Đại dịch Covid-19 làm trỗi dậy những loại hình BĐS công nghiệp mới

Dịch vụ hậu cần kho bãi (logistics) đã và đang đứng đầu trong các danh mục đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần suy nghĩ thấu đáo để tìm ra những cơ hội và giá trị thực sự trong lĩnh vực này.

Đại dịch Covid-19 là một chất xúc tác cho nền kinh tế kỹ thuật số, thúc đẩy thị phần thương mại điện tử của ngành bán lẻ tăng lên ở tất cả các thị trường trên toàn thế giới. Logistics là một yếu tố quan trọng để đáp ứng nhu cầu không ngừng tăng lên đó. Các ước tính cho rằng, sau đại dịch, chi tiêu bán lẻ trực tuyến ở Tây Âu sẽ tăng 442 tỷ euro vào năm 2025. Cứ thêm 1 tỷ euro doanh thu bán hàng trực tuyến sẽ tạo ra nhu cầu trung bình 75.000 m2 diện tích nhà kho. Như vậy, đến năm 2025, lĩnh vực bán lẻ trực tuyến trong khu vực sẽ tăng thêm 33,2 triệu m2 nhu cầu kho bãi.

Với những yếu tố cơ bản đó, các nhà đầu tư dành rất nhiều ưu ái cho lĩnh vực này. Tuy nhiên, nguồn cung logistics hiện tại là không đủ cho những nhu cầu trên. Phần lớn nguồn cung nằm trong tay các nhà quản lý và nhà phát triển khu vực và toàn cầu như Prologis, GLP hoặc Crow Holdings. Những công ty này có quỹ đất lớn và có một lượng cổ phiếu khổng lồ, nhưng họ lại hiếm khi bán chúng, hoặc chỉ bán cho một trong những quỹ đầu tư bất động sản của chính mình.

Việc thiếu hàng dự trữ đã khiến chỉ số lợi suất của ngành logistics xuống tới mức thấp nhất mọi thời đại. Dữ liệu của Real Capital Analytics cho thấy lợi suất ngành logistics trung bình toàn cầu hiện tại nằm ở mức 5,8%, chỉ cao hơn 30 điểm cơ bản (basis points - BPS) so với lợi suất của khối văn phòng và thấp hơn lợi suất ngành bán lẻ. Con số này còn thấp hơn nhiều ở các thị trường phát triển; chẳng hạn ở Tokyo, lợi suất ngành logistics nằm ở mức dưới 4%.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: "Đối với các nhà đầu tư không muốn đấu giá tài sản tranh chấp hoặc chưa có quy mô đủ lớn để hợp tác với một nhà phát triển logistics, thì vẫn có những thị trường ngách mới nổi mà lĩnh vực này mang lại, với nhiều cơ hội hơn và lợi suất cao hơn. Mặt trái của nó là tìm kiếm cơ hội thị trường mới nổi như Việt Nam, nơi lợi suất vẫn nằm trong khoảng 9% đến 11%."

Những lĩnh vực phát triển

Kho lạnh là một phần chuyên biệt của chuỗi cung ứng, sử dụng các nhà kho kiểm soát nhiệt để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế, chẳng hạn như vắc xin. Một báo cáo của Research & Markets ước tính rằng 7,9 tỷ đô la đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái, con số này sẽ tăng lên 19 tỷ đô la vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Hiện nay trên thế giới, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng nghiêm ngặt hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí thực phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.

Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và do chi phí lắp đặt cao nên người thuê thường luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn.

Nhu cầu giao hàng nhanh chóng của người tiêu dùng đã làm tăng nhu cầu về các kho hậu cần ở chặng cuối (last-mile logistics warehouse), nằm ở gần vị trí của khách hàng. Ví dụ, tại Paris, SEGRO đang phát triển một trung tâm hậu cần đô thị ngầm rộng 75.000 m2 tại nhà ga Gobelins cũ.

Nhiều loại hình bất động sản công nghiệp khác cũng sẽ tiếp tục được mở rộng. Các nhà sản xuất nội dung như Netflix và Apple đã lấy không gian kho bãi để sử dụng làm phim trường bởi sự bùng nổ của các dịch vụ phát trực tuyến video. Nhu cầu ngày càng cao về không gian studio đang thúc đẩy nhu cầu về kho bãi ở các thành phố mạnh về truyền thông như London, Los Angeles và New York.

Trong khi đó, hội nghị truyền hình và điện toán đám mây bùng nổ đồng nghĩa với việc nhu cầu về trung tâm dữ liệu đang tăng lên trên toàn thế giới. Ở Trung Quốc, những quỹ phát triển trung tâm dữ liệu mới đã được ra đời bởi Gaw Capital Partners.

Ngoài ra, Keppel Group cũng đã phát triển nhiều quỹ để xây dựng và phát triển các trung tâm dữ liệu ở thị trường Châu Á và Châu Âu. Việt Nam đang ở ngã rẽ, với sự bùng nổ của thương mại điện tử và sự thúc đẩy mạnh mẽ hướng tới nền kinh tế kỹ thuật số.

Tuy nhiên, các Trung tâm dữ liệu hiện tại sẽ phải vật lộn để đối phó và những quốc gia hàng đầu và khó có khả năng vượt qua sự kìm kẹp của họ. Cơ hội dành cho các các quốc gia đang phát triển và data centers đang tăng lên, miễn là môi trường pháp lý thực tiễn.

Ông Troy cho biết thêm: "Cũng có nhiều khả năng sẽ sớm xuất hiện những nhu cầu mới về cơ sở sản xuất ở các thị trường đã phát triển, khi các công ty đa dạng hóa chuỗi cung ứng của mình để đáp ứng nhu cầu 'thuê lại' hoạt động sản xuất, đặc biệt là khi công nghệ tự động hóa ngày càng bù đắp chi phí nhân công lao động. Với các thị trường lân cận mạnh mẽ ở châu Á, Việt Nam gần đây đã đứng đầu trong chỉ số phát triển gần của Savills."

Một lĩnh vực luôn luôn thay đổi

Cuối cùng, chúng ta không nên cho rằng những xu hướng nãy đã được định sẵn. Thương mại điện tử sẽ không phát triển với tốc độ như trong năm 2020, trong khi ở một số thị trường đang xuất hiện phản ứng dữ dội về hoạt động của lĩnh vực này.

Ở Anh, có những lời kêu gọi tái cân bằng cạnh tranh giữa Amazon và các nhà bán lẻ khác bằng cách tăng tỷ lệ kinh doanh trên diện tích kho bãi. Thẻ hashtag #boycottamazon xuất hiện thường xuyên trên mạng xã hội ở Mỹ. Tương tự làn sóng trên, ở Trung Quốc, các nhà quản lý chống độc quyền đã hạ bệ Alibaba với khoản tiền phạt 2,8 tỷ USD.

Ngành bán lẻ trực tuyến đã đã bị chỉ trích bởi số lượng bao bì khổng lồ mà nó tạo ra, việc giao hàng sinh ra một lượng lớn khí thải carbon, mà nửa trong số đó đến từ chặng cuối của quy trình giao nhận hàng hóa. Forrester ước tính rằng 20% hàng mua trực tuyến bị trả lại, và dịch vụ logistics thu hồi (hậu cần ngược) Optoro của Hoa Kỳ ước tính có đến 25% hàng trả lại bị tiêu hủy hoặc vứt đi.

Mối quan tâm về môi trường hoặc quy mô và sức mạnh của các nhà bán lẻ trực tuyến toàn cầu sẽ không làm chệch hướng ngành thương mại điện tử, nhưng sẽ có nhiều khả năng các nhà bán lẻ sẽ tổ chức lại hoạt động hậu cần của mình để giảm thiểu việc giao hàng, hoặc để đáp ứng mục tiêu tái chế, từ đó làm biến chuyển loại không gian mà họ yêu cầu để thực thi những thay đổi trên.