Nguồn cầu gia tăng và cơ hội chuyển mình của bất động sản công nghiệp

Nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn gia tăng trong quý III/2020

Tại diễn đàn "Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Đón sóng đầu tư mới" diễn ra sáng 28/10, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam đã có những đánh giá cũng như dự báo về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Ông Lê Trọng Hiếu cho biết, từ khi Việt Nam mở cửa kinh tế thì chủ yếu tập trung vào các nguồn chủ lực là đất cho thuê, nhưng nguồn cung đất công nghiệp trong quý III/2020 lại có những dấu hiệu chững lại.

Cụ thể, tại một số tỉnh thành phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên… nguồn cung đất công nghiệp cho thuê chỉ xấp xỉ khoảng 9.600ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 79%. Còn tại một số tỉnh thành phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM, Long An, nguồn cung đất công nghiệp cũng chỉ giao động khoảng gần 24.000ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 76,7 %.

Tuy nhiên, trái ngược với nguồn cung của đất công nghiệp thì nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 lại có chiều hướng tăng trưởng.

Đại diện CBRE Việt Nam cho biết, đơn cử như tại miền Bắc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu mét vuông, tăng 25,3 % so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu mét vuông, tăng 28,2 % so với năm ngoái; nhà xưởng xây sẵn là khoảng 2,9 triệu mét vuông, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019.

“Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm. Theo đó, giá chào thuê đất và nhà kho trong thời gian qua cũng tăng mạnh”, ông Hiếu nói và cho biết, giá chào thuê đất đều tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể như tại TP.HCM, một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại. Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 lên đến khoảng 155 USD/m2; Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến khoảng 200 USD/m2.

Tại một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2…

Tương tự, tại phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận mức giá chào thuê tăng từ 5 - 10% ở các dự án mới. Chỉ riêng phân khúc nhà xưởng xây sẵn có giá chào thuê ổn định.

“Mức giá chào thuê ở trên là chưa bao gồm thuế VAT và phí quản lý/dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án. Thông thường, kỳ hạn còn lại của dự án dao động từ 30 - 45 năm”, chuyên gia CBRE chia sẻ.

Đâu là yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu?

Đại dịch Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn

Lý giải về sự biến động của nguồn cầu, ông Lê Trọng Hiếu cho hay, một trong những yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu chính là việc đầu tư cơ sở hạ tầng tăng mạnh.

Cụ thể, hiện nay đang có 3 đường cao tốc mới được khởi công là Mai Sơn - Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết, Phan Thiết - Dầu Giây. Ngoài ra, nhiều tuyến đường khác cũng đã thông xe và không ngừng được đẩy nhanh tiến độ xây dựng như: Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, Trung Lương - Mỹ Thuận… Hệ thống cảng biển cũng được chú trọng đầu tư mở rộng như Lạch Huyện, cảng quốc tế Long An, Bắc Vân Phong.

Theo ông Hiếu, một trong những yếu tố hạ tầng thúc đẩy nguồn cầu lớn chính là thông tin liên quan đến sân bay Quốc tế Long Thành sắp được khởi công. “Để tăng khả năng khai thác đường hàng không, đường băng của sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Nội Bài cũng không ngừng được nâng cấp”, ông Hiếu nói.

Ở góc nhìn của cơ quan quản lý, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Võ Thành Thống cho hay, dòng vốn đầu tư toàn cầu đang có sự thay đổi mạnh mẽ và khó đoán định trong những năm gần đây. Nguyên nhân là do tác động của cuộc thương chiến Mỹ - Trung và các yếu tố địa chính trị trên thế giới, đặc biệt là do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19.

Và trong bối cảnh đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài. Chính dòng vốn đầu tư chảy mạnh từ các nền kinh tế châu Á, Hoa Kỳ và trong nội khối ASEAN được cho là nguyên nhân của hiện tượng tích cực này.

Một đặc trưng hấp dẫn nữa của môi trường đầu tư tại Việt Nam được ông Võ Thành Thống, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ ra là sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị từ trung ương đến địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư, cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Đồng tình với quan điểm ấy, đại diện CBRE cho rằng, đại dịch Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển sản xuất của các công ty lớn trên thế giới. 

Phân tích kỹ hơn về vấn đề này, ông Hiếu cho biết, khi đặt nhà máy tại Trung Quốc thì các doanh nghiệp phải đối mặt với những áp lực như chi phí lao động tăng cao, pháp lý thắt chặt, kèm với đó là những biến cố khó lường.

Trong khi đó, một số quốc gia Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam lại trở thành điểm sáng là bởi sở hữu vị trí liền kề, cơ sở hạ tầng được tăng cường đầu tư, hoàn thiện đáng kể. Ngoài ra, còn có các hiệp định thương mại tự do, ưu đãi đầu tư…

Từ những yếu tố trên, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, Công ty CBRE Việt Nam nhìn nhận rằng, đây chính là cơ hội, là thời điểm chuyển mình cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Theo đó, tại khu vực miền Bắc đã xuất hiện một số khu vực mới nổi về đất công nghiệp như Bắc Giang, Thái Nguyên, Nam Định. Còn tại khu vực miền Nam, các tỉnh lân cận như Bình Phước, Tây Ninh, Bình Thuận… sẽ là những khu vực mới nổi.

“Hiện nay, nguồn cung đất phát triển kho vận bị hạn chế ở các vị trí đắc địa, giá thuê cao. Trong khi nhu cầu mở rộng không gian lưu trữ của các công ty thương mại điện tử tăng mạnh, nên việc tối đa hóa hiệu của sử dụng đất là điều cần thiết. Theo đó, phát triển kho và xưởng cao tầng ở các khu vực đô thị sẽ là xu hướng tất yếu”, ông Hiếu nói và đưa ra 3 xu hướng chính của các nhà đầu từ từ 2020 trở về sau.

Thứ nhất là xu hướng mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu thông qua việc tìm kiếm nguồn cung đất mở rộng tại các khu vực mới nổi.

Thứ hai là chủ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài trong lĩnh vực kho vận mới sẽ gia nhập thị trường Việt Nam. Nhu cầu phần lớn được dẫn dắt bởi thương mại điện tử. 

Thứ ba là chủ đầu tư và nhà phát triển sẽ tích cực thu mua các dự án bất động sản công nghiệp hiện hữu.

“Những dự án này nằm trong các Khu công nghiệp đã nằm trong quy hoạch và các dự án bất động sản không đạt hiệu quả sẽ là những mục tiêu được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới”, đại diện CBRE Việt Nam nhấn mạnh.