VnFinance
Thứ ba, 20/07/2021, 09:23 AM

Cởi trói cải tạo chung cư cũ: Đã hài hòa lợi ích?

Khoảng cách hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 là khoảng cách rất dài, xây dựng mức giá nào cũng cần phải thẩm định, xác định rất kỹ lưỡng

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, quy định tại Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản đã bảo đảm được công bằng, khách quan, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Cải tạo chung cư cũ, việc xác định giá bồi thường vẫn là vấn đề khó khăn. Ảnh minh họa: Kinh tế môi trường

Theo đó, nghị định đã quy định chi tiết việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, lựa chọn chủ đầu tư và phương án phá dỡ, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư...

Ông Đính cho biết, những khúc mắc trong phá dỡ nhà chung cư cũ lâu nay gặp phải đến từ 3 vướng mắc lớn đó là: quy hoạch; phương án thỏa thuận bồi thường cho người dân và tiêu chí đánh giá, kiểm định chất lượng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

"Nghị định 69 đã hướng đến giải quyết cơ bản những vướng mắc còn tồn tại, tuy nhiên, vẫn đề về quy hoạch vẫn không thấy nhắc tới.

Tôi cho rằng, quy hoạch có lẽ đã được quy định riêng, nếu như vậy cũng là phù hợp.

Bởi cải tạo chung cư cũ cần phải được đặt trong tổng thể quy hoạch chung, trong đó phải bảo đảm được các yếu tố như: chỉ tiêu tầng cao; mật độ chỉ tiêu dân số, cơ sở hạ tầng kết nối...

Quan trọng nhất là trong nghị định lần này đã có những quy định cởi chói việc phê duyệt cho các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trước đây; quy định cụ thể về chính sách bồi thường cũng như quy định chi tiết từng loại chung cư cũ buộc phải phá dỡ", ông Đính nói.

Vẫn theo ông Đính, với việc quy định chi tiết, cụ thể như trên sẽ là cơ sở để các cơ quan chức năng thực hiện thẩm định, đánh giá, xác định từng loại chung cư buộc phải phá dỡ.

Trên cơ sở các quy định của pháp luật, chủ đầu tư lên phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, lấy ý kiến thống nhất thỏa thuận với người dân. Khi phương án cải tạo được phê duyệt, các bên bắt buộc phải tuân thủ.

"Theo quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ, nghị định quy định khá rõ là: phải căn cứ điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận (sổ đỏ) được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp “sổ đỏ”, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Với phần ngoài diện tích được công nhận trong “sổ đỏ” hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ” thì giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai.

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số K được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và thanh toán chênh lệch giữa các bên.

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này; nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn để kinh doanh.

Bên cạnh đó, trong phương án bồi thường cũng phải xác định rõ việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, nếu chủ sở hữu tự lo chỗ ở, chủ đầu tư chi trả chi phí thuê nhà ở, các chi phí khác nếu có theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở, UBND cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm phối hợp nhà đầu tư bố trí chỗ ở tạm thời theo hình thức mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư…

Có thể nói, bây giờ đã có cơ sở, có dữ liệu và hành lang pháp lý để thực hiện. Các phương án bồi thường được đề cập là khá cụ thể và hợp lý.

Trước đây cải tạo chung cư cũ bị vướng là do các vấn đề về hành lang pháp lý còn chồng chéo, mâu thuẫn, không rõ ràng, khiến quá trình giải quyết gặp khó khăn, không bảo đảm được lợi ích của cả chủ đầu tư, nhà nước và người dân, không tạo được sự đồng thuận giữa các bên dẫn tới bị ách tắc, không xử lý được.

Tuy nhiên, bây giờ thì khác. Luật đã quy định hệ số K bồi thường là từ 1 đến 2, nghĩa là khi chủ đầu tư xây dựng phương án có thể đưa ra hệ số bồi thường là 1 nhưng nếu người dân không đồng thuận thì phải đẩy lên tới 1,5 thậm chí là 2 lần. Chủ đầu tư không được xây dựng phương án bồi thường quá thấp, còn phía người dân cũng không thể đòi hỏi vượt quá hệ số K là 2 lần", ông Đính nói.

Theo ông Đính, Nghị định 69 này đã góp phần định hướng lại, giúp giải quyết hài hòa cho lợi ích cả ba bên.

"Quy định khá chi tiết từ phân loại nhà, hệ số bồi thường cho tới việc tính toán đến cả diện tích thừa, diện tích thiếu thuộc nhà nước quản lý hoặc ngoài nhà nước quản lý để làm căn cứ xây dựng phương án giải quyết. Nghĩa là từng vấn đề phát sinh đều đã có phương án xử lý rất cụ thể. Vấn đề còn lại chỉ là quá trình thực hiện như thế nào thôi.

Tôi lưu ý, trong nhiều năm vướng mắc chính cải tạo chung cư cũ vẫn nằm ở vấn đề lợi ích, do đó, khi quyết định phương án cải tạo nào phía cơ quan quản lý phải bảo đảm được tính khách quan, công tâm, công bằng và minh bạch. Khoảng cách hệ số K bồi thường từ 1 đến 2 là khoảng cách rất dài, như vậy, mức giá xây dựng là giá nào thì cơ quan quản lý nhà nước ngoài việc căn theo đề xuất của chủ đầu tư, ý kiến người dân còn phải thẩm định, xác định rất kỹ lưỡng", ông Đính nói.


Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...

TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế

Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: 'Tổ đại bàng' hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới

"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...

Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?

Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...

Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng

Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...

Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc

Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...

Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn

Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo 'sốt ảo' để đẩy giá bán
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán

Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...

Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”

Hoàn thiện thể chế thuế, phí để khơi thông nguồn lực đất đai; Quảng Nam sắp có khu đô thị hơn 1.600ha; Bắc Ninh chuẩn bị hơn 1.000 tỷ đồng để thu hồi đất cho...

Vingroup bàn giao mặt bằng Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 năm ngày quốc khánh
Vingroup bàn giao mặt bằng Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 năm ngày quốc khánh

Hà Nội, ngày 27/06/2025 - Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam – thành viên Tập đoàn Vingroup đã bàn giao mặt bằng Trung tâm Triển lãm Việt Nam với...

Dấu ấn mùa giải thứ 11 của Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru giữa sự hồi phục của thị trường
Dấu ấn mùa giải thứ 11 của Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru giữa sự hồi phục của thị trường

Bước sang năm thứ 11, Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru tiếp tục khẳng định vai trò là một trong những sân chơi uy tín bậc nhất dành cho các doanh nghiệp bất...

Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà
Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà

Giá nhà leo thang, tiếp cận tín dụng khó là những thách thức lớn đối với người trẻ sở hữu nhà, "đòn bẩy tài chính" được cho là một trong những giải pháp phù hợp...

Giá trị BĐS thương mại tại trung tâm gia tăng khi có quy hoạch nơi đỗ xe riêng
Giá trị BĐS thương mại tại trung tâm gia tăng khi có quy hoạch nơi đỗ xe riêng

Khi hạ tầng đỗ xe không theo kịp tốc độ đô thị hóa, Vinhomes The Gallery nổi bật như một mô hình đột phá với 4 tầng hầm liên thông, cung cấp tới 1.544 chỗ...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 26/6: Sắp cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì và cấp sổ hồng cho cư dân...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 26/6: Sắp cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì và cấp sổ hồng cho cư dân...

Dự án hơn 1.000ha của Vingroup tại Long An dự kiến khởi công vào tháng 9; Giao dịch đất nền tại Lâm Đồng quý II/2025 vượt 7.400 tỷ đồng; Thị trường văn phòng Việt Nam...

Dự án Làng Vân 45.000 tỷ: Vingroup kích hoạt 'thiên đường nghỉ dưỡng' mới tại Đà Nẵng
Dự án Làng Vân 45.000 tỷ: Vingroup kích hoạt 'thiên đường nghỉ dưỡng' mới tại Đà Nẵng

Dự án Làng Vân của Vingroup hứa hẹn mở ra chu kỳ phát triển mới cho du lịch Đà Nẵng. Cùng với hạ tầng cảng biển, khu thương mại tự do trong tương lai...

Bình Dương ‘bật đèn xanh’ cho siêu dự án KCN cơ khí 75.000 tỷ đồng của THACO
Bình Dương ‘bật đèn xanh’ cho siêu dự án KCN cơ khí 75.000 tỷ đồng của THACO

Với quy mô gần 786 ha và tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng, Khu công nghiệp Bắc Tân Uyên 1 do THACO đầu tư được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm...

Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex
Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex

Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng...

Cảng hàng không Phú Quốc được đầu tư 22.000 tỷ đồng nâng cấp hiện đại hàng đầu thế giới
Cảng hàng không Phú Quốc được đầu tư 22.000 tỷ đồng nâng cấp hiện đại hàng đầu thế giới

Mới đây, Sun Group chính thức được chấp thuận đầu tư dự án mở rộng Cảng Hàng không quốc tế Phú Quốc, với tổng vốn gần 22.000 tỷ đồng. Dự án đánh dấu một bước...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance