng phát dịch Covid-19 khiến lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng. Vì vậy, các ngân hàng rất dè dặt, thận trọng trong việc cấp vốn tín dụng cho doanh nghiệp địa ốc, nhất là những doanh nghiệp không có đủ tài sản đảm bảo, khiến doanh nghiệp bất động sản vốn đã luôn khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng nay lại càng khó khăn hơn.

Thứ hai, quan trọng hơn là do chính sách siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, từ 1/10/2020, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn bị điều chỉnh giảm từ mức 40% (áp dụng từ 1/1/2020 – 30/9/2020) xuống còn 37%.

Với những yếu tố trên, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm kiếm những kênh dẫn vốn khác bổ sung ngoài kênh tín dụng ngân hàng, để đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, trong đó có kênh phát hành trái phiếu.

Các doanh nghiệp bất động sản luôn muốn thúc đẩy triển khai nhanh các dự án, bởi nếu trì hoãn, chậm tiến độ thì lãi vay ngân hàng phải trả sẽ đội lên rất lớn, thậm chí dự án có thể còn bị thu hồi. Vì vậy, để phát hành trái phiếu thành công, lãi suất phải hấp dẫn mới thu hút được nhà đầu tư.

Hiện nay, quan sát trên thị trường, lãi suất bình quân huy động của nhóm doanh nghiệp bất động sản cũng cao hơn mức lãi suất bình quân chung của thị trường, với khoảng trên 11%/năm, thậm chí nhiều doang nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao lên đến 14 - 15%. Các doanh nghiệp bất động sản chấp nhận chi phí vốn cao như vậy, chưa kể chi phí dành cho tư vấn, phát hành, các khoản chi phí khác… thì họ phải tạo ra tỷ suất sinh lời cao hơn mức lãi suất trái phiếu mà họ chào bán.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng vạch ra được những chiến lược đầu tư, kinh doanh hiệu quả để sinh lời cao. Vì vậy, chính doanh nghiệp phát hành sẽ rơi vào vòng xoáy trả nợ gốc và lãi cho nhà đầu tư.

Một vấn đề nữa cũng cần lưu ý thêm đó là dư nợ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản ở mức cao, một số doanh nghiệp ở mức rất cao, gấp từ 30 – 40 lần vốn tự có. Đây là rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, nếu là các tổ chức (ví dụ như các tổ chức tín dụng), họ có các công cụ để thẩm định về năng lực tài chính của doanh nghiệp, thẩm định tài sản đảm bảo của doanh nghiệp phát hành… thì mức độ rủi ro sẽ ít.

Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư cá nhân thì khó có thể thẩm định được chính xác năng lực của doanh nghiệp phát hành, tính minh bạch của tài sản đảm bảo, ví dụ như: các tài sản ấy có bị tranh chấp hay không, tính pháp lý như thế nào; doanh nghiệp đã dùng để vay vốn hay sử dụng cho giao dịch nào khác chưa…

Do đó, nếu nhà đầu tư cá nhân chỉ vì ham mức lãi suất cao mà không tìm hiểu tài sản đảm bảo có an toàn hay không thì nguy cơ rủi ro rất cao. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn, nên rất khó kiểm soát vấn đề liệu nguồn vốn huy động được doanh nghiệp có chắc chắn đầu tư cho dự án hay lại sử dụng để làm việc khác và như vậy nhà đầu tư có nguy cơ bị thiệt hại rất lớn…

Một vấn đề cần quan tâm nữa là việc các doanh nghiệp bất động sản chạy đua phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ phá vỡ mặt bằng lãi suất trên thị trường tiền tệ. Nếu không có sự kiểm soát tốt thì sẽ gây rủi ro cho thị trường, cũng như ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế đang còn nhiều gặp khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra.

Đối với nhà đầu tư, trước hết, cần phân biệt rõ phương thức phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu danh nghiệp riêng lẻ. Đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng, doanh nghiệp phải tuân thủ nguyên tắc công bố thông tin cho tất cả công chúng đầu tư, làm thủ tục đăng ký chào bán và phải được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán trái phiếu danh nghiệp ra công chúng.

Đối với trái phiếu danh nghiệp phát hành riêng lẻ, doanh nghiệp chỉ cần đáp ứng điều kiện phát hành, công bố thông tin trực tiếp cho đối tượng mua trái phiếu, đồng thời công bố thông tin cho sở giao dịch chứng khoán mà không cần cơ quan quản lý nhà nước cấp phép.

Do đó, chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu và đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp phát hành, nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân, mới nên mua trái phiếu danh nghiệp phát hành riêng lẻ. Đặc biệt, nhà đầu tư cần lưu ý là lãi suất cao thường đi liền với độ rủi ro cao. Vì vậy, nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao mà chưa tìm hiểu kỹ về đặc điểm của trái phiếu và những rủi ro có thể xảy ra.

Tôi cho rằng, với trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, mức lãi suất 12 – 13% là hợp lý và chấp nhận được, còn nếu cao hơn các nhà đầu tư nên cảnh giác, thận trọng. Bên cạnh đó, khi mua trái phiếu danh nghiệp, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kỹ trái phiếu đó có được bảo lãnh bởi ngân hàng hay không; có tài sản đảm bảo hay không…

Về doanh nghiệp địa ốc, các doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu, phải tính toán cụ thể dòng tiền để xây dựng phương án phát hành trái phiếu khả thi, gắn với nhu cầu vốn cho đầu tư, kinh doanh và đảm bảo khả năng trả các khoản nợ đến hạn, trong đó có nợ gốc, lãi trái phiếu…

Về phía Nhà nước, các cơ quan chức năng có liên quan cần theo dõi, kiểm soát tình hình phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc, kịp thời phát hiện những vấn đề bất thường để có những chính sách quản lý phù hợp.

Ngoài ra, về dài hạn, theo tôi, Việt Nam cần nghiên cứu các cơ chế chính sách để làm sao hướng đến việc ra đời, hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập như một số tổ chức xếp hạng tín nhiệm: Standard & Poor, Moody’s, Fitch Ratings để đánh giá, xếp hạng tín nhiệm của các DN phát hành, cũng như từ đó sẽ phân loại TP để NĐT dễ lựa chọn.

Đồng thời, việc hình thành được các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập trong nước sẽ góp phần nâng cao uy tín của các DN phát hành, từ đó, thu hút được nhiều hơn NĐT trong và ngoài nước tham gia mua TP để thúc đẩy phát triển thị trường này lành mạnh, bền vững hơn…