Chung cư dẫn sóng, đất nền chững lại - Thị trường BĐS bước vào chu kỳ sàng lọc

Kinh tế vĩ mô giữ nhịp tích cực, tạo nền tảng hỗ trợ thị trường

Nửa đầu năm 2025 ghi dấu một giai đoạn với nhiều chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, Nhà nước ban hành những chính sách tích cực đã thiết lập tiền đề thúc đẩy nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Các yếu tố như: chính sách thuế đối ứng, tốc độ giải ngân đầu tư công, tín hiệu điều chỉnh lãi suất, định hướng quy hoạch đô thị mới hậu sáp nhập… đang đóng vai trò là động lực chính giúp duy trì niềm tin thị trường và định hình xu thế giao dịch trong nửa cuối năm 2025.

Một trong những yếu tố nền tảng là mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp, trong khi tăng trưởng tín dụng có dấu hiệu cải thiện, đặc biệt ở nhóm vay mua nhà và sản xuất kinh doanh. Đây là lực đỡ quan trọng giúp kích thích lực cầu tiêu dùng – đầu tư và khơi thông dòng vốn vào các hoạt động kinh tế thực.

Đáng chú ý, việc Chính phủ ban hành Nghị định 151 và Công điện 78 đã trực tiếp tháo gỡ các “điểm nghẽn” về pháp lý cho các dự án bất động sản. Loạt chính sách này được kỳ vọng sẽ phát huy tác động trong các quý tiếp theo, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án và góp phần tái lập lại cung – cầu thị trường.

Một điểm nhấn của giai đoạn này đến từ sự định hình các cực tăng trưởng mới hậu sáp nhập, đặc biệt là khu vực liên kết TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu. Mỗi địa phương đang đảm nhận vai trò riêng trong chuỗi giá trị liên hoàn: TP.HCM - Trung tâm tài chính, điều phối và dịch vụ cao cấp; Bình Dương - Hạt nhân công nghiệp – công nghệ cao; Bà Rịa – Vũng Tàu - Đầu mối logistics – cảng biển quốc tế. Mô hình phát triển đa cực này không chỉ tạo động lực tăng trưởng cho từng địa phương, mà còn mở ra triển vọng hình thành một đại đô thị quy mô lớn nhất Việt Nam.

Bên cạnh đại đô thị trọng điểm TP.HCM, sáp nhập tỉnh, thành cũng hình thành nên những trung tâm công nghiệp, trung tâm du lịch mới với sức mạnh cộng hưởng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Đơn cử, các trung tâm công nghiệp tiêu biểu gồm: Bắc Ninh – trung tâm công nghiệp-công nghệ cao; Hải Phòng – trung tâm thương mại – logistics – công nghiệp; Đồng Nai – trung tâm công nghiệp – logistics – nông nghiệp ứng dụng cao. Tại miền Trung, Đà Nẵng sáp nhập với Quảng Nam sẽ định hình trung tâm logistics – công nghiệp – du lịch tích hợp, với khối ngành du lịch – dịch vụ chiếm tới 71% GRDP, là bệ đỡ cho nền kinh tế. Tương tự, một trung tâm kinh tế biển – năng lượng và du lịch quốc tế cũng sẽ hình thành tại Khánh Hòa mới hậu sáp nhập.

Với đòn bẩy từ hạ tầng kết nối liên vùng, chính sách quy hoạch đồng bộ và dòng vốn đầu tư công tiếp tục được ưu tiên, kinh tế vĩ mô đang đóng vai trò như “tấm nền ổn định”, giúp thị trường bất động sản từng bước thoát khỏi giai đoạn phòng thủ và hướng đến chu kỳ phục hồi bền vững hơn trong nửa cuối năm.

Giá bán tiếp tục đi lên, mức độ quan tâm phục hồi

Thị trường bất động sản trong quý 2/2025 tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, đặc biệt ở phân khúc bán. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình tiếp tục nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư từng bước được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần chuyển biến tích cực.

Trong khi đó, mức độ quan tâm (MĐQT) bất động sản bán có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý quan sát trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cuối quý 2 đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.

Đối với bất động sản cho thuê, thị trường giữ được trạng thái ổn định trong quý 2. Giá thuê không biến động đáng kể, MĐQT tại các thành phố lớn duy trì ổn định.

Xét theo khu vực, thị trường TP.HCM cho thấy sức bật trong bối cảnh biến động vĩ mô. Cụ thể, TP.HCM mới (bao gồm khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 6% MĐQT so với quý trước cho thấy hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. TP.HCM cũ cũng tăng 6% MĐQT, trong khi Hà Nội ghi nhận mức giảm 16%, phản ánh sự phân hóa về mức độ quan tâm giữa hai trung tâm kinh tế lớn.

Đối với thị trường cho thuê, các đô thị lớn vẫn giữ nhịp ổn định: TP.HCM giảm nhẹ 4% MĐQT, còn Hà Nội giảm 1%.

Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất về MĐQT trong quý 2/2025 với +8%. Đây được xem là tín hiệu tích cực từ thị trường sau loạt điều chỉnh giảm lãi suất vay mua nhà, cùng với sự xuất hiện của các dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngược lại, phân khúc đất nền giảm 19% MĐQT, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Các loại hình như nhà phố, biệt thự, nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, phản ánh có xu hướng thị trường phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình BĐS ở thực, dễ khai thác.

Tổng thể quý 2/2025 cho thấy thị trường đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, với sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và loại hình.

Chung cư dẫn đầu mức độ quan tâm nhờ lực cầu ở thực và đầu tư khai thác

Trong quý 2/2025, loại hình chung cư tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt thị trường khi ghi nhận tỷ trọng MĐQT lên tới 29%, vượt qua đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Sự vươn lên này cho thấy hành vi người mua đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cũng đồng tình với nhận định này. Có tới 64% môi giới cho rằng khách hàng mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, phản ánh động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu thật.

57% môi giới nhận định nhóm khách mua để cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng đầu tư đã chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian.

Đáng chú ý, 46% môi giới đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, thể hiện tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường căn hộ đã phục hồi rõ rệt từ tháng 6/2025. So với tháng 4/2025, MĐQT chung cư tại TP.HCM mới tăng 11%, TP.HCM cũ tăng 9%. Đồng thời, lượng tin đăng bán chung cư tại TP.HCM mới và cũ cũng ghi nhận mức tăng 12%, cho thấy nguồn cung đang hồi phục theo nhu cầu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm gia tăng dành cho TP.HCM mới là kết quả của quá trình giãn dân hợp lý, quy hoạch hành chính mới, cùng với sự hình thành của các trung tâm kinh tế - dịch vụ vệ tinh. Đây là những yếu tố nền tảng giúp khu vực này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trong trung và dài hạn.

Bên cạnh nhu cầu tại chỗ, TP.HCM tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc. Trong quý 2/2025, lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM từ người dân địa phương vẫn chiếm tới 73% cho thấy sức hút nội tại ổn định.

Đặc biệt, dòng tiền từ miền Bắc đổ vào TP.HCM tăng mạnh, từ 44% (Q2/2024) lên 61% (Q2/2025). Đây là thời điểm trùng khớp với giai đoạn giá chung cư Hà Nội vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư miền Bắc xem TP.HCM như khu vực có dư địa tăng giá tốt hơn.

Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM cũ đã cao hơn so với mặt bằng giá các vùng lân cận như Đồng Nai và Bình Dương đang trở thành xu hướng lựa chọn. Cụ thể, Bình Dương ghi nhận tỷ suất cho thuê 4,1%, còn Đồng Nai lên tới 4,4%, cao hơn rõ rệt so với TP.HCM cũ (2,8%). Không chỉ vậy, MĐQT tại Bình Dương tăng mạnh tới 46% trong nửa đầu 2025, cho thấy dòng tiền đang dịch chuyển về nơi có giá bán dễ tiếp cận hơn.

Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục duy trì đà tăng và neo ở mức cao hơn so với tại TP.HCM. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đầu năm 2023 giá bán chung cư Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m2, thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở TP.HCM cũ là 47 triệu đồng/m2. Năm 2024, giá chung cư Hà Nội đuổi kịp TP.HCM và đến nay đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP.HCM. Hậu sáp nhập, giá trung bình tại TP.HCM mới là 57 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với Hà Nội. Trong khi giá bán chênh lệch, mức giá thuê chung cư tiếp tục giữ ổn định ở hai thành phố lớn.

Mặt bằng giá bán tăng phản ánh rõ rệt sức cầu ổn định và mức tăng trưởng mạnh của thị trường Thủ đô, đặc biệt là tại các quận cận trung tâm – nơi đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành các đại đô thị quy mô lớn.

Cụ thể, các quận cận trung tâm như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai đang là tâm điểm tăng giá của thị trường chung cư. Lý do đến từ sự hình thành các đại đô thị đồng bộ về tiện ích, quy hoạch; Các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, Tứ Liên... giúp rút ngắn thời gian di chuyển.

Mặc dù giá các quận trung tâm vẫn cao hơn 20–30%, song vùng cận trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng vượt trội, quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối tốt, trở thành điểm đến mới cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn.

Đất nền hạ nhiệt, bước vào giai đoạn thận trọng

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh đầu năm, thị trường đất nền trong quý 2/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về MĐQT lẫn nguồn cung. Nguyên nhân chính đến từ thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan và kỳ nghỉ lễ kéo dài cuối tháng 4, đầu tháng 5.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, MĐQT đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm -47%, TP.HCM cũ giảm -28%, các khu vực khác giảm -33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm -15%, TP.HCM cũ giảm -9%, các khu vực khác giảm -3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

MĐQT đất nền quý 2/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu/m2. Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu/m2, Cần thơ 28,9 triệu/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu/m2…

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025: Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%), Vĩnh Phúc (+26%). Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Bình Dương (+25%), Đồng Nai (+23%), Long An (+36%), Bà Rịa – Vũng Tàu (+18%), Bình Phước và Tây Ninh (0%).

Tóm lại, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung - dài hạn.