VnFinance
Thứ ba, 16/01/2024, 08:33 AM

Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Tại điều 158 dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, đinh bạch, hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng trong Luật Đất đai (sửa đổi)
Ảnh minh họa
 

Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Phương án được thể hiện tại dự thảo Luật là phương án Chính phủ đề xuất tại báo cáo số 710/BC-CP. Dự thảo Luật giao Chính phủ quy định chi tiết để áp dụng trong thực tế bảo đảm tính khả thi.

Các phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều 158 được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng Bảng giá đất.


Những hành vi nghiêm cấm theo Luật Đất đai 2024 cần lưu ý
Những hành vi nghiêm cấm theo Luật Đất đai 2024 cần lưu ý

Tại Điều 11 Luật Đất đai 2024 đã quy định về những hành vi bị cấm trong lĩnh vực đất đai.

Phát triển nhà ở xã hội: Những tín hiệu lạc quan
Phát triển nhà ở xã hội: Những tín hiệu lạc quan

Từ những tháng đầu năm 2024, Chính phủ đã đặt ra yêu cầu đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) bằng việc tập trung triển khai nhanh,...

Có cần cấp mới sổ đỏ từ năm 2025?
Có cần cấp mới sổ đỏ từ năm 2025?

Luật Đất đai 2024 có quy định liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Theo đó, sổ đỏ mà người dân được cấp trước thời điểm...

Hội An (Quảng Nam): Biệt thự du lịch, khách sạn chưa đảm bảo hồ sơ nhưng vẫn được cấp phép xây dựng
Hội An (Quảng Nam): Biệt thự du lịch, khách sạn chưa đảm bảo hồ sơ nhưng vẫn được cấp phép xây dựng

Đoàn kiểm tra công tác phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ (PCCC&CNCH) tỉnh Quảng Nam yêu cầu UBND thành phố Hội An chỉ đạo các ngành chức năng thực...

Thành phố Hồ Chí Minh: Nguồn cung thấp, không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng
Thành phố Hồ Chí Minh: Nguồn cung thấp, không còn căn hộ dưới 2 tỷ đồng

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại Thành phố Hồ Chí Minh nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Trong đó, căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng...

Nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền về vùng bất động sản an toàn
Nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền về vùng bất động sản an toàn

Thay vì các lựa chọn có tỷ suất mạo hiểm cao, đa phần nhà đầu tư hiện nay tập trung tìm kiếm cơ hội ở vùng bất động sản an toàn....

Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và định mức xây dựng
Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và định mức xây dựng

Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi các Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương...

Nghệ An: Hé lộ vị trí của 'siêu' đô thị du lịch nghỉ dưỡng giáp biển gần 700ha
Nghệ An: Hé lộ vị trí của 'siêu' đô thị du lịch nghỉ dưỡng giáp biển gần 700ha

Phân khu du lịch nghỉ dưỡng và thể thao của khu đô thị có diện tích hơn 242 ha, quy mô dân số khoảng 850 người; được định hướng trở thành trung tâm du lịch nghỉ dưỡng và thể thao cấp vùng; dự kiến bố trí sân golf quy mô 36 lỗ với hạ tầng hiện đại, hướng tới phục vụ khách hàng ở phân khúc cao cấp cùng các chức năng phụ trợ, như Clubhouse, golf villa, resort…

Sau gần 1 năm, gói tín dụng 120.000 tỷ dành cho nhà ở xã hội mới giải ngân được hơn 410 tỷ đồng
Sau gần 1 năm, gói tín dụng 120.000 tỷ dành cho nhà ở xã hội mới giải ngân được hơn 410 tỷ đồng

Thông tin trên được Bộ Xây dựng cho biết tại báo cáo vừa được gửi đến Thủ tướng về việc triển khai, thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn...

Trung Quốc tăng cường tài trợ bất động sản với lần cắt giảm lãi suất cho vay chính kể từ tháng 6
Trung Quốc tăng cường tài trợ bất động sản với lần cắt giảm lãi suất cho vay chính kể từ tháng 6

Ngày 20 2, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã công bố lãi suất cho vay 5 năm chuẩn mức cố định cho hầu hết các khoản thế chấp đã giảm 25 điểm cơ bản xuống còn 3,95%.

Thành phố Hồ Chí Minh có kế hoạch bán gần 5000 nhà, đất công
Thành phố Hồ Chí Minh có kế hoạch bán gần 5000 nhà, đất công

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh vừa có báo cáo về tình hình thực hiện nhiệm vụ tháng 1/2024, trong đó có việc UBND thành phố có kế hoạch bán đấu giá...

Bà Rịa - Vũng Tàu rà soát pháp lý 14 dự án nhà ở chậm triển khai để xử lý
Bà Rịa - Vũng Tàu rà soát pháp lý 14 dự án nhà ở chậm triển khai để xử lý

UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện rà soát, xử lý các dự án nhà ở chậm triển khai trên địa bàn.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã quy định các trình tự, thủ tục...

Knight Frank dự báo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm Giáp Thìn
Knight Frank dự báo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm Giáp Thìn

Tại một sự kiện thường niên do Phòng Thương mại Canada tại Việt Nam (CanCham) tổ chức ở Thành phố Hồ Chí Minh mới đây, đại diện đến tử Knight Frank Việt Nam...

Tin bất động sản ngày 20/2: Xử phạt doanh nghiệp Thành Đông chiếm dụng gần 9.000m2 đất khu đô thị
Tin bất động sản ngày 20/2: Xử phạt doanh nghiệp Thành Đông chiếm dụng gần 9.000m2 đất khu đô thị

Khánh Hòa mở hồ sơ đăng ký thực hiện dự án khu đô thị hơn 1.700 tỷ đồng; Khởi công nhà máy hơn 1.000 tỉ đồng tại Thái Bình; Hải Phòng tìm nhà đầu tư...

Sắp diễn ra Hội nghị toàn quốc về nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng chủ trì
Sắp diễn ra Hội nghị toàn quốc về nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng chủ trì

Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn...

Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ: Căn cứ thực tế sử dụng đất, hạn chế phiền hà cho người dân
Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ: Căn cứ thực tế sử dụng đất, hạn chế phiền hà cho người dân

Đó là một trong những nội dung được đề cập trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, được Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin...

Dự án 37,5ha của Tổng công ty HUD ở Lâm Đồng vẫn vướng việc định giá đất
Dự án 37,5ha của Tổng công ty HUD ở Lâm Đồng vẫn vướng việc định giá đất

Theo giới thiệu, dự án Khu dân cư số 5, phường 4, thành phố Đà Lạt được Tổng công ty HUD giao cho Ban Quản lý dự án HUD - Đà Lạt quản lý và triển khai đầu tư. Dự án có quy mô 37,5ha, dân số khoảng 3.100 người.

Thái Nguyên: 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn
Thái Nguyên: 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn

Sở Xây dựng Thái Nguyên vừa công bố danh sách các dự án đủ điều kiện huy động vốn để hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết thực hiện...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance