Mặt bằng Hà Nội ế ẩm: Đế chung cư bỏ trống, F&B đóng cửa hàng loạt

Mặt bằng bỏ trống từ chân chung cư đến phố trung tâm

Theo khảo sát của phóng viên, khu chung cư Hateco Xuân Phương (phường Xuân Phương, Hà Nội) nơi từng sầm uất với chuỗi đồ ăn nhanh, cửa hàng Mixue, quán cà phê, hiệu tạp hóa…, nay nhiều ô cửa kính bịt kín, treo biển "cho thuê" hoặc đơn giản là để không. Theo phản ánh từ người dân và ghi nhận thực tế, số lượng mặt bằng trống tại tầng 1 hiện chiếm quá nửa, trong khi cách đây không lâu gần như đã được phủ kín.

Không chỉ riêng Hateco Xuân Phương, các khối đế chung cư lân cận cũng xuất hiện ngày càng nhiều ki ốt đóng cửa, dán số điện thoại cho thuê. Bối cảnh khiến nhiều người đặt câu hỏi: Vì sao ở những khu dân cư khá đông mà mặt bằng vẫn ế, trong khi trước đây ai cũng nghĩ "chỉ cần thuê được chỗ là có khách"?

Thực tế này không phải cá biệt. Tại một trung tâm thương mại hỗn hợp lớn như Discovery Complex (Cầu Giấy), báo chí ghi nhận có thời điểm hơn 80% diện tích gian hàng bị bỏ trống, nhiều tầng gần như không có khách thuê.

Trên các tuyến phố trung tâm vốn từng "một mét vuông cũng tranh nhau", hàng loạt cửa hàng quần áo, thời trang, F&B… đóng cửa, trả mặt bằng. Theo ghi nhận của phóng viên, trong năm 2025 ghi nhận nhiều căn nhà mặt phố ở Chùa Bộc, Kim Mã, Phạm Ngọc Thạch, Hàng Bông, Nguyễn Trãi… treo biển "xả hàng, trả mặt bằng", "cho thuê nhà" kéo dài nhiều tháng.

Ngay cả tại các tuyến phố được coi là "vàng" cho kinh doanh, giá thuê vẫn giữ ở mức hàng chục đến cả trăm triệu đồng mỗi tháng, trong khi bên trong nhiều căn nhà lại đóng cửa im lìm, liên tục thay người thuê hoặc để trống.

Giá thuê neo cao, F&B "thanh lọc", chuyên gia chỉ ra cuộc chơi đã khác

Lý do đầu tiên được chính các chủ cửa hàng nhắc đến là giá thuê quá cao so với sức chịu đựng sau giai đoạn kinh doanh khó khăn kéo dài. Một khảo sát của CBRE về thị trường bán lẻ Hà Nội cho thấy, đến cuối năm 2024, giá thuê khu vực trung tâm đã tăng hơn 16% so với cùng kỳ, lên khoảng 172–173 USD/m²/tháng, trong khi khu vực ngoài trung tâm cũng tăng khoảng 10% với tỷ lệ trống hơn 10%.

Trong khi đó, theo thống kê của các chuyên trang bất động sản, nhiều nhà phố trên các trục đường lớn như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch… vẫn được chào thuê ở mức 40–60 triệu đồng/tháng cho diện tích không quá lớn, thậm chí có căn gần Lotte Kim Mã diện tích khoảng 90 m² giá thuê lên tới 120 triệu đồng/tháng.

Ở chiều ngược lại, sức mua và dòng tiền dành cho các cửa hàng nhỏ lẻ không tăng tương xứng. Ngành F&B – nhóm khách thuê chủ lực tại nhiều khối đế chung cư – đang trải qua làn sóng "thanh lọc" mạnh mẽ nhất trong vài năm gần đây. Báo cáo của iPOS.vn cho biết, chỉ trong nửa đầu năm 2025, hơn 50.000 cửa hàng F&B trên toàn quốc đã đóng cửa, tương đương 7,1% tổng số điểm bán; riêng Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ rời thị trường vượt 11%.

Một chuyên gia trong lĩnh vực F&B nhận định, doanh thu ngành không biến mất mà có xu hướng "dồn" về nhóm chuỗi lớn, mô hình quản trị tốt, còn lớp cửa hàng nhỏ, vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào vị trí mặt tiền thì "mở nhanh, đóng nhanh", không trụ nổi sau vài tháng thử nghiệm.

Ở góc độ bất động sản, các báo cáo của Savills và CBRE đều cho thấy một bức tranh phân hóa rõ rệt, phân khúc trung tâm thương mại, mặt bằng chuẩn, thu hút chuỗi thương hiệu lớn vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy cao (khoảng 85–86%) và giá thuê tăng nhẹ; trong khi đó, mặt bằng nhà phố, khối đế chung cư ở vị trí trung bình hoặc bị thiết kế bất cập (ít chỗ đỗ xe, lối đi bất tiện, cư dân không đủ đông…) lại rơi vào cảnh ế ẩm.

Chị Hoàng Dung, một môi giới bất động sản cho thuê phân tích, nhiều chủ đầu tư chung cư vẫn đang định giá cho thuê khối đế dựa trên kỳ vọng lợi nhuận tài chính cao, không "kéo" kịp với sức chịu đựng thực tế của các hộ kinh doanh vừa và nhỏ. Trong bối cảnh chi phí nguyên liệu, nhân công, lãi vay… vẫn lớn, việc duy trì một cửa hàng tầng 1 với tiền thuê vài chục triệu đồng/tháng trở thành bài toán rủi ro, đặc biệt với những mô hình như trà sữa, cà phê, đồ ăn nhanh… vốn đang chịu cạnh tranh gay gắt từ nền tảng online và giao đồ ăn.

Không chỉ vậy, xu hướng tiêu dùng cũng đang thay đổi. Nhiều khách hàng trẻ chuyển sang mua sắm trực tuyến, đặt đồ ăn qua app, hạn chế đến trực tiếp cửa hàng, khiến lưu lượng khách vãng lai tại nhiều khối đế chung cư giảm so với giai đoạn "bùng nổ" trước kia. Thiếu khách, chi phí cố định cao, các cửa hàng nhỏ buộc phải thu mình, chuyển sang mô hình bếp online hoặc thuê không gian trong ngõ nhỏ để giảm chi phí, nhường lại mặt bằng chính cho… biển "cho thuê".

Một nguyên nhân khác được cho là hợp lý khi kinh tế khó khăn, người tiêu dùng đã thắt chặt chi tiêu hơn. Chị Nguyễn Hồng Nhung (Đại Mỗ, Hà Nội) chia sẻ, trước đây chị và gia đình thường la cà quán xá vào dịp cuối tuần. Cả nhà đi ăn sáng, cà phê lang thang rồi trưa đưa các con đi ăn. Tuy nhiên, năm nay kinh tế khó khăn nên cũng tính toán trong chi tiêu hơn.

Với bức tranh đó, câu chuyện Hateco Xuân Phương chỉ là một lát cắt nhỏ của thị trường. Tầng 1 chung cư bỏ trống quá nửa, các quán ăn, quán trà sữa, cà phê lần lượt rời đi… đang lặp lại ở nhiều khu đô thị mới quanh Hà Nội. Nếu giá thuê không điều chỉnh về mức hợp lý hơn, thiết kế và vận hành khối đế không được cải thiện để thực sự hút khách, thì biển "cho thuê mặt bằng" có lẽ sẽ còn là hình ảnh quen thuộc quanh các tòa nhà cao tầng của Thủ đô trong thời gian tới.