CBRE: Giá bán chung cư trung bình dự kiến sẽ tăng 4 - 6% theo năm trong năm 2021

CBRE vừa có báo cáo thị trường BĐS quý IV/2020. Cụ thể, đối với thị trường chung cư, trong năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 18.000 căn hộ mở bán mới, giảm 52% theo năm.

Đây là mức mở bán thấp nhất theo năm tính từ năm 2015 – thời điểm thị trường phục hồi mạnh mẽ. Đáng chú ý, lượng mở bán mới bật tăng trong quý IV sau chín tháng đầu năm tương đối trầm lắng với 7.200 căn, tương đương với mức mở bán theo quý trước Covid-19.

Theo khu vực, nguồn cung mới ở khu phía Đông vượt qua các khu vực khác, chiếm 44% lượng mở bán mới trong năm 2020. Nguồn cung mới ở khu vực này chủ yếu đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và EcoPark.

Về hoạt động thị trường, có khoảng 18.500 căn hộ bán được trong năm 2020, cao hơn lượng mở bán mới. Người mua nhà trong nước trở thành nguồn cầu chính trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hoãn việc bán hàng cho người mua nước ngoài.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý IV/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Đáng lưu ý, các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu tại khu vực huyện Gia Lâm, quận Long Biên, thiết lập mặt bằng giá mới tại khu phía Đông.

Ngoài ra, các dự án mới mở bán tại các khu đô thị khắp Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây nhờ vào việc hoàn thiện các tiện ích và kết nối tốt hơn. Các yếu tố này đã đóng góp vào sự tăng trưởng giá của thị trường Hà Nội trong năm 2020.

Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng từ 24.000 – 26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình. Do vậy, các dự án bình dân được dự báo sẽ ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.

Về giá bán, giá bán trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng. 

Trong một năm mà hoạt động thị trường bị gián đoạn bởi các biện pháp phong tỏa, hạn chế di chuyển, công nghệ đã đóng vai trò hỗ trợ cho công tác bán hàng và đưa ra quyết định đầu tư.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng ”Trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, cũng như gián đoạn và thử thách các cách thức tiếp cận thị trường đã lỗi thời”.

Ở mảng BĐS văn phòng, trong quý IV/2020, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào một dự án Hạng B mới, dự án Century Tower ở Times City. Đây là một trong hai dự án mới trong năm 2020 cùng với dự án Capital Place khai trương trong quý III/2020. Do đó, nguồn cung mới của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm được ghi nhận ở mức 126.000 m² NLA, cao nhất từ năm 2014. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả hai Hạng đã vượt mức 1.500.000 m² NLA, với hơn một phần ba tổng nguồn cung đến từ các dự án Hạng A.

Do ảnh hưởng bởi Covid-19, một số khách thuê đã giảm diện tích thuê văn phòng trong năm. Mặc dù hoạt động của thị trường đã khả quan hơn trong quý IV/2020, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm 2020 là -9.000 m².

Do xu hướng thu hẹp diện tích cùng lượng nguồn cung mới lớn trong năm 2020, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tăng mạnh lên mức 23,2%, giảm 1,1 đpt theo quý và tăng 15,7 đpt theo năm. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng B cũng tăng lên mức 13,5% tại Quý 4 2020, tăng 2,1 đpt theo quý và 4,3 đpt theo năm.

Về giá thuê, thị trường ghi nhận mức thay đổi trái chiều ở cả hai Hạng. Trong khi giá thuê của Hạng B giảm 3,7% theo năm, xuống mức 13,8 USD/m²/tháng, giá thuê của Hạng A lại tăng 2,2% theo năm, lên mức 26,8 USD/m²/tháng, do mức giá thuê cao tại dự án Hạng A mới. Nếu không ghi nhận ảnh hưởng từ dự án Hạng A mới, giá thuê của Hạng này giảm 2,9% theo năm.

Trong năm 2022, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón chào gần 200.000 m² nguồn cung mới. Một số dự án tiêu biểu bao gồm dự án Techno Park Tower tại Ocean Park, HUD Tower tại quận Thanh Xuân và Thai Building tại quận Cầu Giấy. Trong số đó, dự án Techno Park Tower, với 115.000 m² NLA, dự kiến sẽ tạo nên một khu vực văn phòng mới phía Đông sông Hồng.

Về nhu cầu, các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm, Sản xuất, và CNTT tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Thị trường cũng sẽ chứng kiến nhu cầu tăng lên từ các ngành Logistics, Giáo dục và Thương mại điện tử, trong khi một số ngành như Văn phòng linh hoạt và Năng lượng giảm hoạt động thuê. Chúng tôi dự kiến nhu cầu thuê sẽ tiếp tục thay đổi, khi đại dịch dần được kiểm soát.

Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE, 35% doanh nghiệp tại Châu Á – Thái Bình Dương hiện đang khuyến khích nhân viên làm việc tại văn phòng và cho phép làm việc tại nhà nếu muốn. Không gian văn phòng cho phép sự linh hoạt cho nhân viên trở nên quan trọng hơn, khi nhiều doanh nghiệp dự kiến sẽ áp dụng mô hình kết hợp giữa làm việc từ xa và tại văn phòng. Mật độ sử dụng văn phòng cũng dự kiến sẽ giảm tại một số doanh nghiệp, do sự gia tăng các lo ngại về sức khỏe và sự an toàn.