Vỡ trận condotel, "sức khỏe" ngân hàng bảo lãnh và cho vay tại dự án condotel có bị đe dọa?

Mới đây, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) bất ngờ phát đi thông báo "vỡ trận" tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Nguyên nhân được Empire Group đưa ra là do việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, thủ tục tại địa phương có nhiều vướng mắc đã làm ảnh hưởng đến hoạt động khai thác vận hành của dự án.

Vietcombank chuyên "chống lưng" dự án condotel

Thông báo của Empire Group như một hồi chuông báo động nguy cơ "vỡ trận" condotel. Bởi vài năm trước, loại hình bất động sản condotel trở nên "sốt nóng", nhiều ngân hàng tìm cách bắt tay chủ đầu tư cung cấp tín dụng cũng như hỗ trợ tối đa cho người mua nhà. Điển hình "con cá kình" tài chính Vietcombank rất mạnh tay với cuộc chơi condotel.

Tờ Sở Hữu Trí Tuệ đưa tin, tại Đà Nẵng, dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort, chủ đầu tư là CTCP MBLand Tokin Property cam kết hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị căn hộ, biệt thự, tối thiểu trong 5 năm và tối đa 20 năm với phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Được biết, khoản hỗ trợ này do ngân hàng MBBank và Vietcombank giúp sức, với mức lãi suất hỗ trợ tối đa là 8%.

Chủ đầu tư Dự án Golden Peak Nha Trang cũng công bố Vietcombank là ngân hàng chính hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh của dự án. Vietcombank còn hỗ trợ khách hàng vay vốn với lãi suất thấp đến khi nhận nhà.

Vietcombank cũng hỗ trợ tài chính cho dự án Gold Coast Nha Trang của chủ đầu tư là Công ty CP Thanh Yến. Theo đó, Vietcombank là ngân hàng duy nhất đồng hành cùng dự án, hỗ trợ cho các khách hàng mua căn hộ với tổng vốn đầu tư lên tới 1.600 tỷ đồng và cho phép nhà đầu tư vay tới 70% giá trị căn hộ theo hợp đồng với chính tài sản thế chấp là chính căn hộ đó.

Hay tại dự án Citadines Condotel Hạ Long do BIM Group làm chủ đầu tư. Vietcombank là ngân hàng có chính sách cho nhà đầu tư vay tối đa 70% giá trị căn hộ với thời gian vay tối đa là 15 năm.

Trong khi đó tại Phú Quốc, Vietcombank cũng đã triển khai chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi muốn mua căn hộ và biệt thự tại một dự án biển với mức hỗ trợ 50% giá trị căn hộ, thời gian tài trợ 15 năm với lãi suất 0% cho đến khi người mua nhận nhà hoàn thiện.

Không chỉ riêng Vietcombank, "ông lớn" tên BIDV cũng đang mạnh tay "chống lưng" nhiều dự án Condotel.

Chẳng hạn, tại dự án Sapa Jade Hill do CTCP Trường Giang Sapa làm chủ đầu tư. BIDV hỗ trợ cho khách hàng vay đối đa 70% trong 20 năm, lãi suất 0% trong năm đầu. Được biết, dự án này còn có sự góp mặt của MBBank, Agribank, Vietinbank.

BIDV cũng là ngân hàng hỗ trợ tài chính cho dự án Condotel La Luna Nha Trang do CTCP Khách sạn Bến du thuyền làm chủ đầu tư. Theo đó, BIDV bảo lãnh cam kết cho thuê, vay vốn 70%, lãi suất 0% trong 18 tháng, cam kết mua lại căn hộ của chủ đầu tư với giá trị tối thiểu bằng 108% GTCH sau 5 năm và 120% sau 10 năm giá trị condotel chưa VAT.

Hoặc dự án HUD Building Nha Trang do Tổng công ty đầu tư phát triễn nhà và đô thị – HUD làm chủ đầu tư. BIDV hỗ trợ cho nhà đầu tư vay tối đa 70% giá trị căn hộ với thời gian vay tối đa là 15 năm.

Lợi nhuận khủng, nợ xấu phình to tại Vietcombank

Mới đây, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Vietcombank đã công bố BCTC hợp nhất 9 tháng đầu năm 2019 với kết quả kinh doanh rất khả quan. Lợi nhuận trước thuế (LNTT) của ngân hàng đạt 17.613 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ. Trong đó, LNTT của quý 3 tăng 72% đạt 6.309 tỷ đồng.

Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của Vietcombank tăng 7,8% so với hồi đầu năm lên hơn 1,15 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho vay khách hàng tăng 12,1% đạt 708.096 tỷ đồng. Huy động tiền gửi khách hàng tăng 12,5% đạt 902.184 tỷ đồng.

Dù lợi nhuận khủng nhưng nợ xấu của Vietcombank lại tăng đáng kể. Tại ngày 30/9/2019, nợ xấu khoảng 7.625 tỷ đồng, tăng 491 tỷ so với cuối tháng 6 và đã tăng 1.402 tỷ (tương đương tăng 22,5%) so với hồi đầu năm. Trong đó, nợ nhóm 3 – nợ dưới tiêu chuẩn của Vietcombank tăng hơn 4 lần so với thời điểm đầu năm lên 1.240 tỷ. Nợ nhóm 4 – nợ nghi ngờ tăng 31,4% lên 1.525 tỷ đồng, nợ có khả năng mất vốn chỉ tăng nhẹ 1,9% lên 4.860 tỷ.

Trong quý 3/2019, mặc dù nợ dưới tiêu chuẩn đã có chuyển biến tích cực, giảm so với cuối tháng 6 nhưng nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ) lại tăng hơn 2 lần lên 1.525 tỷ.

Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ cho vay khách hàng của Vietcombank tăng từ mức dưới 1% hồi đầu năm lên 1,07% cuối tháng 9/2019.

Được biết, để đảm bảo cho 708.096 tỷ đồng cho vay, nhà băng này hiện đang cầm cố, thế chấp khối tài sản trị giá hơn 1,14 triệu tỷ đồng.

Trong đó, có khoảng 70% giá trị tài sản đảm bảo đến từ bất động sản, còn lại là các tài sản như nhà xưởng, máy móc và hàng hóa của các doanh nghiệp cầm cố tại ngân hàng.

Một điểm lưu ý, dù là ngân hàng có dư nợ cho vay và lợi nhuận cao nhất trong hệ thống, nhưng trong 9 tháng đầu năm Vietcombank lại là ngân hàng có dòng tiền hao hụt khá nhiều.

Cụ thể, Báo cáo lưu chuyển tiền của Vietcombank cho thấy, lưu chuyển tiền thuần trong 9 tháng đầu năm tại nhà băng này âm 4.391 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái cũng âm 129.722 tỷ đồng. Dòng tiền tại Vietcombank bị âm xuất phát từ chênh lệch giữa lượng tiền gửi và dư nợ cho vay.

Trong 9 tháng đầu năm, tiền gửi của khách hàng tăng hơn 902.184 tỷ đồng , trong khi dư nợ cho vay của ngân hàng hàng tăng hơn 708.096 tỷ đồng.

Dễ hiểu khi Vietcombank lại đầu tư mạnh cho condotel thông qua hợp tác các bên vì lĩnh vực này vẫn được định nghĩa là cho vay cá nhân. Thực tế, từ trước đến nay, condotel là một "miếng bánh thơm" không chỉ với nhà đầu tư mà cả với ngân hàng.

Tuy nhiên, giới chuyên gia kinh tế từng liên tục cảnh báo nhà đầu tư và ngân hàng khi tham gia hợp tác làm condotel bởi còn nhiều câu chuyện chưa được rõ ràng tại phân khúc bất động sản này.

Những câu hỏi về condotel được đặt ra chủ yếu xoay quanh các vấn đề: Condotel là sản phẩm kinh doanh, dịch vụ như khách sạn, nhà nghỉ hay căn hộ hay hình thức nào thì hợp lý? Luật nào để quản lý loại hình bất động sản này? Nếu có tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, ai sẽ đứng ra giải quyết?

Lãi suất mà chủ đầu tư cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp là 10 - 15%/năm, lãi suất vay ngân hàng 0% trong từ 10 - 15 hay 25 năm, nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì ai đứng ra chịu trách nhiệm, ai đứng ra bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ? Lúc đó, ngân hàng liệu có "chết đứng" với khoản bảo lãnh trên?...

Thực tế, trước khi sự việc cocobay Đà Nẵng xảy ra, đã từng có một vài tranh chấp khác. Điển hình như vụ tranh chấp tại dự án Bavico, Nha Trang (Khánh Hòa). Qua đó cho thấy chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết lợi nhuận, sự thiếu trách nhiệm của chính quyền khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư sai lệch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư “lừa” hàng loạt khách hàng.

Do đó, khi bị vỡ trận, chủ đầu tư “phủi tay” còn người chịu hậu quả không ai khác chính là nhà đầu tư cá nhân, phía ngân hàng có nguy cơ sẽ bị mắc kẹt ở giữa.

Hiện tại Vietcombank đang bảo lãnh nhiều dự án condotel. Thế nhưng thị trường này đang rất rối ren, thậm chí có nguy cơ "vỡ trận" dây chuyền. Điều này sẽ tác động tới chất lượng tín dụng của ngân hàng.

Trong khi thị trường condotel chững lại, phía doanh nghiệp không bán được hàng (đồng nghĩa không huy động được vốn), nguồn cung vẫn tiếp tục gia tăng, nhà đầu tư cá nhân phải bán lại các khoản đầu tư liên quan đến condotel, thì khả năng những khoản cho vay kia của ngân hàng sẽ biến thành nợ kém chất lượng, nguy cơ tăng nợ xấu là điều khó tránh. Có lẽ Vietcombank đang đứng ngồi không yên vì khoản tiền đã giải ngân không hề nhỏ.

Hà Phương (T/h)

Theo KDPL

Link nguồn: http://www.kinhdoanhnet.vn/ngan-hang/vo-tran-condotel-suc-khoe-ngan-hang-bao-lanh-va-cho-vay-tai-du-an-condotel-co-vi-de-doa_t114c9n43366