Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm
Tại Nghị định số 96 2024 NĐ-CP (Nghị định 96) về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không được giao dịch quá 10 lần một năm và dưới 300 tỷ đồng mỗi hợp đồng.
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, Nghị định quy định về việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ.
![]() |
Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu như không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:
Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở. Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản.
Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này (Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực).
Như vậy, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này. Đây là điểm mới so với trước đây vì quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ.
Nhiều chuyên gia đánh giá, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" thị trường.
![]() |
Theo Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập các loại hình tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.
Theo ông Đỉnh, chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…
Tuy nhiên, chuyên gia kiến nghị nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.
Ông Đỉnh lấy ví dụ trong “vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” (gọi là “vụ án Alibaba”) đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật khi chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản)? Với quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân?
Trong “vụ án Alibaba”, các bị can, bị cáo đều thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, mua bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân và đây là một “lỗ hổng” của hệ thống pháp luật. Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.
Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có tính khoa học, khả thi hơn: Mỗi cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân (coi là “quy mô nhỏ”) nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Nếu một trong hai chỉ số này bị vượt quá thì được coi là kinh doanh với quy mô lớn, sẽ phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cung cấp luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm.
Một vấn đề quan trọng, theo ông Đỉnh, cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định. Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ (ví dụ mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm) thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?
-
1.727 thửa đất thuộc dự án Gem Sky World đủ điều kiện chuyển nhượng
-
Những điểm mới Luật Nhà ở 2023: Gỡ bỏ nhiều nút thắt để phát triển nhà ở xã hội
-
Quy định về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo luật mới
-
Triển khai Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản kịp thời
-
Quy định về thanh toán khi giao dịch bất động sản theo luật mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/4: Thanh tra Chính phủ chỉ ra loạt sai phạm tại các dự án BĐS...
Quảng Nam đề nghị công an vào cuộc xử lý tình trạng bất động sản "sốt ảo"; Ban hành cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc các dự án tại 3 địa phương;...
Giá đất tại Vinhomes Đan Phượng đang ở đâu so với thị trường phía Tây Hà Nội?
Chủ đầu tư Vinhomes Wonder City phát triển đa dạng sản phẩm với nhiều mức diện tích và giá bán, đồng thời mở rộng tiện ích nội khu và áp dụng chính sách ưu đãi...
Hải Phòng: Chuyển đổi gần 500ha đất trồng lúa 2 vụ để làm KCN Tràng Duệ 3
Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 do công ty Cổ phần khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng làm chủ đầu tư có tổng diện tích 652,73ha, trong đó dự án chuyển mục đích sử dụng 495,31ha đất trồng lúa nước từ 2 vụ trở lên.
Chính thức phát động cuộc thi vẽ tranh “Ngôi nhà mơ ước” năm 2025
Ngày 2/4, Tạp chí Trẻ em Việt Nam chính thức phát động cuộc thi vẽ tranh “Ngôi nhà mơ ước” năm 2025 với chủ đề “Đô thị xanh hạnh phúc”. Tổng giá trị giải thưởng lên tới hơn 300 triệu đồng. Cuộc thi năm nay có nhiều nét đổi mới, đặc biệt các thí sinh sẽ đư
“Át chủ bài” tiếp theo của Sun Group Hà Nam gọi tên các tòa căn hộ cận kề 3 đại công viên
Sau loạt “siêu phẩm” chiếm lĩnh thị trường BĐS miền Bắc vừa qua, Sun Group tiếp tục giới thiệu dòng căn hộ Park Residence tại Đô thị nghỉ dưỡng 1001 tiện ích Sun Urban City...
Quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/4: Hà Nội yêu cầu xử lý hơn 700 dự án chậm triển khai, lãng phí...
Hà Nội yêu cầu xử lý hơn 700 dự án chậm triển khai, lãng phí đất đai; Quảng Nam phát hiện nhiều sai phạm tại 5 dự án bất động sản; Đề xuất đầu tư...
Ecopark tại TP Vinh ra mắt phân khu mới Central Bay, sau khuyến mại giá còn bao nhiêu?
Phân khu Central Bay không chỉ mang đến không gian sống, làm việc và giải trí tích hợp, mà còn góp phần tạo dựng một cộng đồng hiện đại, tiện nghi và bền vững.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/4: Nhiều sai phạm tại Dự án Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở...
Chủ đầu tư dự án The Esme Dĩ An nợ thuế, nợ trái phiếu hơn 2.500 tỷ đồng; Dự án Khu đô thị Hưng Yên chọn lại nhà đầu tư, tăng vốn gấp 10 lần...
Những khoảnh khắc ấn tượng tại lễ khởi công dự án Essensia Parkway
Lễ khởi công dự án Essensia Parkway đã diễn ra vào sáng ngày 31/03 với nhiều khoảnh khắc ấn tượng. Sự kiện đánh dấu sự xuất hiện của một dự án nhà ở thấp tầng...
Hé lộ loạt trải nghiệm mới đưa Cát Bà thành điểm đến bốn mùa
Với sự nâng cấp vượt bậc về hạ tầng giao thông, các sản phẩm du lịch độc đáo kéo dài trải nghiệm, đảo Cát Bà không chỉ khẳng định vị thế điểm đến bốn mùa...
HoREA đề xuất chính sách nhà ở đặc thù cho công chức, viên chức
Theo HoREA, lực lượng này đóng vai trò quan trọng trong bộ máy hành chính nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, trong khi các chính sách hiện tại...
Đại gia bất động sản Dubai muốn đầu tư siêu dự án 2,6 tỷ USD tại Bình Thuận
Vị trí dự kiến triển khai dự án sẽ đặt tại khu vực phía Nam thành phố Phan Thiết kéo dài đến giáp ranh xã Thuận Quý - huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận...
'Siêu dự án' bất động sản nghìn tỷ của Hòa Phát tại Hưng Yên có diễn biến mới
Dự án Phân khu A - Khu đô thị phía Bắc QL5 (Khu đô thị Phố Nối), từng do công ty con của Hòa Phát làm chủ đầu tư, sẽ được đấu thầu lại.
Bất động sản xanh trở thành xu hướng mới tại các thành phố vệ tinh Hà Nội
Năm 2024 đánh dấu làn sóng mạnh mẽ của xu hướng sống xanh và đầu tư bền vững tại các thành phố vệ tinh quanh Hà Nội như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà...
Thủ tướng yêu cầu gỡ vướng cho hơn 1.500 dự án trước ngày 30/5
Tại cuộc họp với Ban chỉ đạo về gỡ vướng cho các dự án ngày 30/3, Thủ tướng yêu cầu các thủ tục để xử lý cho các dự án phải cố gắng hoàn thành...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 31/3: Khu công nghiệp 2.000 tỷ đồng ở Thái Bình sắp đi vào hoạt động
Trình Thủ tướng chấp thuận thí điểm sử dụng cát biển san lấp KCN VSIP Cần Thơ; Điều chỉnh vốn đầu tư dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành lên 109.717 tỷ đồng;...
Diễn biến mới của loạt dự án tỷ đô thuộc Vingroup đầu năm 2025
Loạt dự án tỷ đô của Vingroup trên cả nước liên tiếp có động thái mới vào đầu năm 2025, từ huy động vốn, phê duyệt quy hoạch, khởi công…
Tiền rẻ, lãi suất giảm: Thời điểm vàng để đầu tư bất động sản?
Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.
Xem nhiều




