Cenland có gì mà tự tin đến thế?

Lợi nhuận sụt giảm mạnh, dòng tiền kinh doanh âm

Tại đại hội cổ đông của CTCP bất động sản Thế Kỷ (Cenland) được tổ chức ngày 9/4 vừa qua, khi trả lời câu hỏi cổ đông về các đối thủ của Cenland trong lĩnh vực môi giới ông Nguyễn Trung Vũ Chủ tịch Cenland đã có những phát ngôn hết sức tự tin khi cho rằng “Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi hay Khải Hoàn,… đều là những người đi sau, góp phần làm cuộc chơi thêm vui chứ không phải là đối thủ của Cenland”.

Chủ tịch Cenland cho rằng “Người ta có thể bắt chước được những thứ mình làm, nhưng không bao giờ bắt chước được cái đầu mình nghĩ". Ông Vũ khẳng định, Cenland đã có định hướng từ trước là không trở thành công ty thuần về môi giới nữa, mà trở thành công ty về dịch vụ bất động sản. Nói cách khác, mục tiêu của công ty không phải đứng số 1 về môi giới, mà là đứng số 1 về dịch vụ.

Những phát biểu trên của ông Vũ đã lập tức thu hút sự chú ý của cộng đồng đầu tư và quan tâm đến lĩnh vực bất động sản. Bởi nếu so sánh về quy mô, doanh thu, lợi nhuận… của Cenland thì hiện doanh nghiệp này thậm chí còn chưa bằng một đơn vị thành viên của các “ông lớn” như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, Phát Đạt…

Theo dữ liệu lưu trữ trên SSI, Cenland được thành lập vào năm 2002, ban đầu có tên là Công ty CP BĐS Thế Kỷ 21 Trường Thành, năm 2007 công ty mới chính thức đổi tên thành Công ty CP BĐS Thế Kỷ với số vốn điều lệ thời điểm này là 10 tỷ đồng.

Đến năm 2008, Cenland mới tham gia mảng môi giới Bất động sản khi Sàn giao dịch BĐS Thế Kỷ được thành lập.

Từ đó đến nay, doanh nghiệp này vẫn chủ yếu hoạt động mảng môi giới với thị phần chủ yếu tại khu vực miền Bắc. Tại phía nam, thị trường sôi động nhất cả nước với sự cạnh tranh khốc liệt của loạt đơn vị môi giới tên tuổi như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Danh Khôi, Phát Đạt, Khải Hoàn,… thì Cenland gần như không có “đất diễn”.

Về tình hình kinh doanh, trong năm qua, kết quả kinh doanh của Cenland sụt giảm mạnh.

Cụ thể, theo Báo cáo tài chính Hợp nhất năm 2020 của Cenland, trong năm qua, doanh thu của doanh nghiệp đạt 2.163 tỷ đồng (giảm 7% so với năm 2019), chỉ đạt  88% kế hoạch và LNST đạt 300 tỷ đồng (giảm 23% so với năm 2019), chỉ đạt 75% kế hoach cả năm.

Trong cơ cấu doanh thu, doanh thu hoạt động môi giới bất động sản ghi nhận 1.028 tỷ đồng, giảm gần 20% so với cùng kỳ; trong khi đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng nhẹ, đạt 1.085 tỷ đồng, tăng hơn 8%; doanh thu cung cấp dịch vụ giảm xuống còn 24 tỷ đồng, giảm 11%; doanh thu dịch vụ cho thuê văn phòng và doanh thu hoạt động khác đạt gần 25 tỷ đồng, tăng gần 24% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của Cenland trong năm 2020 ghi nhận âm 461 tỷ đồng, dòng tiền đầu tư âm 177 tỷ đồng. Cũng giống như nhiều doanh nghiệp bất động sản khác, để có vốn đầu tư, Cenland phải huy động vốn bằng cách đi vay. Tính đến cuối năm 2020, tiền thu từ đi vay của doanh nghiệp gần 2.065 tỷ đồng, tăng gần 8 lần so với thời điểm năm 2019.

Nhìn vào tình hình lưu chuyển tiền tệ của Cenland những năm gần đây, có thể thấy, dòng tiền của doanh nghiệp này không ổn định. Vào năm 2018, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp cũng âm 365 tỷ đồng, dòng tiền đầu tư âm 67 tỷ đồng.

Nợ vay tăng mạnh

Tại thời điểm 31/12/2020, tổng tài sản của công ty đạt hơn 3.811tỷ đồng, tăng 42% so với đầu kỳ. Trong đó, các khoản phải thu lên đến 3.092 tỷ đồng. Gồm 1.615 tỷ đồng phải thu ngắn hạn và các khoản phải thu dài hạn 1.477 tỷ đồng.

Trong năm 2020, tổng nợ phải trả của Cenland ghi nhận hơn 1.766 tỷ đồng tăng mạnh 125% so với con số 783 tỷ đồng cùng kỳ 2019. Trong đó, nợ ngắn hạn 1.315 tỷ đồng, tăng 68% còn lại là nợ dài hạn.

Trong năm 2020 ghi nhận khoản vay ngắn hạn 370 tỷ đồng trong khi số đầu kỳ 82 tỷ đồng. Vay nợ thuê tài chính dài hạn phát sinh 450 tỷ đồng trong khi đầu kỳ không có, đây là khoản vay thông qua phát hành trái phiếu riêng lẻ cho VNDirect với mục đích tăng quy mô vốn hoạt động của công ty.

Tổng giá trị phát hành là 450 tỉ đồng, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu kỳ hạn 3 năm. Lãi suất 10,5% trong năm đầu tiên. Các năm sau thả nổi theo bình quân lãi suất các ngân hàng cộng biên độ 4%/năm.

Ngoài ra, các “chủ nợ” của Cenland có thể kể đến như Ngân hàng TMCP Việt Nam – Chi nhánh Đông Hà Nội, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Hội sở chính, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công thương Việt nam…

Tài sản đảm bảo các khoản vay này có thể kể đến như: Một số căn shophouse tại dự án The K Park, hai sàn dịch vụ tại Khu Chung cư Homes thuộc dự án nhà ở xã hội phường Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội; 5 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại tại Khu cung cư cao tầng CT7 Khu đô thị Dương Nội, quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở Dự án Đầu tư xât dựng Khu đô thị mới Kim Chung – Di Trạch mà doanh nghiệp vừa nhận chuyển nhượng,…

Trong khoản mục nợ xấu, hiện công ty có khoản phải thu khó có khả năng thu hồi có giá gốc lên tới trên 7,8 tỉ đồng. Trong đó, nợ xấu quá hạn trên 3 năm chiếm phần lớn.

Với tình hình kinh doanh không mấy khởi sắc cùng dòng tiền thuần âm trong thời gian dài, trên sàn chứng khoán giá cổ phiếu CRE của Cenland cũng có những biến động không thực sự tích cực

Trước khi niêm yết cổ phiếu CRE được giới đầu tư kỳ vọng rất nhiều bởi kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng và mức giá niêm yết khá hấp dẫn.

Cụ thể, với mức giá tham chiếu ngày niêm yết là 50.000 đồng/cổ phiếu thì chỉ số giá cổ phiếu trên thu nhập mỗi cổ phần chỉ có khoảng 5 lần, chỉ số giá trên giá trị sổ sách khoảng 2 lần. Tuy vậy, khác với nhiều cổ phiếu trong phiên giao dịch đầu tiền khi niêm yết thường được đẩy giá tăng kịch trần thì CRE lại liên tục giảm.

Sau nhiều biến động, kết thúc phiên giao dịch ngày 13/4/2021, thị giá CRE đạt 31.550đ/cp.