Căn hộ 25 triệu đồng/m2 đã "biến mất" trên thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh

Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại toạ đàm "Phân khúc nào phù hợp với thị trường trong thời gian tới" do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức tại TP.HCM.

Nhà thương mại giá rẻ biến mất

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, Nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.

Cụ thể, đối với 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.

Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Đơn cử là đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Cùng với đó là cơ chế ưu đãi về đất đai. Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.

Cùng với đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, không khó để nhận ra một thực tế là thị trường nhà ở tại các đô thị xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu.

Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân và nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản tại các đô thị lớn trên cả nước ngày một tăng cao thì số lượng dự án được phê duyệt đầu tư rất hạn chế. Điều này đã tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường.

Cơ cấu nguồn cung phân các khúc nhà ở hiện cũng không tương thích với nhu cầu. Tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Vì vậy, đại bộ phận người dân – là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Bong bóng bất động sản có nguy cơ tái diễn

Mặt khác, do trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư lại tăng cao khiến giá bất động sản không hề có dấu hiệu suy giảm, thậm chí còn tăng cao.

Đặc biệt, tại TP.HCM, trong quý 3/2020, giá căn hộ tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020. Ở phân khúc trung cấp, nếu so với quý 4/2018 thì quý 3/2020, giá bán tăng 1,43 lần. Thậm chí, tại một số dự án, giá còn tăng gấp gần 2 lần.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, TP.HCM có hơn 16.000 sản phẩm BĐS được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 75%. Điều này đã tạo nên cơn sốt cho thị trường khu vực.

Theo ông nguyễn Mạnh Hà, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP.HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

Đáng nói ở đây, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp.

"Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng trong thị trường bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính", ông Hà cho hay.

Đề cập đến định hướng và giải pháp phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021 - 2025, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 5 năm tới thành phố sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê.

Thành phố cũng rà soát, sử dụng quỹ đất 20% quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10 ha để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội cho thành phố.

Bên cạnh đó, để phát triển nhà ở cần chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.