Cá nhân kinh doanh bất động sản không được mua bán quá 10 lần một năm

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, Nghị định quy định về việc kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ.

Cụ thể, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu như không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm:

Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở. Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch một lần trong một năm thì không tính giá trị.

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản.

Theo đó, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này (Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực).

Như vậy, quy định mới đã giới hạn cụ thể số lần giao dịch và giá trị hợp đồng trường hợp này. Đây là điểm mới so với trước đây vì quy định cũ không nêu điều kiện cá nhân kinh doanh địa ốc quy mô nhỏ.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc xác định rõ tiêu chí cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" thị trường.

Theo Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập các loại hình tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.

Theo ông Đỉnh, chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…

Tuy nhiên, chuyên gia kiến nghị nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.

Ông Đỉnh lấy ví dụ trong “vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” (gọi là “vụ án Alibaba”) đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật khi chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản)? Với quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân?

Trong “vụ án Alibaba”, các bị can, bị cáo đều thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, mua bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân và đây là một “lỗ hổng” của hệ thống pháp luật. Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.

Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có tính khoa học, khả thi hơn: Mỗi cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân (coi là “quy mô nhỏ”) nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Nếu một trong hai chỉ số này bị vượt quá thì được coi là kinh doanh với quy mô lớn, sẽ phải thành lập doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cung cấp luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm.

Một vấn đề quan trọng, theo ông Đỉnh, cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định. Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ (ví dụ mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm) thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?