TS Cấn Văn Lực: Pháp lý là rào cản lớn nhất của thị trường bất động sản

Pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất

Nói về vướng mắc pháp lý và tài chính cho thị trường bất động sản hiện nay, TS Cấn Văn Lực cho rằng, còn nhiều dư địa để phát triển thị trường bất động sản, nhưng thị trường cũng cần lành mạnh hơn. Phải kiến tạo cho phát triển, quản lý rủi ro, chứ không phải siết cho chặt.

Theo phân tích của TS Cấn Văn Lực, có 6 yếu tố chính tác động tới bất động sản: kinh tế vĩ mô (lạm phát, lãi suất, tỷ giá, cung tiền, đầu tư...); môi trường pháp lý, cách thức quản lý và giám sát bất động sản (vấn đề về quản lý và giám sát); quy hoạch và kết cấu hạ tầng; tài chính (nguồn vốn, thuế và phí, thị trường sơ cấp và thứ cấp giao dịch bất động sản); cung cầu và giá cả; thông tin dữ liệu minh bạch.

Hiện nay, chúng ta tập trung chính vào pháp lý và tài chính. Trong đó, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất.

Ông Lực cho rằng, quy định pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư..., trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ. Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp lý chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn như: quy định giao đất, cho thuê đất trên thực địa, phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thời gian miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất... Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy...; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Chứng khoán... Theo đó, cần rà soát bảo đảm đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật. Việc tháo gỡ thể chế rất sát thực. Nhưng ông cũng lưu ý việc xây dựng thể chế cần có tầm nhìn, không để xảy ra tình trạng luật vừa ra đã phải sửa.

Cũng theo ông Lực, cần có mặt bằng giá để thị trường phát triển bền vững; cần xây dựng những định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, ví dụ quỹ nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp, ông Lực mong các doanh nghiệp kiến nghị đúng, trúng vấn đề, đặc biệt là cần đưa ra giải pháp. Chứ không chỉ kêu gào khó khăn; Phải có kế hoạch để cơ cấu lại, đa dạng hóa nguồn vốn; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng cụ thể giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; các doanh nghiệp cần hướng tới sự minh bạch, chuyên nghiệp hơn; Quan tâm quản lý rủi ro, lưu ý đến tăng trưởng xanh, chuyển đổi số, chuyển dịch năng lượng, đón đầu xu hướng đầu tư. “Vững tâm vượt khó, nền tảng tương lai” - ông Lực nhắn gửi các doanh nghiệp.

Nhiều khó khăn đang cản bước doanh nghiệp bất động sản

Nói về các vướng mắc doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội - Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures cho biết: Hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP HCM có khoảng 126 dự án...) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Ngoài ra có hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án.

Theo Luật sư Chung, trong thời gian vừa qua nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phản ánh về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC.

"Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thực hiện dự án, lãi vay... Ngược lại các ngành nghề khác không áp dụng như vậy gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh", LS Chung cho biết thêm.

Cũng tại hội thảo, đại diện các doanh nghiệp đã nêu lên những khó khăn vướng mắc thực tế mình đã gặp phải, chủ yếu liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, đóng tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... để thuận tiện cho quá trình đầu tư bất động sản.