Yếu tố nào có thể “bẻ lái” thị trường bất động sản năm 2023?

Nhìn lại nguồn cơn trầm lắng

Đại diện một doanh nghiệp BĐS tại khu vực phía Nam từng chia sẻ, thị trường BĐS cuối năm 2022 đến nay gần như diễn biến ngược lại hầu hết các dự báo trước đó. “Phanh gấp” hay “đột ngột” đều là những cụm từ miêu tả chính xác nhất về thị trường BĐS hiện tại.

Mở đầu là cú quay xe về việc hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất điều chỉnh tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4/2022. Từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng và chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm.

Cùng với đó, việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp BĐS dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Đỉnh điểm nhất là tình trạng khó khăn về dòng tiền diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp BĐS buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm chi phí đầu tư tối đa và việc duy trì hoạt động đã là nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, trong thời gian qua, vấn đề pháp lý dự án chậm trễ vẫn là một trong những yếu tố tác động chính vào việc sụt giảm nguồn cung trên toàn thị trường. Bên cạnh đó việc tín dụng của BĐS vẫn bị kiểm soát chặt cũng làm cho nhiều doanh nghiệp lâm vào thế khó trong việc triển khai dự án mới.

Đối với các hình thức huy động vốn khác thì nhiều doanh nghiệp đang phải xử lý các vấn đề phát sinh như trái phiếu, cổ phiếu giảm giá, cam kết lợi nhuận với các quỹ đầu tư...

Ngoài ra, khi thị trường tài chính chung đang phát sinh nhiều vấn đề thì niềm tin của nhà đầu tư suy giảm và ảnh hưởng tới nhu cầu mua, khả năng thanh khoản trên thị trường. Điều này cũng gián tiếp ảnh hưởng tới khả năng triển khai các dự án mới của nhiều chủ đầu tư.

“Xốc” lại thị trường là cần thiết

Ở góc nhìn vĩ mô kinh tế, chuyên gia Cấn Văn Lực đã chỉ ra những khó khăn của thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại. Và đây cũng là hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển “nóng” trước đó.

Thứ nhất, TS Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường BĐS đang phải điều chỉnh sau 2 năm tăng nóng, không riêng gì Việt Nam mà cả trên thế giới. Đó là tất yếu, bao gồm cả chứng khoán và bất động sản.

Thứ hai, thị trường vừa qua đầu cơ rất nhiều, gắn với nhu cầu thực ít. Đầu cơ nhiều dẫn đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều. Doanh nghiệp BĐS đôi khi “tay không bắt giặc”, dùng đòn bẩy tài chính lúc thị trường khó khăn tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện ngày hôm nay.

“Do vậy, thiết nghĩ chúng ta phải xốc lại thị trường BĐS, những trường hợp vi phạm phải xử lý dứt khoát không để con sâu làm rầu nồi canh”, vị này nhấn mạnh.

Một chuyên gia trong ngành cũng cho hay, những gì tiêu cực nhất đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý. Điều này là cần thiết.

Đầu tiên, lãi suất và việc siết nguồn vốn từ ngân hàng đã thực sự tăng cao và được kiểm soát chặt.

Những chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, huy động sử dụng vốn sai mục đích đã lộ diện và đang chờ bị xử lý.

Những dự án chưa đủ pháp lý để mở bán hay huy động vốn, cầm đèn chạy trước ô tô đã lộ diện. Thị trường hiện rõ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức, thậm chí "tay không bắt giặc".

Tiếp đến, những dự án phân lô bán nền lách luật đã bị điểm mặt chỉ tên, đã và đang chờ xử lý. Loại hình BĐS đầu cơ đã bị cơ quan quản lý nhà nước điểm tên và sắp có nhiều thay đổi trong Luật đất đai sửa đổi sắp tới.

Hàng loạt chiêu trò huy động vốn biến tướng cũng đã dần bị lộ diện.

Bên cạnh đó, các chính sách và hệ thống luật đang dần được hoàn thiện, bám sát hơn với thực tế diễn biến thị trường.

Do đó, loạt chính sách của Chính phủ để thanh lọc, điều tiết lại thị trường chính là cần thiết lúc này.

Lộ diện yếu tố mới trong năm 2023

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc thắt chặt tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới.

Dự báo, thanh khoản sẽ giảm trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023, xu hướng tăng giá sẽ chững lại trên thị trường thứ cấp. Một số dự án sẽ có khả năng điều chỉnh giảm. Thị trường sơ cấp trong ngắn hạn sẽ không có nhiều biến động, mức giá sẽ tăng nhưng biên độ tăng có thể sẽ chậm lại. Để tăng khả năng bán hàng, một số chủ đầu tư thậm chí sẽ xem xét mức giá cạnh tranh hơn so với các dự án lân cận.

Vị này cho hay, sáu tháng cuối năm 2023, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ chuyển qua giai đoạn mới phát triển ổn định hơn. Nguồn cung dự kiến tăng trở lại nếu các chính sách tín dụng của ngân hàng được nới rộng. Mức giá sẽ có xu hướng tăng nhưng tốc độ sẽ giảm và có xu hướng ổn định lâu dài. Nhu cầu thị trường sẽ dần phục hồi theo đà phục hồi chung của thị trường tài chính.

Đối với nhà đầu mới có tiền mặt theo ông Kiệt thì đây là cơ hội để “mua sắm” nhiều sản phẩm có chất lượng với mức giá thấp hơn các thời điểm trước.

“Đây là giai đoạn sàng lọc, tái cơ cấu toàn bộ thị trường nên sẽ cần thời gian để mọi thứ được ổn định. Có thể sau giai đoạn này thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn”, Giám đốc nhà ở CBRE nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, thời điểm này, doanh nghiệp nào trụ được sẽ phát triển một cách lâu dài, bền vững. Thị trường đang có những yếu tố lành mạnh như đưa sản phẩm BĐS về với nhu cầu ở thực. Nhiều chủ đầu tư phải định hướng lại phân khúc phát triển để không vượt quá nhu cầu ở thực. Đây là cơ hội cho số đông. Điều này giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.

“Thị trường hiện tại hoàn toàn tích cực, không quá bị quan. BĐS đang được dung hoà lại. Từ đó, doanh nghiệp hiểu mình cần làm gì, nhà nước cũng thấu đáo những khó khăn để gỡ nút thắt cho doanh nghiệp”, bà Trang nhấn mạnh.

Từ những nhận định lạc quan có thể thấy, thị trường BĐS năm 2023 có nhiều “bệ đỡ” với kì vọng “bẻ lái” sang một bước mới phát triển lành mạnh hơn. Theo quan điểm của nhiều chuyên gia, năm Quý Mão sẽ là giai đoạn “chuyển tiếp” của thị trường BĐS. Dù còn nhiều thách thức nhưng sự thanh lọc đang mang lại kì vọng mới cho thị trường trong dài hạn.