Quy định về thanh toán khi giao dịch bất động sản theo luật mới

Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Có thể thấy quy định thanh toán thông qua tài khoản mở tại ngân hàng được áp dụng với các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền theo hợp đồng kinh doanh/hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Ngoài ra, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều này.

2 trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định gồm: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44.

Như vậy, các giao dịch bất động sản đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ không phải giao dịch qua ngân hàng do những đối tượng này không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Ngoài quy định về hình thức thanh toán, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 còn quy định về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản. Điều 47 nêu rõ:

Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Như vậy từ ngày 1/8, các bên giao dịch kinh doanh bất động sản phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng. Điều này sẽ tránh tình trạng ghi giá thấp hơn để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.