CII: Lãi lớn nhưng... không đến từ hoạt động kinh doanh chính

Đằng sau khoản lãi đột biến của CII trong quý 1/2022

CII là công ty có 3 mảng kinh doanh chính là xây dựng, cầu đường và bất động sản. CII hiện đang sở hữu danh mục đầu tư với tổng quy mô hơn 20.000 tỷ đồng, chủ yếu tập trung ở các mảng cầu đường và bất động sản.

Trong giai đoạn 2021-2025, công ty dự kiến sẽ tập trung khai thác, phát triển danh mục đầu tư hiện hữu mà tiêu biểu là các dự án bất động sản thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án cầu đường lớn như Cao Tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, tiếp tục mở rộng Xa Lộ Hà Nội và Quốc Lộ 1 cũng như các dự án bất động sản thuộc công ty con Năm Bảy Bảy. Ngoài ra, CII còn định hướng nghiên cứu phát triển hệ thống đường cao tốc trên cao đầu tiên của thành phố Hồ Chí Minh với tổng số vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD.

Được biết, CII là "trùm đất" Thủ Thiêm nhờ quỹ đất đối ứng “khủng” từ các dự án hợp đồng BT - đổi đất lấy hạ tầng.

Sau khi được giao đất, CII đã đầu tư một loạt các dự án căn hộ, nhà phố và shophouse tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tiêu biểu là loạt dự án Thủ Thiêm Lakeview, được đánh số thứ tự từ Lakeview 1 đến Lakeview 5.

Trong năm 2018 và 2019, CII đã bàn giao 100% dự án Lakeview 1 (lô đất 3-1, diện tích 14.059 m2) và dự án Lakeview 2 (lô 4-7, diện tích 6.516 m2), ghi nhận doanh thu đạt 63 triệu USD.

Đến năm 2020, CII đã cất nóc dự án D'verano (lô 3-2, diện tích 9.474m2) và dự kiến hoàn thành cũng như bàn giao dự án vào quý 2/2021. Dự án này đang được rao bán bình quân từ 80 - 90 triệu đồng/m2.

Đối với các dự án lô đất 4-8 và 3-6 (đều có diện tích 9.474 m2), CII cho biết sẽ hoàn thành hồ sơ pháp lý và khởi động dự án trong năm 2021, dự kiến hoàn thành bàn giao trong năm 2022.

Ngoài ra, CII còn sở hữu hai dự án Khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16, đây là Dự án căn hộ cao cấp với tên gọi Thủ Thiêm River Park của Công ty CP Đầu tư bất động sản Thủ Thiêm River Park - công ty 100% thuộc sở hữu của CII làm chủ đầu tư có tổng vốn đầu tư hơn 400 triệu USD (9.300 tỷ đồng). Trong đó lô 3-15 rộng 15.376 m2 (cao từ 10-15 tầng) và lô 3-16 rộng 19.881 m2 (cao 10-20 tầng).

Tuy nhiên, trong năm 2020, CII đã chuyển nhượng toàn bộ dự án The River Thủ Thiêm tại lô 3-15 cho đối tác chiến lược. Còn lô 3-16, CII cho biết sẽ xúc tiến các khâu pháp lý cuối cùng nhằm khởi động dự án khu căn hộ tại đây và dự kiến hoàn thành vào tháng 12/2021. Đến hiện tại, chủ đầu tư đang tiếp tục công tác hoàn thiện các khâu cuối cùng để bàn giao.

Có thể thấy, dù được biết tới là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất “khủng” hơn 96.000 m2 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, song nhiều khu đất đã được CII bàn giao cho khách hàng hoặc chuyển nhượng cho đối tác.

Đáng chú ý, với hàng loạt dự án khủng, song doanh thu từ kinh doanh bất động sản tại CII trong quý đầu năm lại bất ngờ giảm mạnh.

Cụ thể, CII vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2022 với lợi nhuận cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, khoản lãi đột biến của CII lại không đến từ hoạt động kinh doanh chính.

CII ghi nhận doanh thu thuần giảm 26% so với cùng kỳ 2021, chỉ thu về gần 712 tỷ đồng. Trong đó, doanh thu từ thu phí giao thông của CII trong quý 1/2022 đã phục hồi, tăng vọt 73%, đạt hơn 337 tỷ đồng. Trong khi đó mảng kinh doanh chính là bất động sản chỉ đem về 285 tỷ đồng, giảm 52% so với cùng kỳ. Ngoài ra, doanh thu từ hoạt động xây dựng, duy tu công trình cũng giảm 53%, chỉ còn hơn 48 tỷ đồng.

Về các loại chi phí, trong quý 1/2022 chi phí tài chính và chi phí bán hàng tại CII tăng lần lượt 26% và 81%, đạt gần 362 tỷ đồng và hơn 17 tỷ đồng. Trong khi đó, chỉ có chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 16%, ghi nhận hơn 102 tỷ đồng.

Đáng chú ý, hoạt động tài chính đã góp phần 'cứu cánh' kết quả kinh doanh của CII trong quý đầu năm này.

Cụ thể, quý 1/2022 doanh thu hoạt động tài chính của CII đạt tới 915,6 tỷ đồng, cao gấp 4,8 lần so với quý 1/2021. Kết quả, CII ghi nhận khoản lợi nhuận sau thuế lên tới hơn 685 tỷ đồng, cao gấp 14 lần so với cùng kỳ năm trước.

CII cho biết, doanh thu hoạt động tài chính của công ty trong quý đầu năm 2022 chủ yếu đến từ lãi chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính đạt 775,6 tỷ đồng (cùng kỳ năm 2021 không phải sinh khoản này); lãi tiền gửi, tiền cho vay đạt 136,6 tỷ đồng (tăng 43% so với cùng kỳ năm 2021).

Trong kỳ, HĐQT CII đã thông qua việc thoái vốn cổ phần tại CTCP Hạ tầng nước Sài Gòn (Mã CK: SII). Tuy nhiên, tại thời điểm 31/3, doanh nghiệp này vẫn ghi nhận tỉ lệ sở hữu tại SII là 50,61% vốn điều lệ, không thay đổi so với đầu năm 2022.

Cũng trong quý 1/2022, CII còn bán ra cổ phiếu NBB của CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy, giảm tỷ lệ sở hữu từ 51,14% xuống chỉ còn 49% vốn điều lệ và không còn là công ty mẹ tại đây.

Được biết, CII liên tục gia tăng tỉ lệ sở hữu ở NBB trong giai đoạn 2019 – 2020. Doanh nghiệp này từng thế chấp 23,5 triệu cổ phiếu NBB ở các công ty chứng khoán để huy động vốn đầu tư cổ phiếu, với lãi suất từ 8,5% – 10,5%/năm.

Cuối năm 2021, việc CII bán ra lượng lớn cổ phiếu NBB giúp doanh nghiệp ghi nhận một khoản lợi nhuận khoảng 595 tỷ đồng. Tuy nhiên, NBB khi ấy vẫn là công ty con của CII, nên khoản lợi nhuận này không được hạch toán vào lợi nhuận hợp nhất mà phải ghi tăng trực tiếp vào lợi nhuận chưa phân phối trên bảng cân đối kế toán.

Dù thoái bớt vốn, nhưng CII vẫn hỗ trợ vốn cho NBB thực hiện dự án, mà cụ thể là thông qua các khoản vay với số dư ghi nhận tại ngày 31/3/2022 lên tới 1.275 tỷ đồng.

Có thể thấy, kết quả kinh doanh tại CII tăng trưởng với tốc độ khủng, tuy vậy “chất lượng” của sự tăng trưởng này cũng cần được cổ đông nhìn nhận lại khi lợi nhuận lại… không đến từ hoạt động kinh doanh chính là bất động sản, cầu đường và xây dựng.

Hơn 14.780 tỷ đồng nợ vay, CII lên kế hoạch kinh doanh khủng năm 2022

Tính đến 31/3/2022 tổng tài sản của CII ghi nhận hơn 29.000 tỷ đồng, giảm 5% so với đầu năm. Đáng chú ý là việc chi phí xây dựng cơ bản dở dang giảm mạnh 77%, từ hơn 2.000 tỷ đồng xuống còn 480 tỷ đồng.

Nguyên nhân là do Công ty không còn ghi nhận đối với hơn 771 tỷ đồng từ Dự án bất động sản NBB II và gần 815 tỷ đồng từ Dự án bất động sản NBB Garden III. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án xây dựng hạ tầng Khu đô thị mới Thủ Thiêm hơn 321 tỷ đồng; các dự án bất động sản được khai thác từ hợp đồng B.T trong khu đô thị mới Thủ Thiêm gần 64 tỷ đồng.

Để phục vụ tham vọng và triển khai các dự án lớn, CII phải huy động vốn từ nhiều nguồn và doanh nghiệp hiện đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Cụ thể, tổng nợ vay của CII tính đến cuối tháng 3/2022 ghi nhận hơn 14.780 tỷ đồng, giảm 13% so với hồi đầu năm. Tuy giảm nhưng tổng nợ vay tại CII vẫn chiếm tới 70% nợ phải trả và chiếm 50% tổng tài sản.

Phần lớn nợ vay dài hạn của CII đến từ trái phiếu với 4.405 tỷ với lãi suất chủ yếu từ 9 – 11,5% và khoảng 5.500 tỷ từ các ngân hàng trong nước.

Lưu ý, các đợt phát hành trái phiếu của CII hầu như không có tài sản đảm bảo, chỉ phần ít có tài sản đảm bảo chủ yếu là cổ phiếu, cổ phần của công ty con thuộc sở hữu của CII.

Hơn nữa, phần lớn các khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn, nợ vay từ trái phiếu tại CII đều đến hạn trả.

Cụ thể, trong vòng 1 năm CII phải trả gần 439 tỷ đồng và trong năm thứ hai phải trả hơn 826 tỷ đồng các khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn đến hạn trả; Ngoài ra, trong vòng 1 năm, CII phải trả 2.561 tỷ đồng các khoản nợ trái phiếu đến hạn trả.

Tại thời điểm 31/3/2022, CII cũng ghi nhận hơn 3.076 tỷ đầu tư bất động sản dở dang, trong đó Dự án nhà ở chung cư lô 3.15 (Thủ Thiêm) hơn 2.387 tỷ đồng, Dự án cao tốc 152 Điện Biên Phủ hơn 608 tỷ đồng và các dự án khác hơn 80 tỷ đồng.

Trong 3 tháng đầu năm 2022, CII rót thêm hơn 913 tỷ đồng vào các công ty thành viên, nâng tổng giá trị đầu tư hơn 1.900 tỷ đồng, trong đó giá trị đầu tư tại CTCP Năm Bảy Bảy là 757 tỷ đồng và CTCP BOT Trung Lương - Mỹ Thuận gần 830 tỷ.

Ngoài ra, khoản mục phải thu dài hạn của CII cũng tăng gần 1.300 tỷ lên 4.900 tỷ đồng, chủ yếu từ các bên liên quan là Năm Bảy Bảy và BOT Trung Lương Mỹ Thuận.

Năm 2022, CII đặt mục tiêu doanh thu hơn 8.010 tỷ đồng, tăng hơn 5.094 tỷ, tức và gấp 2,7 lần so với kết quả năm vừa qua. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ mục tiêu đạt gần 757 tỷ so với phần lỗ ròng là 341 tỷ đồng năm 2021. Nếu hoàn thành thì đây sẽ là lợi nhuận cao nhất của công ty kể từ năm 2018.

Công ty dự kiến tổng doanh thu thu phí trong năm 2022 đạt khoảng 1.500 tỷ đồng - 2.200 tỷ đồng (năm ngoái là 945 tỷ) bao gồm việc tăng giá vé thu phí cho các dự án theo lộ trình tăng giá trong hợp đồng BOT. Tuy nhiên, việc tăng giá vé trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang chịu áp lực từ dịch COVID-19 nên có thể chậm hơn so với tiến độ đề ra.

Dự kiến tổng doanh thu từ mảng bất động sản đạt khoảng hơn 3.800 tỷ đồng (gấp 3 lần năm ngoái). Việc ghi nhận doanh thu phụ thuộc nhiều vào tiến độ nhận bàn giao của khách hàng, và do vậy vẫn có thể bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh do khách hàng phải thanh toán phần tiền còn lại theo tiến độ mới đủ điều kiện được nhận bàn giao.