HoREA: Sốt giá rồi đóng băng thanh khoản tương tự giai đoạn 10 năm trước nhưng thị trường BĐS hiện tại còn nỗi lo gần 800 nghìn tỷ trái phiếu sắp đáo hạn

Trong văn bản số 96 gửi Thủ tướng Chính phủ liên quan đến kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) chỉ rõ sự tương đồng và khác nhau giữa diễn biến của thị trường hiện tại và giai đoạn 2007-2011.

Thị trường 2007-2013: Bong bóng và đóng băng

Theo HoREA, năm 2007, thị trường bất động sản nóng sốt “bong bóng”. Từ đầu năm 2008, thị trường bất động sản bị “đóng băng”. Năm 2008, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam. 

Năm 2009, Chính phủ tung gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng” năm 2010.

Tích tụ đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 3 “điểm nghẽn”. Một, hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ có giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Hai, nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Ba, người thu nhập trung bình thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Tháng 1/2013, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” với quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đã giải quyết 3 “điểm nghẽn” và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở. Điều này đã giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay

Năm 2007, năm 2010, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 51,39%. Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm. Giai đoạn 2007-2008, không có trái phiếu doanh nghiệp.

Một số chỉ số khác về kinh tế chung, đó là năm 2007, dự trữ ngoại hối chỉ có 20,7 tỷ USD vào ngày 19/06/2008. Năm 2007, 2008, 2009, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm nước ta ở mức Ba3 triển vọng “ổn định.

Thị trường bất động sản 2022: “Sốt giá”, lệch pha cung cầu

Năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng “sốt giá” nhà đất, “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung “lệch pha” phân khúc thị trường, cơ cấu nhà ở không hợp lý “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Đây cũng là một trong những điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng trước. Thế nên, HoREA cho rằng, cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội

Vấn đề “hàng tồn kho” đến tháng 6/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp. Đáng quan ngại nhất là hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang” bởi vậy, theo HoREA, cần tháo gỡ “vướng mắc” về pháp lý để tháo gỡ “hàng tồn kho”.

Theo HoREA, năm 2022, vấn đề “mới” đáng quan tâm so với năm 2007, 2008 là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” mà đến năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây là điểm khác biệt “cần xử lý thỏa đáng”. Để làm được điều đó, cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Về chính sách điều tiết kinh tế, năm 2022, Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14%, nhưng đề nghị xem xét nới “room” tín dụng thêm 1-2%. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 7,35% thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 9 tháng là 11% và vẫn được kiểm soát.

Mặt tích cực trong 9 tháng đầu năm 2022 là doanh nghiệp nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị lên đến 142.000 tỷ đồng để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp càng thiếu vốn đầu tư.

Các chỉ số vĩ mô giai đoạn này, đó là năm 2022, quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần năm 2007. Đây là điểm khác biệt tích cực của thị trường hiện tại.

Năm 2022, dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần so với năm 2007, nhưng vừa bị giảm từ 110 tỷ USD xuống còn 87 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2022, sau khi phải bán ra 21 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế. Chỉ số này thể hiện sức chống chịu tốt của nền kinh tế.

Năm 2022, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P đã nâng xếp hạng tín nhiệm dài hạn của nước ta lên mức BB+ triển vọng “ổn định”. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm Việt Nam từ mức Ba3 lên mức Ba2 triển vọng “ổn định”. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, chiếm 13% dân số năm 2021 và dự kiến tăng lên 26% năm 2026 là tầng lớp có nhu cầu tạo lập nhà ở rất cao.

Dù có nhiều điểm tích cực nhưng HoREA dự báo, năm 2023 xuất hiện nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu kịch bản này xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Trên cơ sở sánh tình thế của nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023 - 2025 so với tình thế của các năm 2007 - 2008, 2011 – 2013, Hiệp hội BĐS TP.HCM kiến nghị một số giải pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như sửa đổi Luật Đất đai, tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà, tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, xem xét tháo gỡ “vướng mắc” thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất…