Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2022

Các gói phục hồi và kích thích kinh tế là bệ đỡ vững chắc

Động lực, thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản chính là gói phục hồi kinh tế tổng thể với quy mô 350.000 tỷ đồng đã được Quốc hội thông qua từ tháng 1/2022 với nhiều chính sách hỗ trợ, giải ngân trong năm 2022 và 2023.

Theo giới chuyên gia, Việt Nam đang theo đuổi chiến lược phục hồi kinh tế tương tự nhiều nền kinh tế khác, tất cả đều cần một gói phục hồi và kích thích kinh tế lớn giống như các quốc gia trên thế giới. Việc đưa ra các gói này sẽ đem đến lợi ích kép:

Lợi ích thứ nhất là, dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, giúp tài sản gia tăng giá trị.

Lợi ích thứ hai là, các gói kích thích kinh tế hồi phục góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định: “Gói 350.000 tỷ đồng là tin tốt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh khá trầm lắng kéo dài do dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, thông tin này chỉ tốt với một số vùng thực sự hưởng lợi từ hạ tầng và giá trước đó tăng chưa đủ mức, còn những vùng giá đất đã tăng cao thì không còn nhiều tác dụng”.

Ông Trần Khánh Quang - Chuyên gia bất động sản cũng nhìn nhận, năm 2022 thị trường bất động sản hội tụ cả nguy lẫn cơ, cơ hội đến từ cú hích kích cầu kinh tế nhưng cũng có nguy cơ đến từ hệ lụy của các đợt sốt đất hình thành "bong bóng" giá.

Ông Quang dự báo thêm: “Trong năm 2022, thị trường bất động sản đón nhiều cú hích từ giải ngân đầu tư công và các gói kích thích kinh tế được bơm vào thị trường. Tâm lý lo ngại tiền rẻ có thể khiến cho bất động sản tiếp tục là kênh thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư trường vốn (vốn dài hạn). Cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong năm 2022 sẽ cao hơn so với năm 2021”.

Dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tăng mạnh

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020.

Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 với hơn 2,6 tỷ USD (chiếm 8,3%). Như vậy, so với năm 2020, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản giảm khoảng 1,6 tỷ USD.

Nguyên nhân giảm là do tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nhận định, với tiềm năng và môi trường đầu tư được cải thiện, dòng vốn này sẽ được khơi thông, phát triển khi dịch bệnh được khống chế.

Các báo cáo trước đó của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng nhận định, bất chấp tác động nặng nề của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư, các nhà đầu tư ngoại vẫn thực hiện nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) ở nhóm dự án nhà ở và nhóm bất động sản công nghiệp. Những nhà máy sản xuất có quy mô lớn nhất trong nửa đầu năm 2021 tại Quảng Ninh, Bắc Giang phần lớn được “rót” tiền bởi các nhà đầu tư Hồng Kông và Singapore.

Bối cảnh dịch bệnh khiến nhiều chủ đầu tư nước ngoài có cơ hội giải quyết vấn đề khan hiếm đất sạch và giá đất liên tục leo thang suốt 3 năm qua. Họ đang rất chủ động trong việc hợp tác với các tập đoàn bất động sản trong nước tại những dự án có quy mô lớn.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư ngoại đánh giá cao các nền tảng ở Việt Nam như: Lao động, sự phát triển nhanh, mạnh về hạ tầng tại các thành phố lớn, liên tỉnh cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về pháp lý. Những điều này đã tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn khiến dòng vốn ngoại chảy vào. Đồng thời, khi kinh tế dần khôi phục trở lại, thì việc sở hữu quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển, cơ cấu dân số vàng và sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu sẽ là động lực lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Doanh nghiệp bất động sản chủ động thích ứng và chuyển đổi

Bên cạnh các chương trình gói hỗ trợ, kích thích kinh tế và dòng vốn FDI thì sự chủ động chuyển mình của doanh nghiệp bất động sản, sàn giao dịch… cũng là yếu tố quan trọng góp phần thay đổi, tạo ra đột phá cho thị trường bất động sản.

Thực tế cũng cho thấy, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề do tác động của Covid-19, nhưng nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu nhà ở luôn rất lớn tại thị trường Việt Nam. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã dần thích ứng với diễn biến thị trường và thay đổi mục tiêu, chiến lược trong năm 2022.

Cụ thể đại dịch là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại hoạt động như: Chất lượng sản phẩm; giá cả hợp lý và có nhiều phân khúc đáp ứng nhu cầu của người mua ở và cả đầu tư; pháp lý phải minh bạch; đặc biệt là ứng dụng công nghệ mới trong kinh doanh…

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Giám đốc điều hành, người sáng lập Công ty Cổ phần dịch vụ bất động sản Sen Vàng phân tích, nhóm bất động sản đang phải đối mặt với 5 thách thức gồm: Chính sách pháp lý, sự biến đổi khó lường của đại dịch; sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế sau đại dịch; chuyển đổi số trở thành xu thế tất yếu; áp lực lớn từ ách tắc nguồn cung khiến chủ đầu tư khó khăn về nguồn vốn.

Theo bà Ngọc, khó khăn sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản phải linh hoạt thay đổi. Ngoài việc đáp ứng sự thay đổi của thị trường, chủ đầu tư phải nghiên cứu kỹ hơn về những thay đổi của khách hàng, nhà phân phối, thậm chí cả đối thủ. Từ đó, xây dựng giải pháp phù hợp cho doanh nghiệp.

Muốn phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần chú trọng đến các phân khúc còn khan hiếm trên thị trường, đặc biệt là nhà ở có giá bình dân dành cho người thu nhập còn hạn chế. Quá trình hướng tới phát triển bền vững có thể chậm nhưng phải chắc chắn.

“Trong bối cảnh kinh tế số thay đổi từng ngày, từng giờ, doanh nghiệp bất động sản phải áp dụng công nghệ để đổi mới sáng tạo trên các mặt trận kinh tế, xã hội, môi trường trong tiến trình phát triển bền vững”, bà Ngọc nhận định.

Bà Ngọc cho biết thêm, hiện trên thị trường, có 2 phân khúc đất nền và bất động sản công nghiệp là có nhiều “điểm sáng”. Mặc dù bị ảnh hưởng từ dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn là kênh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn nên giá vẫn cao. Trong năm 2022, mỗi doanh nghiệp bất động sản cần chủ động kịch bản riêng để sẵn sàng đối phó và thích ứng sống chung với dịch.