Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội: Vướng mắc do đâu?

Rào cản trong công cuộc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ

Theo kết quả rà soát năm 2020, trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập. Các chung cư cũ được xây dựng từ những năm từ 1960 đến 1992 có quy mô từ 2 đến 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép sàn gác panel hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển với 1.062 nhà chung cư cũ, trong đó: quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm có 120 nhà, quận Đống Đa có 438 nhà và quận Hai Bà Trưng có 293 nhà). Hầu hết các căn hộ trong các khu chung cư cũ này đã được bán cho các hộ dân theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, đồng thời do không được sửa chữa bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị xuống cấp dẫn đến nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm (nhà cấp độ D).

UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố và 06 Kế hoạch triển khai Đề án. Theo đó chia 04 đợt, trong đó đợt 1 ưu tiên thực hiện đối với 10 khu chung cư (gồm: 04 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D trên địa bàn quận Ba Đình: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, Bộ Tư pháp; 06 khu chung cư có tính khả thi cao: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân). Vừa qua, đồng chí Bí Thư Thành ủy đã đi kiểm tra hiện trạng và chỉ đạo tập trung triển khai đối với 03 khu chung cư (gồm: Khương Thượng; Trung Tự; Giảng Võ).

Ông Bùi Tiến Thành – Trưởng Phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Để đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ban chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, UBND Thành phố đã thường xuyên quan tâm, chỉ đạo sát sao; các sở ngành Thành phố đã tích cực hướng dẫn các quận, huyện trong triển khai thực hiện; Sở Xây dựng – Cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo đã thường xuyên đôn đốc UBND các quận, huyện đẩy nhanh tiến độ triển khai; UBND các quận, huyện đã thành lập Ban Chỉ đạo của địa phương và ban hành các kế hoạch để triển khai thực hiện theo nhiệm vụ đã được giao; một số UBND quận, huyện đã được bố trí vốn, đã và đang lựa chọn nhà thầu để tổ chức kiểm định, lập quy hoạch.

Tuy nhiên, đến nay, việc triển khai các công tác kiểm định, lập quy hoạch còn chậm không đảm bảo tiến độ đã đề ra tại Đề án và các Kế hoạch triển khai Đề án. Do còn một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân chủ yếu sau:

Về công tác kiểm định, lập quy hoạch: Vừa qua, công tác kiểm định, lập quy hoạch triển khai chậm do chưa thống nhất cơ cơ pháp lý áp dụng thực hiện (do ý kiến khác nhau về thực hiện theo Thông tư 58, 68 của Bộ Tài chính). Đến ngày 24/8/2023, Ban Chỉ đạo đã họp có Thông báo kết luận số 05-TB/BCĐ thống nhất, giải quyết vướng mắc nêu trên.

Đồng thời, hiện nay các quận, huyện, thị xã đang triển khai thực hiện kiểm định theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (trong đó quy định đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật), tuy nhiên chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: phòng cháy chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, dẫn đến khó khăn thực hiện đánh giá kiểm định.

Về công tác lập quy hoạch: Theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch (Ví dụ: nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên (trên địa bàn Hà Đông, Long Biên, Đông Anh); chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 01-5 tầng (trên địa bàn Gia Lâm, Đông Anh, Hoàng Mai),...); Do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó đảm bảo tính hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Trước đây chưa có quy định hướng dẫn về định mức, đơn giá lập quy hoạch Thành tổng mặt bằng với các khu chung cư cũ có diện tích < 2ha, dẫn đến chưa có cơ sở bố trí vốn thực hiện lập quy hoạch (hiện nay, nội dung này đã được tháo gỡ thực hiện lập quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn quy định tại Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ về Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng).

Bên cạnh đó, còn khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư. Do một số các hộ gia đình chưa đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư đã được UBND Thành phố phê duyệt, đa số đòi hỏi mức bồi thường cao hơn rất nhiều. Do đó gây khó khăn cho Chủ đầu tư khi thực hiện xây dựng và thống nhất phương án.

Ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành hệ số k và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội, ông Bùi Tiến Thành – Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Trước mắt trong thời gian tới cần tập trung thực hiện một số nội dung cụ thể như sau:

UBND các quận, huyện cần chủ động rà soát Kế hoạch triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương để điều chỉnh cho phù hợp thực tế, đồng thời tập trung triển khai theo Kế hoạch của mình nhằm đảm bảo tiến độ theo Đề án và các Kế hoạch triển khai thực hiện Đề án của Thành phố. Trong đó cần tập trung đẩy nhanh công tác lập quy hoạch, kiểm định nhà chung cư theo quy định Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

UBND Thành phố chỉ đạo các Sở: Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư đã tham mưu để tháo gỡ những vướng mắc chủ yếu theo các nhóm vấn đề như đã nêu ở phần trên về trình tự thủ tục triển khai công tác lựa chọn nhà thầu thực hiện kiểm định, lập quy hoạch; tạo điều kiện để UBND các quận, huyện, thị xã triển khai công tác lựa chọn nhà thầu thực hiện công tác kiểm định và lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Vừa qua, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố, UBND Thành phố Hà Nội đã họp và thống nhất việc ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành hệ số k (hệ số khung) bồi thường và tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đối với từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn, trên cơ sở hướng dẫn về tiêu chí chung của Sở Xây dựng.