Cổ phiếu liên tục tăng nóng, DIC Corp sở hữu quỹ đất “khủng” thế nào?

Cổ phiếu tăng “nóng” nhờ đâu?

Gần đây, cổ phiếu DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – Mã CK: DIG) gây nhiều chú ý khi giá liên tục thiết lập đỉnh mới kèm theo thanh khoản nhảy vọt. Bên cạnh đó, nhóm cổ đông lớn cũng giao dịch sôi động.

Chỉ trong 3 tháng qua, thị giá DIG đã tăng gấp gần 4 lần, kết thúc phiên giao dịch ngày 7/1, DIG tăng kịch trần, đạt mức 117.100 đồng/cổ phiếu. Nếu so với mức giá đáy trong năm 2021, ở vùng giá gần 20.000 đồng, thị giá DIG đến cuối năm đã cao gấp hơn 5 lần.

Diễn biến tăng giá mạnh mẽ của DIG được cho là xuất phát từ kỳ vọng của giới đầu tư về triển vọng phát triển quỹ đất và dự án doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, tiềm năng của DIC Corp chỉ dừng lại ở quỹ đất, bởi các dự án của công ty đều được triển khai khá chậm, kéo dài qua nhiều năm. Mặt khác, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng không cho thấy nhiều tín hiệu khởi sắc.

Doanh thu và lãi ròng trong quý 3/2021 của DIC Corp lần lượt đạt 539 tỷ đồng và 43,3 tỷ đồng; giảm 67,5% và 68,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu trong quý chủ yếu đến từ chuyển nhượng căn hộ tại dự án Gateway Vũng Tàu, CSJ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên.

Tổng tài sản của DIC Corp tính đến cuối quý 3/2021 trên 13.917 tỷ đồng, tăng gần 18% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn và dài hạn gần 5.659 tỷ đồng, hàng tồn kho gần 4.296 tỷ đồng.

Mặt khác, nợ vay dài hạn của DIC Corp tăng mạnh từ 825 tỷ đồng lên hơn 2.835 tỷ đồng, tổng dư nợ vay theo đó cao gấp 2,2 lần lên 3.300 tỷ đồng và tổng nợ phải trả tăng hơn 25% lên 8.823 tỷ đồng.

Từ năm 2021, DIC Corp bắt đầu đẩy mạnh đẩu tư vào hàng loạt dự án với tham vọng rất lớn khi tăng vốn đầu tư phát triển dự án lên 325% với số vốn đầu tư theo kế hoạch là 9.264 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với việc gia tăng vay nợ hàng nghìn tỷ qua phát hành trái phiếu với lãi suất lên đến 11%, có thể thấy doanh nghiệp đang gặp khó về dòng tiền khi đầu tư dàn trải, triển khai nhiều dự án quy mô lớn. 

Bức tranh tài chính của doanh nghiệp cũng không mấy sáng sủa khi nợ vay ở mức cao và dòng tiền kinh doanh âm. Tại ngày 30/9/2021, tổng nợ phải trả của DIC Corp ghi nhận 8.823 tỷ đồng, tăng 25% so với con số đầu năm. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng âm 263 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước âm 303 tỷ đồng…

Theo thông tin được công bố khoảng giữa tháng 11/2021 của DIC Corp, do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 nên kể từ ngày 15/7, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty đều bị đóng băng. Các đơn vị không thể triển khai công tác bán hàng, bàn giao sản phẩm, nghiệm thu, thanh toán công nợ,…

Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục pháp lý cũng rất chậm và gần như không thể triển khai vì các cơ quan Nhà nước thực hiện giãn cách, chỉ làm việc online và ưu tiên mục tiêu chống dịch…

Sau khi rà soát các điều kiện pháp lý, điều kiện hạch toán doanh thu, lợi nhuận, HĐQT và Ban điều hành DIC Corp cho biết đến thời điểm này doanh nghiệp có thể đạt được khoảng 1.200 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tương đương 83,1% kế hoạch đề ra.

Trước đó, doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh 2021 với doanh thu hợp nhất 2.800 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế là 1.444 tỷ đồng, lần lượt tăng 12% và tăng 62% so với kết quả đạt được trong năm 2020.

Dồn dập huy động vốn cho các dự án lớn

Với lợi thế quỹ đất “khủng”, DIC Corp được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, từ nhiều năm nay, DIC Corp vẫn “chật vật” với việc giải bài toán khai thác lợi thế quỹ đất. Đặc biệt là việc huy động nguồn vốn để triển khai các dự án. Vì vậy, doanh nghiệp đã đẩy mạnh các hoạt động huy động vốn từ các hoạt động bán hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng,…

Đáng chú ý, thời gian gần đây DIC Corp đã liên tục phát hành trái phiếu để bổ sung vốn hoạt động và đầu tư cho các dự án lớn của doanh nghiệp.

Cụ thể, gần đây nhất DIC Corp đã phát hành thành công 1.500 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 36 tháng, ngày đáo hạn là 26/11/2024 với lãi suất chi trả 11%/năm cho năm đầu tiên, các năm sau bằng 4,25%/năm cộng với lãi suất gửi tiết kiệm 12 tháng tại HDBank.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là cổ phiếu DIG và toàn bộ lợi tức, cổ tức phát sinh từ số lượng cổ phiếu thế chấp tại HDBank cũng như toàn bộ tài sản, quyền tài sản và các quyền lợi liên quan đến dự án Khu đô thị du lịch Long Tân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Về mục đích phát hành, DIC Corp cho biết, doanh nghiệp dự kiến chi 1.000 tỷ đồng để bổ sung vốn kinh doanh. Số tiền còn lại dùng để bổ sung vốn thực hiện dự án khu đô thị du lịch Long Tân, có quy mô lên tới gần 332ha, tổng mức đầu tư 20.000 tỷ đồng, thuộc địa phận xã Long Tân và xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.

Trước đó, DIC Corp từng công bố kế hoạch phát hành trái phiếu với tổng trị giá 3.500 tỷ đồng, trong đó 1.000 tỷ đồng dùng để bổ sung vốn hoạt động kinh doanh và 2.500 tỷ đồng dùng để rót vào dự án Long Tân.

Trong đó, hồi tháng 10/2021, DIC Corp đã công bố huy động thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu trong đợt chào bán thứ 2. Như vậy, cùng với đợt phát hành 1.500 tỷ đồng mới đây, DIC Corp đã hoàn thành kế hoạch huy động 3.500 tỷ vốn qua trái phiếu của doanh nghiệp.

Bên cạnh kênh trái phiếu, DIC Corp cũng triển khai phương án chào bán riêng lẻ 75 triệu cổ phiếu, giá 20.000 đồng/đơn vị. Số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán 1.500 tỷ đồng sẽ dùng đầu tư vào dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu. Cổ phiếu phát hành riêng lẻ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm…

Đến nay, doanh nghiệp đã huy động được gần 10.000 tỷ đồng để phục vụ việc đầu tư phát triển dự án trong năm 2022 và các năm tiếp theo.

DIC Corp cho biết, với nguồn vốn huy động được, doanh nghiệp sẽ triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án: Khu đô thị du lịch Long Tân, Khu dân cư thương mại Vị Thanh, Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Khu phức hợp nghỉ dưỡng - sân golf DIC Star Đồng Hới, Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.

Theo kế hoạch được công bố trước đó, 28/11 doanh nghiệp sẽ tổ chức động thổ ba dự án: Khu dân cư thương mại Vị Thanh giai đoạn 2; Khu nhà ở Lam Hạ Center Point và Khu phức hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 2.

Đồng thời, doanh nghiệp sẽ khởi công hai dự án gồm Khu đô thị du lịch Long Tân và Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu trong tháng 12/2021 hoặc đầu quý 1/2022 và có thể mở bán các sản phẩm từ quý III năm sau.

Ngoài ra, doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoàn thành các thủ tục pháp lý để đủ điều kiện khởi công các dự án mới trong năm 2022 như: Chung cư A4, A5 Khu Trung tâm Chí Linh,... và tham gia đấu giá, đấu thầu các dự án mới trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng như một số địa phương khác…

Quỹ đất “khủng” của DIC Corp

DIC Corp được biết đến là một trong những nhà phát triển bất động sản sở hữu quỹ đất lớn nhất Việt Nam, với tổng quỹ đất lên tới hơn 8.000 ha, trải dài trên nhiều tỉnh, thành phố, từ Nam ra Bắc.

Như đã đề cập, trong năm 2021, DIC Corp công bố kế hoạch khởi công 4 dự án “khủng” vào cuối năm và đầu năm 2022.

Trong đó, dự án Khu đô thị du lịch Long Tân (Khu đô thị Đông Saigon) tại Đồng Nai với diện tích 332 ha có tổng mức đầu tư khoảng 12.618 tỷ đồng, trong đó dự kiến tổng mức đầu tư giai đoạn 1 (82 ha) là trên 3.200 tỷ đồng.

Doanh nghiệp xác định Khu đô thị du lịch Long Tân là dự án trọng điểm trong những năm tới với tổng doanh thu dự kiến của toàn dự án có thể đạt khoảng 28.315 tỷ đồng, doanh nghiệp kỳ vọng dự án sẽ mang về lợi nhuận sau thuế khoảng hơn 11.000 tỷ đồng. Thời gian để DIC Corp thu hồi vốn khoảng hơn ba năm từ ngày khởi công hạ tầng kỹ thuật năm 2021.

Thời gian triển khai dự án từ 2018 -2023. DIC Corp nhận được quyết định chấp thuận đầu tư của tỉnh Đồng Nai vào năm 2017 dựa trên việc Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý chủ trương.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng có kế hoạch khởi công giai đoạn 2 Khu phức hợp Cap Saint Jacques (CSJ) tại Vũng Tàu gồm một block khách sạn 5 sao và hai block condotel. Tổng vốn đầu tư của giai đoạn này là 2.500 tỷ đồng.

Tại TP Phủ Lý, DIC Corp đang đầu tư Khu nhà ở Lam Hạ Center Point (13,5 ha) với tổng mức đầu tư 1.565 tỷ đồng. Dự án dự kiến được triển khai trong thời gian 2021 – 2025, riêng chung cư hỗn hợp – trung tâm thương mại dự kiến hoàn thành vào quý IV/2025.

Ngoài các dự án nhà ở và condotel, DIC Corp còn muốn khởi công một một khu phức hợp Khách sạn – Trung tâm hội nghị 4 - 5 sao tại Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang với mức đầu tư dự kiến khoảng 254,4 tỷ đồng. Khách sạn này nằm trong Khu dân cư thương mại Vị Thanh (DIC Victory City) quy mô 83,5 ha, vốn đầu tư 1.132 tỷ đồng.

Ngoài ra, theo BCTC quý 3/2021 DIC Corp còn đang đầu tư, phát triển hàng loạt dự án khác. Trong đó, dự án hiện ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang lớn nhất là Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên với 2.076 tỷ đồng. Dự án này có quy mô gần 447 ha với tổng mức đầu tư dự kiến 8.700 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước tại Đồng Nai cũng là một trong những đại dự án của DIC Corp. Dự án có quy mô 465 ha với tổng vốn đầu tư 7.506 tỷ đồng. Chi phí kinh doanh dở dang tại dự án tính đến cuối quý 3/2021 là 443,6 tỷ đồng.

Cùng với đó là loạt dự án: KĐT trục đường 51B, Vũng Tàu; Dự án chung cư B13 Vũng Tàu Gateway; khu dân cư P4 Hậu Giang; khu dân cư du lịch Phương Nam, Long Điền; Khu dân cư Hiệp Phước, Nhơn Trạch; dự án Block B Pullman…

Đáng chú ý tại dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (diện tích 90,5 ha, tổng mức đầu tư 10.972 tỷ đồng), DIC Corp cho biết, hiện giá đất TP. Vũng Tàu biến động nhanh, vì vậy công ty muốn nhanh chóng triển khai dự án vì lo ngại giá đất đền bù tăng cao, giá thành sản phẩm cao, hiệu quả đầu tư thấp…

Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt chọn công ty làm chủ đầu tư với thời hạn 15 năm, tính từ quý 1/2015 đến quý 4/2026. Theo thông tin từ DIC Corp, tính đến ngày 31/7/2020, công ty đã cơ bản hoàn thành các thủ tục pháp lý và đã bồi thường giải phóng mặt bằng khoảng 7,2ha/90,5ha diện tích cần bồi thường.

Ngoài ra, DIC Corp cũng thông tin, doanh nghiệp sẽ tham gia công tác đấu giá đất một số dự án tiềm năng, gia tăng quỹ đất. Đơn cử như khu đất 13,8 ha tại khu vực Mũi Nghinh Phong, thành phố Vũng Tàu (DIC Star Vũng Tàu); Khu đất 110 ha tại cù lao Bến Đình, Vũng Tàu (Khu Đô thị cù lao Bến Đình); Khu đất 18.796,1m 2 tại phường 7, Vũng Tàu (Tòa nhà HH1 - XNLD Vietsovpetro).