Vinaconex muốn xây 6 tòa cao ốc thay chung cư cũ liệu có khả thi?

Hạ tầng khu vực có quá tải?

TP Hà Nội vừa đề xuất ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (Hà Nội), đề xuất gồm 2 phương án và do Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) thực hiện.

Theo phương án 1 của Vinaconex, khu tập thể Thanh Xuân Nam sẽ xây mới 6 tòa chung cư cao 25 tầng, trong đó, 12 tầng của mỗi chung cư sẽ dành cho tái định cư. Ưu điểm của phương án này là tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch phân khu và đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao. Tuy nhiên, phương án này không đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới, cũng như không đủ chi phí để đầu tư hoàn vốn.

Tại phương án 2, khu tập thể Thanh Xuân Nam vẫn được xây mới 6 tòa chung cư nhưng chiều cao các tòa này là từ 35-50 tầng.

Với phương án này, diện tích sàn và dân số sẽ tăng lên khoảng 1,8 lần so với phương án 1. Bên cạnh đó, ưu điểm của phương án là đủ diện tích cho phần kinh doanh các căn hộ mới mà vẫn đảm bảo cảnh quan hài hòa về tầng cao và chủ đầu tư có hiệu quả dự án. Tuy nhiên, việc tăng chiều cao các khu chung cư này lại không tuân thủ quy hoạch phân khu.

Với phương án này, chủ đầu tư sẽ thực hiện tái định cư và kinh doanh các căn hộ mới theo từng giai đoạn theo tỷ lệ 35-40% dành cho tái định cư, 60-75% dành cho việc kinh doanh.

Cụ thể, 12 tầng của các tòa CT1, CT4 sẽ danh cho tái định cư, 13 tầng của 2 tòa CT2, CT3 dành cho tái định cư và 9 tầng của 2 tòa CT5, CT6 dành cho tái định cư.

Được biết, khu tập thể Thanh Xuân Nam có tất cả 8 khu nhà tập thể cũ gồm: H3, H4, H8, H9, G4, 5, G6, G7 với số tầng cao trung bình từ 3-5 tầng. Tổng diện tích sàn xây dựng của khu tập thể Thanh Xuân Nam là 68.538,92m2.

Hiện tại, Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 3 - 5 tầng và 10 khu thấp tầng. UBND thành phố Hà Nội đã giao gần 20 nhà đầu tư triển khai lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ. Tuy nhiên, không phải lúc nào ý tưởng cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ mà doanh nghiệp đề xuất cũng được ủng hộ.

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đang trở thành vấn đề cấp thiết khi hiện nay xuất hiện ngày càng nhiều các chung cư cũ xuống cấp trầm trọng, không đảm bảo an toàn cho cuộc sống của cư dân.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP hiện có hơn 1.500 tòa chung cư cũ phân bố tại hàng trăm khu khác nhau, xây dựng trong giai đoạn 1960 - 1980. Đến nay, Sở Xây dựng đã tổ chức kiểm định được 344 nhà chung cư, trong đó có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.

Cách đây khoảng hai chục năm, thành phố Hà Nội đã có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ. Nhưng cho đến nay, mới chỉ có 14/1.579 khu tập thể cũ được cải tạo, xây dựng lại.

Nguyên nhân do có hàng loạt vướng mắc, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến việc bảo đảm hài hoà lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và nhân dân nên sau nhiều năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô gần như vẫn “giậm chân tại chỗ” mặc dù nhiều khu nhà đã xuống cấp trầm trọng không đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản và chất lượng sống của người dân.

Trước thực tế đó, năm 2018, thành phố Hà Nội có đã văn bản đề xuất hàng loạt cơ chế chính sách để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ; trong đó, đáng chú ý nhất là thành phố đề nghị được chủ động quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình khi xây lại các chung cư cũ. Đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi khác nhau.

Nhiều người cho rằng nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch bởi trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Đặc biệt, Thủ tướng chính phủ đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở hai thành phố lớn Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số.

Quan ngại hơn khi hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải cũng không thể đáp ứng được yêu cầu nếu các tòa cao ốc mọc lên.

“Gánh nặng” của Vinaconex

Thời gian gần đây, Vinaconex được dư luận và giới đầu tư địa ốc đặc biệt chú ý, nhất là sau thương vụ bán đấu giá 254.901.153 cổ phần có trị giá hơn 7.000 tỷ đồng vào năm 2018 và những mâu thuẫn nội bộ của doanh nghiệp này.

Bên cạnh đó, Vinaconex hiện cũng đang tồn tại một loạt vấn đề tại các dự án như: Dự án Cát Bà Amatina, dự án Splendora Bắc An Khánh…; các khoản góp vốn, hợp tác đầu tư của Tổng công ty, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm tới 1.493 tỷ đồng… đều không được giải đáp rõ ràng đã khiến nhiều cổ đông băn khoăn về triển vọng của doanh nghiệp này trong thời gian tới.

Trong đó, liên quan đến dự án Splendora Bắc An Khánh, tại Đại hội cổ đông thường niên diễn ra vào tháng 6/2020, Vinaconex đã trình cổ đông về phương án tái cấu trúc phần vốn tại Công ty Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh (An Khánh JVC) - đơn vị phát triển dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh (Splendora) tại huyện Hoài Đức, Hà Nội.

Hiện cơ cấu cổ đông của An Khánh JVC, Vinaconex và Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long mỗi bên góp 50% vốn điều lệ.

Theo Vinaconex, cơ cấu cổ đông 50/50 là một trong những lý do khiến dự án Bắc An Khánh bị đình trệ vì các vấn đề trọng yếu phải đạt được sự đồng thuận của cả 2 bên. Vì vậy, Vinaconex đã đề xuất hai phương án là doanh nghiệp này sẽ mua đứt hoặc bán toàn bộ 50% sở hữu tại dự án Splendora.

Cụ thể, phương án thứ nhất, Vinaconex đàm phán để chuyển nhượng toàn bộ số vốn tại An Khánh JVC cho Địa ốc Phú Long, hoặc các nhà đầu tư khác có nhu cầu để thu hồi vốn, đầu tư vào dự án khác. Phương án còn lại là Vinaconex chủ động mua lại toàn bộ phần vốn của Địa ốc Phú Long để điều hành và triển khai dự án.

Được biết, dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh Splendora được Vinaconex triển khai từ cuối năm 2006, có quy mô 264,4ha. Tuy nhiên, sau 14 năm, hiện dự án mới thực hiện được 50,7 ha. Vinaconex đánh giá, nguyên nhân đình trệ được cho là xuất phát từ bất đồng quan điểm giữa hai cổ đông tham gia góp vốn.

Trong khi đó, khoản nợ vay tài chính của An Khánh JVC lên tới 3.406 tỷ đồng gây phát sinh chi phí hàng năm rất lớn, tăng áp lực tài chính và tăng số lỗ luỹ kế của công ty. Điều này gây ảnh hưởng đến uy tín và thương hiệu đầu tư bất động sản của Vinaconex trên thị trường, nhất là tại một dự án vốn được đánh giá tiềm năng như khu đô thị mới Bắc An Khánh.

Trước đề xuất tái cấu trúc nêu trên, một số cổ đông đã nghiêng về phương án Vinaconex nên thoái vốn khỏi dự án này khi tiềm lực công ty đang phân tán, các cổ đông cho rằng phương án Vinaocnex đàm phán để mua toàn bộ vốn của Phú Long tại An Khánh JVC là không khả thi, bởi theo chia sẻ từ Phú Long thì đơn vị này không có nhu cầu bán phần vốn sở hữu tại dự án Bắc An Khánh.

Theo tìm hiểu, liên doanh An Khánh JVC được thành lập năm 2006, là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Bắc An Khánh (Splendora) diện tích hơn 264 ha, nằm tại huyện Hoài Đức, Hà Nội. Khi đó tổng mức đầu tư được công bố dự tính là 2,57 tỷ USD.

Năm 2007 dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao đất và phê duyệt quy hoạch 1/500. Đến 2009 dự án triển khai giai đoạn 1 khoảng 50ha (khu nhà ở cao cấp Splendora) và đã hoàn thành vào 2013 (quy mô 1049 biệt thự, nhà liền kề và chung cư). Năm 2017 dự án mới triển khai giai đoạn 2 (khu biệt thự Lakeside Splendora quy mô gần 4,7 ha, tuy nhiên đến nay giai đoạn 2 của dự án Splendora vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Khoảng 1 năm trước, mâu thuẫn nội bộ tại Vinaconex trở lên căng thẳng khi một số cổ đông lớn đã yêu cầu tòa án dừng hoạt động của HĐQT doanh nghiệp. Theo nhiều nguồn tin, dự án Splendora chính là nguồn cơn gây ra mâu thẫu giữa hai nhóm cổ đông lớn tại đây.

Ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex từng cho biết, dự án gặp không ít vướng mắc vì các cổ đông không tìm được tiếng nói chung, mà mâu thuẫn chính là khác nhau về ý tưởng triển khai dự án, nổi cộm là cách thức xử lý hồ điều hòa trung tâm.

Trong khi Vinaconex muốn giữ nguyên quy hoạch cũ và bổ sung thêm cây xanh, dịch vụ đi kèm, thì nhóm cổ đông còn lại đề xuất xây hồ theo dạng bao quanh các căn biệt thự để tối đa hóa diện tích mặt hồ và tăng giá sản phẩm xây dựng.

Vì vậy, sau hàng chục năm xây dựng thì tới nay dự án Splendora mới chỉ hoàn thành được 1/5 diện tích và khoản nợ vay tại liên doanh lên đến trên 3,4 nghìn tỷ trở thành nỗi lo lớn của lãnh đạo Vinaconex.

Theo Hải Lan/Sở hữu trí tuệ

Link nguồn: https://sohuutritue.net.vn/vinaconex-muon-xay-6-toa-cao-oc-thay-chung-cu-cu-lieu-co-kha-thi-d79271.html