Chặn kẽ hở thất thoát quỹ đất 20% xây NƠXH

Khu đô thị từ 2 ha phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Một trong những thay đổi đáng ghi nhận tại Nghị định 49 là tránh được tình trạng chủ đầu tư lách luật để né việc dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội.

Bởi trước đây Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện quy định này có nhiều bất cập bởi hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Đơn cử như TP.HCM không có dự án dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.

Điều này dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I). Cùng đó, hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Trong khi đó, việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được từ hình thức nộp bằng tiền cũng còn nhiều tồn tại. Hầu hết các địa phương đều thống nhất với hình thức lựa chọn phương án nộp bằng tiền của các chủ đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương, nhưng các địa phương lại không sử dụng khoản tiền này để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định.

Do đó, Nghị định 49 được ban hành quy định rất cụ thể về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo đó,  trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại II và loại III, chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, nhưng có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Trường hợp được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn; điều chỉnh quy hoạch đối với quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội tại dự án theo quy định của pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan (nếu có); thực hiện việc giao đất, xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% tại dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.

Ngay như với dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định 49 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa bố trí quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội mà sau thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành, dự án đó bị thu hồi theo quy định của pháp luật để giao cho chủ đầu tư khác, chủ đầu tư dự án cũng phải có trách nhiệm tổ chức lập, điều chỉnh quy hoạch nhằm bố trí bổ sung quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội.

Trong trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công, vốn Nhà nước ngoài đầu tư công thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước.

Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước, số tiền đền bù giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với quỹ đất 20% này (nếu có) sẽ được trừ vào nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đó.

Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao sẽ được ngân sách Nhà nước hoàn trả theo quy định của pháp luật về ngân sách Nhà nước.

Mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay tối đa 80% giá trị hợp đồng

Nghị định số 49/2021/NĐ-C cũng sửa đổi, bổ sung quy định về mức vốn, lãi suất, thời hạn vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Cụ thể, về mức vốn vay, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà.

Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Với lãi suất vay, lãi suất cho vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị Ngân hàng Chính sách xã hội cho từng thời kỳ.

Lãi suất cho vay tại các tổ chức tín dụng được chỉ định do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ.

Thời hạn vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. (Trước đó, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên).