Bài 1: Khu công nghiệp nào có giá nhất?

Theo số liệu tổng hợp, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng.

Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh...

Dựa theo quy mô diện tích quy hoạch, KCN Hải Hà đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực là 4.988 ha tương ứng với mức thị phần 7,91% trên thị trường. Như vậy trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.

Đứng thứ hai là KCN Đầm Nhà Mạc cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha tương ứng với mức thị phần 5,88%.

Theo sau đó là KCN Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích đạt 1.988 ha. Đối với các KCN còn lại có mức thị phần nhỏ hơn chỉ khoảng 1-2%, đây cũng đều là các KCN lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1700 ha.

Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại, thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha tương đương với 18% quy mô tại khu vực.

Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường.

Báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng nhận định, điều này cho thấy rằng thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh gần và ven biển cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Theo chỉ số CR, các KCN đang có mức độ cạnh tranh cao và gay gắt. Chỉ số CR1 ở dưới 10%, chỉ số CR3 (3 KCN đứng đầu là Hải Hà, Đầm Nhà Mạc và Lý Thường Kiệt) đang ở mức thấp hơn gần 3 lần so với ngưỡng 65%. Ngoài ra chỉ số CR5 (gồm Hải Hà, Đầm Nhà Mạc, Lý Thường Kiệt, Deep C và Nam Đình Vũ cũng chỉ xấp xỉ gần 22%.

Thông qua các chỉ số này cho thấy hiện trên thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc chưa có KCN nào có vị trí thống lĩnh về mặt quy mô diện tích trên thị trường. Bên cạnh đó, khu vực này đang có mức độ cạnh tranh gay gắt khi mà các chỉ số CR đều đang ở mức thấp, do số lượng KCN đông và có sự tương đồng về mặt diện tích nên thị phần được phân bổ đồng đều trên thị trường.

Chỉ số HHI cũng thể hiện tương tự với chỉ số CR, mức HHI trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay đang ở mức 164 nhỏ hơn gần 10 lần so với ngưỡng 1.800 (ngưỡng thể hiện thị trường tập trung ở mức độ cao) đã cho thấy chính xác thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang có mức độ tập trung rất thấp, các KCN đều có mức thị phần nhỏ và gần như không có KCN nào có mức thị phần nổi trội hay làm tăng mức độ tập trung của thị trường.

Theo số liệu tổng hợp, thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung đang có khoảng 260 dự án KCN được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô lên đến 62,8 nghìn ha.

Đây là thị trường bất động sản miền Trung vốn kém phát triển hơn 2 khu vực còn lại do những khó khăn về địa hình, khí hậu và quỹ đất chủ yếu là đất nông nghiệp, tuy nhiên trong những năm gần đây, miền Trung đã có được nhiều sự quan tâm hơn từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, tạo tiền đề cho sự phát triển mới trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp của khu vực này.

Theo số liệu thị phần tổng hợp, KCN Nghi Sơn đang là KCN có quy mô diện tích dẫn đầu khu vực với mức thị phần 14,4% tương đương với 9.057 ha và gấp gần 3 lần so với 2 KCN liền kề.

Theo sau là KCN Sa Huỳnh với quy mô 3.369 ha tương ứng với 5,37% thị phần và KCN Wha Hemaraj 1 quy mô 3.200 ha tương đương 5,10% thị phần. Cả ba đều là các KCN có diện tích trên 3.000 ha và thuộc các tỉnh ven biển. Tương tự với các khu vực còn lại, các KCN thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung cũng không có mức thị phần quá cao chỉ dao động ở mức 1-4%.

Căn cứ theo số liệu tổng hợp, Thanh Hóa hiện đang là tỉnh có quy mô bất động sản công nghiệp lớn nhất tại miền Trung với mức thị phần đạt 19% tương đương với 12,1 nghìn ha đất quy hoạch. Đây cũng là khu vực được dự kiến sẽ có sự phát triển mạnh mẽ về bất động sản công nghiệp trong tương lai gần, với quy mô kinh tế đứng thứ 8 cả nước và phát triển theo hướng công nghiệp hóa, Thanh Hóa đang là tỉnh có nhiều tiềm năng trở thành một trong những KCN lớn của cả nước.

5 tỉnh có thị phần đứng đầu (gồm: Thanh Hóa, Bình Thuận, Nghệ An, Quảng Nam và Quảng Ngãi) đang có mức thị phần tổng chiếm hơn 60% toàn khu vực cho thấy được tiềm năng phát triển của các tỉnh trong tương lai.

Chỉ số CR và HHI của thị trường miền Trung cao hơn so với khu vực miền Bắc tuy nhiên nhìn chung cấu trúc thị trường ở cả hai khu vực cũng không có nhiều điểm khác biệt. Chỉ số CR và HHI đều ở mức thấp so với ngưỡng gây hạn chế cho thấy rằng thị trường đang có mức độ cạnh tranh cao, mức tập trung thị trường thấp, chưa có KCN nào chiếm lĩnh thị trường và các KCN đều có mức thị phần phân bổ đồng đều.

Hiện nay, khu vực miền Nam đang có khoảng 400 KCN được đưa vào quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất. Miền Nam là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch, trong quý III/2021, trên thị trường chỉ có duy nhất một nguồn cung nhà xưởng mới.

Việc thu hút đầu tư trong khu vực cũng gặp khó khăn do các hoạt động sản xuất đều bị tạm dừng bởi dịch bệnh. Nhìn chung, đây là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam.

Trong thị trường này, KCN Năm Căn hiện đang là KCN có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,88% trên thị trường.

Cà Mau hiện vẫn đang là một thị trường mới với bất động sản công nghiệp, tuy nhiên thời gian gần đây, khu vực này đang thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi tốc độ đô thị hóa nhanh và giao thông thuận lợi.

Do vậy KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường của tỉnh Cà Mau với quy mô diện tích cực lớn đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư.

Theo sau đó là hai KCN Kiên Lương và KCN Sông Hậu với quy mô cùng đạt 3.200 ha tương ứng với mức thị phần 2,87% trên thị trường, các KCN còn lại trong top cũng đều chỉ chiếm mức thị phần nhỏ 1,5-2%.

Như vậy, cũng tương tự với thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực miền Bắc, thị trường miền Nam cũng có sự phân bổ thị phần khá đồng đều giữa các KCN.

Theo số liệu thị phần theo quy mô bất động sản công nghiệp tại các tỉnh thành thuộc khu vực miền Nam, có thể thấy Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích bất động sản công nghiệp nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13% tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha.

Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ KCN lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%. Năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường.

Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với TP Hồ Chí Minh, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa từ và tới TP Hồ Chí Minh.

Căn cứ vào số liệu tại bảng chỉ số CR và HHI, có thể thấy cấu trúc thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn. Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, KCN có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 KCN chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%.

Do vậy, thị trường bất động sản công nghiệp tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các KCN. Chỉ số HHI cũng thể hiện rằng, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang có mức độ tập trung rất thấp, các KCN đang có mức thị phần rất nhỏ và chưa có KCN nào có xu hướng làm tăng mức độ tập trung của ngành.