Tốc độ tăng giá căn hộ chung cư: Hà Nội dẫn đầu, Đà Nẵng vươn lên vị trí thứ 2

Nguồn cung tăng mạnh, tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm tiếp diễn

Thời điểm này, hàng loạt các tổ chức, các đơn vị nghiên cứu thị trường đã cùng đưa ra báo cáo tổng kết về thị trường bất động sản, nhà ở trong quý II và nửa đầu năm, đưa ra các dự án cho nửa sau của năm 2025. Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã đưa ra các nhận định cho giai đoạn đầu năm đầy sôi động vừa qua. 

Theo VARS, nguồn cung nhà ở đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025, kéo theo lượng giao dịch gia tăng tương ứng. Nhu cầu ở thực tiếp tục được duy trì ổn định còn các nhà đầu tư đã tích cực tham gia thị trường. Thị trường sôi động nhờ tác động tích cực từ các yếu tố như: tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, chính sách tín dụng nới lỏng giúp lãi suất duy trì ở mức thấp, các dự án mới áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.

Trong quý II năm 2025, thị trường nhà ở ghi nhận hơn 36 nghìn sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở đạt 64 nghìn sản phẩm, bằng khoảng 80% cả năm 2024. Trong đó, hơn 51 nghìn sản phẩm mới được đưa ra thị trường, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Nguồn cung tăng vọt đến từ việc nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng - nơi nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, sang trọng, và gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.

Chia theo khu vực, 53% nguồn cung mở bán trong quý II được đóng góp bởi các dự án tại miền Bắc. Khu vực miền Nam đóng góp 34% nguồn cung nhà ở mở bán, không có nhiều cải thiện dù số dự án mở bán mới tại miền Nam tăng mạnh. Quy mô các dự án tại phía Nam chưa đủ lớn để bắt kịp tốc độ ra hàng ồ ạt từ các khu đô thị miền Bắc.

Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm có khả năng tài chính tốt (gồm cả người dân Việt Nam và người nước ngoài) vẫn cao. Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên khi khách hàng kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27 nghìn giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới trong quý II đạt 61% với hơn 22 nghìn giao dịch, gấp gần 2,5 so với quý trước. Giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 56%. Các dự án thấp tầng mở bán mới cũng được hấp thụ 60% khi nhu cầu đầu tư phục hồi và giá các sản phẩm cao tầng neo cao.

Tính chung nửa đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 40 nghìn giao dịch, gấp 2 cùng kỳ năm 2024 và gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm ngoái. Nhiều dự án mở bán được hấp thụ tốt. Lượng quan tâm, giao dịch BĐS bắt đầu quay trở lại các tỉnh, thành phía Nam, với đa dạng lựa chọn có mức giá tốt hơn.

Đà Nẵng đứng thứ 2 cả nước về tốc độ tăng giá chung cư

Trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư, theo sau là TP Đà Nẵng. TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể ở cả giá bán. So với kỳ gốc là quý I năm 2019, giá bán bình quân của căn hộ chung cư tăng lần lượt là: Hà Nội (87,7%), Đà Nẵng (69,8%) và TP HCM (48,3%).

Giá bán căn hộ chung cư (CHCC) tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên. Mặt bằng giá CHCC thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu/m2, lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu/m2 cũng tăng trưởng đột biến.

Khu vực TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2. Giá CHCC các dự án tăng nhẹ so quý trước và so với kỳ gốc quý I/2019 thì ghi nhận mức tăng 48,3%.

Thị trường CHCC tại TP Đà Nẵng trong quý 2/2025 ghi nhận giá bán bình quân đạt mức 66,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng mạnh 69,8% so với kỳ gốc. 

Trong giai đoạn 2019-2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Dự báo của VARS, thị trường sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm. Nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai. Nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao và tâm lý nhà đầu tư phục hồi trong bối cảnh các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp.

Vấn đề tồn tại chưa có đáp án là đối tượng người trẻ và người thu nhập trung bình quá khó khăn trong việc sở hữu nhà, điều này sẽ gây ra những hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo các chuyên gia, để hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân, trước mắt, cần tiếp tục thúc đẩy triển khai Nhà ở xã hội tại các đô thị lớn. Các doanh nghiệp cũng cần tích hợp các yếu tố xã hội vào chiến lược kinh doanh, thể hiện trách nhiệm xã hội thông qua việc xây dựng các dự án có giá trị bền vững cho cộng đồng chứ không chỉ vì lợi nhuận.