Cởi trói cải tạo chung cư cũ: Đã hài hòa lợi ích?

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, quy định tại Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản đã bảo đảm được công bằng, khách quan, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Cải tạo chung cư cũ, việc xác định giá bồi thường vẫn là vấn đề khó khăn. Ảnh minh họa: Kinh tế môi trường

Theo đó, nghị định đã quy định chi tiết việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư và phương án phá dỡ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư...

Ông Đính cho biết, những khúc mắc trong phá dỡ nhà chung cư cũ lâu nay gặp phải đến từ 3 vướng mắc lớn đó là: quy hoạch; phương án thỏa thuận bồi thường cho người dân và tiêu chí đánh giá, kiểm định chất lượng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

"Nghị định 69 đã hướng đến giải quyết cơ bản những vướng mắc còn tồn tại, tuy nhiên, vẫn đề về quy hoạch vẫn không thấy nhắc tới.

Tôi cho rằng, quy hoạch có lẽ đã được quy định riêng, nếu như vậy cũng là phù hợp.

Bởi cải tạo chung cư cũ cần phải được đặt trong tổng thể quy hoạch chung, trong đó phải bảo đảm được các yếu tố như: chỉ tiêu tầng cao; mật độ chỉ tiêu dân số, cơ sở hạ tầng kết nối...

Quan trọng nhất là trong nghị định lần này đã có những quy định cởi chói việc phê duyệt cho các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trước đây; quy định cụ thể về chính sách bồi thường cũng như quy định chi tiết từng loại chung cư cũ buộc phải phá dỡ", ông Đính nói.

Vẫn theo ông Đính, với việc quy định chi tiết, cụ thể như trên sẽ là cơ sở để các cơ quan chức năng thực hiện thẩm định, đánh giá, xác định từng loại chung cư buộc phải phá dỡ.

Trên cơ sở các quy định của pháp luật, chủ đầu tư lên phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, lấy ý kiến thống nhất thỏa thuận với người dân. Khi phương án cải tạo được phê duyệt, các bên bắt buộc phải tuân thủ.

"Theo quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ, nghị định quy định khá rõ là: phải căn cứ điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận (sổ đỏ) được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp “sổ đỏ”, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Với phần ngoài diện tích được công nhận trong “sổ đỏ” hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” thì giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai.

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và thanh toán chênh lệch giữa các bên.

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này; nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn để kinh doanh.

Bên cạnh đó, trong phương án bồi thường cũng phải xác định rõ việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, nếu chủ sở hữu tự lo chỗ ở, chủ đầu tư chi trả chi phí thuê nhà ở, các chi phí khác nếu có theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở, UBND cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm phối hợp nhà đầu tư bố trí chỗ ở tạm thời theo hình thức mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư…

Có thể nói, bây giờ đã có cơ sở, có dữ liệu và hành lang pháp lý để thực hiện. Các phương án bồi thường được đề cập là khá cụ thể và hợp lý.

Trước đây cải tạo chung cư cũ bị vướng là do các vấn đề về hành lang pháp lý còn chồng chéo, mâu thuẫn, không rõ ràng, khiến quá trình giải quyết gặp khó khăn, không bảo đảm được lợi ích của cả chủ đầu tư, nhà nước và người dân, không tạo được sự đồng thuận giữa các bên dẫn tới bị ách tắc, không xử lý được.

Tuy nhiên, bây giờ thì khác. Luật đã quy định hệ số K bồi thường là từ 1 đến 2, nghĩa là khi chủ đầu tư xây dựng phương án có thể đưa ra hệ số bồi thường là 1 nhưng nếu người dân không đồng thuận thì phải đẩy lên tới 1,5 thậm chí là 2 lần. Chủ đầu tư không được xây dựng phương án bồi thường quá thấp, còn phía người dân cũng không thể đòi hỏi vượt quá hệ số K là 2 lần", ông Đính nói.

Theo ông Đính, Nghị định 69 này đã góp phần định hướng lại, giúp giải quyết hài hòa cho lợi ích cả ba bên.

"Quy định khá chi tiết từ phân loại nhà, hệ số bồi thường cho tới việc tính toán đến cả diện tích thừa, diện tích thiếu thuộc nhà nước quản lý hoặc ngoài nhà nước quản lý để làm căn cứ xây dựng phương án giải quyết. Nghĩa là từng vấn đề phát sinh đều đã có phương án xử lý rất cụ thể. Vấn đề còn lại chỉ là quá trình thực hiện như thế nào thôi.

Tôi lưu ý, trong nhiều năm vướng mắc chính cải tạo chung cư cũ vẫn nằm ở vấn đề lợi ích, do đó, khi quyết định phương án cải tạo nào phía cơ quan quản lý phải bảo đảm được tính khách quan, công tâm, công bằng và minh bạch. Khoảng cách hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 là khoảng cách rất dài, như vậy, mức giá xây dựng là giá nào thì cơ quan quản lý nhà nước ngoài việc căn theo đề xuất của chủ đầu tư, ý kiến người dân còn phải thẩm định, xác định rất kỹ lưỡng", ông Đính nói.