Phá dỡ chung cư cũ: Chỉ cần 75% chủ sở hữu đồng ý?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trong văn bản này, Horea tán thành quy định trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư thuộc diện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên được tách hộ trước thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư dự án thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại Nghị định này, hộ gia đình được tách hộ còn được ưu tiên mua thêm 01 căn hộ tại dự án.

Theo Hiệp hội, quy định này đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu nhà chung cư được hoán đổi căn hộ tái định cư và của các hộ gia đình được tách hộ (hộ ghép) được trực tiếp thực hiện quyền mua căn hộ tái định cư tại dự án, đã khắc phục được bất cập của Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định chủ sở hữu được mua thêm căn hộ.

Việc cải tạo, xây dựng mới chung cư ở các tỉnh, thành phó lớn đang diễn ra chậm chạp

Trước đó, Khoản 3 Điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP không quy định hộ ghép được mua căn hộ tái định cư, nên dễ xảy ra tranh chấp giữa chủ sở hữu căn hộ chung cư và các “hộ ghép”.

Lý do là vì có trường hợp “hộ ghép” không có quan hệ huyết thống, hoặc không có quan hệ hôn nhân với chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư; hoặc không xác định số lượng căn hộ được mua; hoặc quy định giá bán căn hộ tái định cư theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận, thì rất khó đạt được mức giá hợp lý do bên mua nhà tái định cư là “bên yếu thế” so với chủ đầu tư. 

Để tránh trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có thể lợi dụng quy định để tách hộ, ghép hộ tràn lan, gây trở ngại cho việc phê duyệt chỉ tiêu quy hoạch dự án xây dựng lại nhà chung cư và ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, theo Horea, cũng rất cần thiết phải xem xét quy định số lượng căn hộ tái định cư được các “hộ ghép” mua thêm, có thể quy định tối đa là 02 (hoặc 03) căn hộ.

  Trường hợp xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì được ưu tiên bố trí tái định cư tại cùng vị trí. Trường hợp không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì bố trí tái định cư trên địa bàn quận, huyện đó.

Trường hợp bất khả kháng thì được bố trí tái định cư tại quận, huyện liền kề và phải được sự đồng thuận của các đối tượng tái định cư khi xây dựng Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”. 

Phá dỡ chung cư cũ chỉ cần tối thiểu 75% chủ sở hữu đồng ý

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định có tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư quyết định phá dỡ nhà chung cư là quyết định có hiệu lực; quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đều được đảm bảo như nhau.

Nay, Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư (không phải là nhà chung cư hư hỏng nặng cấp D-cấp nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng) để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Theo HoREA, quy định này không sát với thực tiễn và không có tính khả thi. Lẽ ra, luật chỉ nên quy định đa số tuyệt đối ở mức cao, phải có tối thiểu 75% (bằng 3/4) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới là có hiệu lực thì hợp lý hơn.

Một nội dung đáng chú ý khác cũng được HoREA đề xuất là tiền sử dụng đất. Cụ thể, trong 5 năm qua, cơ quan quản lý nhà nước về công sản - ngành Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

HoREA cho rằng đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ.

Do đó, HoREA rất tán thành nội dung miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại khoản 3 điều này và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt);

Đồng thời được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư;

Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định.

Một quy định khác là nhà chung cư không thuộc diện tháo dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận

Còn về phía người dân, HoREA kiến nghị có chính sách ưu đãi về giá khi các chủ sở hữu tầng 1 (tầng trệt) mua thêm một phần diện tích sàn để kinh doanh thương mại trong dự án theo “giá bán phần diện tích này do chủ đầu tư quyết định và thấp hơn 10% giá bán ra thị trường tại cùng thời điểm”.