Từ TGDĐ đòi giảm tiền nhà đến Coffee House đóng cửa hàng loạt: Covid-19 đã làm phát lộ 'hố đen' BĐS Việt

Trong câu chuyện "lùm xùm" về việc đơn phương giảm giá thuê mặt bằng của Thế giới Di động mới đây, một thông tin đáng chú ý mà ông Nguyễn Đức Tài – Chủ tịch HĐQT Thế giới Di động tiết lộ rằng, chi phí mặt bằng/doanh thu của Thế giới Di động và Điện máy Xanh chỉ ở mức 1,5% - 2%.

Chi phí này, ông Tài ước tính chỉ bằng 50% so với các đối thủ kinh doanh cùng ngành hàng. Tuy vậy, theo Chủ tịch HĐQT Thế giới Di động, chi phí đó vẫn là bất hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay. Đại gia Thế giới Di động đặt mục tiêu lấy về 200 tỷ tiền giảm giá thuê mặt bằng trong năm 2021. “Tôi đã khó khăn mà còn làm khó thì tôi trả mặt bằng chứ làm gì bây giờ?” - ông Tài đánh “bài ngửa” với các chủ nhà cho thuê.

Trường hợp cụ thể của Thế giới Di động với các chủ nhà nhiều khả năng chung cuộc sẽ phải giải quyết ở tòa án. Ở góc độ thị trường, câu chuyện giống như “giọt nước tràn ly” của đơn vị phân phối với chi phí mặt bằng.

Nhu cầu đầu cơ không có điểm dừng vào bất động sản dẫn đến tốc độ tăng giá điên cuồng của bất động sản nói chung, mặt bằng bán lẻ nói riêng trong hàng chục năm qua. Nguồn lực tài chính bị hút vào bất động sản nói chung và mặt bằng bán lẻ nói riêng đã triệt tiêu sức cạnh tranh của nhiều ngành hàng, lĩnh vực khác.

"Ông vua hàng hiệu" Johnathan Hạnh Nguyễn - Chủ tịch Tập đoàn Liên Thái Bình Dương IPP trong một sự kiện năm 2014 từng nhắc đến một nghịch lý: Ở các quốc gia khác, tỷ lệ thuê mặt bằng trên doanh thu chỉ vào khoảng 10 - 12%, còn ở Việt Nam, tỷ lệ này lên đến 32 - 38%.

"Những vị trí đẹp đều có giá thuê mặt bằng quá cao, khiến doanh nghiệp kinh doanh tại Việt Nam gặp khó khăn, khó cạnh tranh với doanh nghiệp lớn của nước ngoài, nhất là với các doanh nghiệp nhỏ không trường vốn. Bởi giá thuê quá cao nên cùng một thương hiệu, tỷ lệ lãi trên doanh thu từ các shop ở Việt Nam vào khoảng 5-7 % trong khi các chi nhánh quốc tế khác lên đến 20 - 25%", ông Johnathan Hạnh Nguyễn nói.

Đại dịch Covid – 19 thay đổi cách tiếp cận của nhiều ngành, lĩnh vực, trong đó, bất động sản cũng không là ngoại lệ.

Tại Hà Nội, trước khi đại dịch Covid-19 xuất hiện, những con phố cổ khu vực trung tâm Hà Nội dù có giá thuê rất cao, trở thành “cỗ máy in tiền” của các chủ nhà, cũng như những thương nhân thuê lại mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên, khi Covid-19 ập đến, chi phí thuê mặt bằng làm cháy túi hầu hết các khách thuê, đẩy nhiều thương nhân, người kinh doanh phá sản. Đặc biệt, không chỉ người thuê mặt bằng, mà ngay cả chủ nhà – bên thu lợi lớn từ các đợt tăng giá cho thuê mặt bằng cũng rơi vào vòng xoáy của “hố đen” phá sản mà không có cách gì thoát ra được.

Ông Hoàng Tùng – CEO PizzaHome kiêm Cook tiết lộ với báo chí mới đây cho rằng, với một doanh nghiệp F&B chuyên bán hàng mang đi, tỷ lệ phân bổ cho tiền thuê mặt bằng tối đa là 15%. "Tuy nhiên cũng có những chuỗi lớn trong ngành F&B có chi phí mặt bằng chiếm tới 40% doanh thu", ông Tùng nói.

Tại một sự kiện hồi năm 2020, bà Vũ Thị Hậu – Chủ tịch Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam – cũng đề cập chuyện giá mặt bằng tại Việt Nam đắt đỏ top đầu khu vực.

So sánh giá thuê mặt bằng tại Việt Nam với khu vực, ấn phẩm Main Streets Across the World (Những đường phố đắt đỏ nhất thế giới) của Cushman & Wakefield công bố vào cuối năm 2019 (thời điểm Covid chưa bùng phát) cho thấy: Giá mặt bằng ở TPHCM (Việt Nam) còn cao hơn Bangkok (Thái Lan) và Dubai (Các tiểu vương quốc Ả rập thống nhất - UAE).

Trong danh sách này, TPHCM có mặt bằng đắt đỏ thứ 30 toàn cầu với giá thuê mặt bằng là 184 USD/ft2/năm (xấp xỉ 1.980 USD/m2/năm). Trong khi đó thủ đô Bangkok xếp thứ 35 ở mức 142 USD/ft2/năm và thành phố Dubai đắt đỏ của UAE xếp thứ 39, với giá thuê mặt bằng ở mức 95 USD/ft2/năm.

Với câu chuyện mặt bằng, thời điểm Soya Garden nhảy vào Ngã 6 Phù Đổng thế chân Phúc Long, giá thuê mặt bằng này đã bị đẩy lên từ 14.000 USD/tháng lên tới 25.000 USD/tháng. Từng chấp nhận hy sinh yếu tố tài chính để đổi lại giá trị thương hiệu khi đặt điểm bán "mặt đối mặt" với Starbucks, Soya Garden sau đó đã phải đóng cửa quán biểu tượng, rút chân toàn bộ khỏi thị trường TP. Hồ Chí Minh. Và nguyên nhân chính, dù doanh nghiệp không đề cập đến, có lẽ cũng vì chi phí thuê mặt bằng quá cao.