Căn hộ tăng giá gấp ba, tiền thuê đứng im: Chủ nhà lưỡng lự giữ hay bán

Căn hộ tăng giá mạnh nhưng tiền thuê đứng im

Đầu năm 2019, chị Nguyễn Thùy Linh mua một căn hộ hai phòng ngủ tại phường Xuân Phương (Nam Từ Liêm cũ) với giá 1,4 tỷ đồng. Hiện nay, căn hộ tương tự ở khu vực này được môi giới chào bán khoảng 4,8 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức thuê chị có thể thu về chỉ khoảng 9–10 triệu đồng/tháng.

Trường hợp của chị Nguyễn Hồng Nhung cũng tương tự. Cách đây 4 năm, chị mua căn hộ một phòng ngủ tại Đại Mỗ với giá 600 triệu đồng. Hiện căn hộ đã lên tới gần 2 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ đạt 5–6 triệu/tháng. "Giá bán tăng quá nhanh so với tốc độ tăng của giá thuê. Nếu so về tỷ suất sinh lời thì căn hộ này đang không còn hấp dẫn như thời mới mua", chị Nhung nói.

Không chỉ hai trường hợp kể trên, nhiều chủ nhà khác cũng rơi vào tình trạng "tài sản tăng giá nhưng dòng tiền dậm chân tại chỗ". Chị Hà My (Mỹ Đình) mua căn hộ 1,6 tỷ đồng năm 2018, giờ được trả hơn 5 tỷ nhưng giá thuê chỉ hơn 11 triệu/tháng. Anh Trọng Quân (Thanh Xuân) sở hữu căn studio mua 1 tỷ vào năm 2020, hiện được trả 3,6 tỷ nhưng mức thuê vẫn quanh 6,5 triệu đồng trong ba năm trở lại đây.

Báo cáo quý II/2025 của chuyên trang Batdongsan.com.vn ghi nhận giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng bình quân 15–22%/năm trong giai đoạn 2020–2024, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp. Ngược lại, giá thuê chỉ tăng khoảng 3–5% mỗi năm, thậm chí nhiều phân khúc gần như đứng yên.

Trong khi đó, báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện dao động 2,5–3,5%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5–7% của giai đoạn trước 2019. Savills Việt Nam cũng nhận định "tốc độ tăng giá bán sơ cấp nhanh hơn tăng giá thuê khiến lợi suất cho thuê bị thu hẹp".

Với mức giá hiện tại, một căn hộ giá 5 tỷ đồng cho thuê 10 triệu đồng/tháng tương đương tỷ suất lợi nhuận chỉ hơn 2%/năm, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài tại nhiều ngân hàng.

Giữ hay bán, chủ nhà đứng trước bài toán khó

Tỷ suất cho thuê ngày càng giảm khiến nhiều chủ nhà phân vân không biết đâu là lựa chọn tối ưu. Giữ căn hộ đồng nghĩa tiếp tục kỳ vọng vào đà tăng giá của bất động sản, nhất là tại các khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông. Trong khi đó, bán ra ở thời điểm giá đang cao giúp họ thu về khoản tiền lớn và có thể gửi tiết kiệm hoặc tái đầu tư vào kênh khác có dòng tiền ổn định hơn.

Với chị Linh, con số 10 triệu/tháng "không đủ hấp dẫn so với giá trị căn hộ hiện tại". Nhưng chị vẫn băn khoăn: "Nếu bán xong vài năm nữa giá tiếp tục tăng thì mình lại tiếc". Chị Hồng Nhung cũng có chung nỗi lo: "Nhìn căn hộ tăng từ 600 triệu lên gần 2 tỷ khiến tôi muốn giữ, nhưng xét về hiệu quả khai thác thì không bằng gửi ngân hàng".

Theo nhiều môi giới lâu năm tại Hà Nội, sự lệch pha giữa giá bán và giá thuê sẽ còn kéo dài vì nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế, trong khi nhu cầu mua ở thực và đầu tư tích sản tiếp tục tăng. Điều này đẩy giá bán lên nhanh nhưng giá thuê khó tăng tương ứng do thu nhập của nhóm khách thuê không tăng mạnh.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi "nên giữ hay bán?" đang trở thành băn khoăn chung của hàng loạt chủ nhà đã mua căn hộ từ 4–6 năm trước. Bài toán này đòi hỏi họ phải tính toán kỹ giữa giá trị tài sản, dòng tiền, chi phí cơ hội và khả năng tăng giá trong tương lai, những yếu tố không thể nhìn qua con số thuê 10 triệu đồng hay giá bán 4–5 tỷ đồng.

Đây cũng là lý do khiến nhiều chuyên gia cho rằng, chủ căn hộ cần một hướng dẫn cụ thể hơn về cách so sánh lợi suất, đánh giá nhu cầu tài chính cá nhân và xác định thời điểm chốt lời phù hợp sẽ được phân tích rõ trong bài tiếp theo.