Xuất hiện thế “giằng co” trên thị trường bất động sản

Trong giai đoạn 2020 đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản nhiều khu vực đều liên tục lên cơn sốt. Khi đó, câu chuyện sốt đất không chỉ ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. HCM mà đã lan cả về các vùng nông thôn, miền núi. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, tại hầu hết các nơi, giá bất động sản liên tục tăng, mức giá sau đạp đổ kỷ lục giá trước. 

Mặc dù, giá đất liên tục tăng mạnh, nhưng lượng người tham gia thị trường ngày càng nhiều khiến thị trường càng trở nên nóng hơn. Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản chững lại. 

Theo báo cáo quý III/2022 của DKRA, phân khúc đất nền có hơn 1.000 sản phẩm mới, giảm gần 66% so với quý trước đó. Song, sức cầu thị trường có xu hướng giảm khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 52%, giảm 78% so với quý II,  đây cũng là mức thấp nhất kể từ đầu năm.

Tương tự, dữ liệu thống kê của một đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra, mức độ quan độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm kể từ thời điểm tháng 3/2022. Còn theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền trong quý III có xu hướng giảm nhẹ, khoảng 2-3% so với quý trước. 

Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt, đã xuất hiện tâm lý giằng co của nhiều nhà đầu tư không muốn bán lỗ nhưng sợ thị trường xấu đi. Anh Nguyễn Kiểm, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, đầu năm nay, thấy không ít người kiếm được tiền từ đất nền. Trong tay có sẵn hơn 2 tỷ đồng, anh mạnh dạn vay thêm 3 tỷ đồng, tổng 5 tỷ đồng để mua mảnh đất rộng 200m2 tại Bắc Giang.

“Khi đó, thị trường đang nóng, tôi nghĩ dùng đòn bẩy tài chính sẽ giúp gia tăng lợi nhuận. Nhưng chỉ không lâu sau, thị trường đột ngột giảm nhiệt, tôi bắt đầu rao bán mảnh đất đó”, anh Kiểm cho biết.

Tuy nhiên, rao bán suốt 5 tháng vẫn chưa sang tay được chủ mới, bởi nếu bán thời điểm này anh phải cắt lỗ tiền tỷ. “Tôi đã liên hệ nhiều môi giới nhưng họ đều nói nếu bán lúc này phải cắt lỗ tiền tỷ mới được. Tôi cũng suy nghĩ sẽ cố gồng để giữ mảnh đất này nhưng nếu thị trường xấu đi thì giá sẽ giảm sâu hơn rất nhiều”, anh Thắng nói.

Tương tự, anh Quang Thắng, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, cũng rơi vào thế giằng co khi nếu bán 2 mảnh đất đang nắm giữ sẽ giảm giá sâu. Nhưng nếu để lại, anh lo ngại thị trường sẽ tiếp tục trầm lắng, giá tiếp tục giảm.

“Hai mảnh đất này ở ven đô, diện tích lần lượt là 85m2 và 97m2, tôi mua từ cuối năm ngoái với tổng giá trị hơn 6 tỷ đồng. Dù tất cả đều được tôi mua bằng tiền thật nhưng với tình hình hiện nay tôi cũng chưa biết nên giữ lại hay bán ngay. Trường hợp nếu tôi cần số tiền lớn để mở rộng kinh doanh thì cũng rất khó xoay sở nếu không bán 2 mảnh đất đó. Nhưng nếu bán ở hiện tại thì phải cắt lỗ từ 10 - 20%”, anh Thắng nói.

Thực tế, hiện nay thanh khoản bất động sản đi xuống, không ít người nắm giữ dù sử dụng đòn bẩy tài chính hay không cũng như đang “ngồi trên đống lửa”. Bởi, lo lắng giảm sẽ giảm sâu, nếu không muốn cắt lỗ có thể sẽ “chôn vốn” suốt thời gian dài.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện nay lãi suất ngân hàng tăng tạo thêm áp lực cho thị trường bất động sản. Bởi, trong giai đoạn sốt nhiều người đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua. Trước áp lực lãi suất, nếu không chịu được sẽ tạo nên làn sóng bán ra lớn, lượng cung thứ cấp của thị trường gia tăng, theo đó, giá sẽ giảm. Do vậy, dù nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính mua bất động sản nhưng cũng sẽ chịu tác động không hề nhỏ.

Anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm cho rằng, thực tế, thị trường mới chỉ bước vào giai đoạn đầu của chu kỳ mới. Nhưng không ít nhà đầu tư đang phân vân giữa việc bán cắt lỗ hay tiếp tục nắm giữ.

“Những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản có thể cân nhắc tới yếu tố giá trị sử dụng. Những mảnh đất chưa thể tạo ra dòng tiền, hạ tầng chưa đồng bộ có thể mức giá thời gian tới tiếp tục giảm sâu hơn. Còn những sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay, cho thuê được cũng sẽ bị giảm giá nhưng ít hơn”, nhà đầu tư này nói.