Có được bán chung cư đang trả góp theo quy định mới?

Việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

- Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.

- Trong thời gian chung cư đang trả góp thì bên mua chung cư được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của chung cư.

Đặc biệt, khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 khẳng định: Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định này, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tương tự, khi thế chấp vay trả góp của ngân hàng, nếu muốn được bán cho người khác, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán căn chung cư đang thế chấp ngân hàng cho người khác nếu được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu các bên thỏa thuận hoặc ngân hàng đồng ý bán chung cư đang trả góp thì có thể hiện các cách sau đây:

- Chủ đầu tư ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.

- Các bên ký hủy hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ và bên bán sẽ ký trực tiếp hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới (nếu bên mua cũ chưa thực hiện sang tên Sổ đỏ) hoặc lập Văn bản thỏa thuận về việc bán chung cư đang trả góp giữa ba bên: Người mua cũ, người bán và người mua mới.

- Lập thỏa thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký lại hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.

Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Như vậy, bên mua có thể bán chung cư đang trả góp nếu có sự đồng ý của bên bán theo phân tích ở trên hoặc khi đã trả hết tiền trả góp hoặc theo thỏa thuận của các bên.