Dịch chuyển đến những 'vùng đất mới' là xu thế tất yếu của thị trường BĐS

Nhu cầu dịch chuyển

Phát biểu tại Hội thảo “Bất động sản 2021 & Sự trỗi dậy của những thị trường mới” diễn ra tại FLC Quy Nhơn, Bình Định ngày 26/9/2020, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam /Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trước hết phải nói rằng, đang có sự dịch chuyển của nhà đầu tư ra khỏi các thị trường truyền thống như Hà Nội, TP HCM.

Theo ông Đính, sản phẩm bất động sản tại các địa phương này, như biệt thự liền kề, nghỉ dưỡng… ngày càng khan hiếm. Riêng với sản phẩm nhà ở chung cư, tại Hà Nội nếu đầu tư sinh lời sẽ không có lợi bởi giá chung cư đã đạt trần, chủ yếu dành cho những người mua có nhu cầu ở thực để. Còn nếu đầu tư, nguồn cung hiếm, giá cao, nếu mua để lướt sóng thì không thể có lãi nên các nhà đầu không còn “mặn mà”.

Tương tự, tại TP.HCM trong 2 năm trở lại đây không có dự án mới, trong khi đó giá đang có sự tăng khá mạnh, bình quân giá tăng 5 - 7%, thậm chí có khu vực trên 10%. Nếu đầu tư những khu vực này sẽ không có lợi, nên những nhà đầu tư phải tìm đến những thị trường mới. Vấn đề là phải tìm được những thị trường nào giá còn ở mức thấp, khả năng sinh lợi tốt mới có thể thu hút được nhà đầu tư.

Vậy thị trường mới là gì? Đó chính là những thị trường bắt đầu có sự phát triển mạnh về kinh tế, trong đó có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch,… là những địa phương mới có nhiều lợi thế hơn đối với các nhà đầu tư.

“Ngoài các khu vực đã phát triển mạnh về bất động sản du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh thì thị trường mới của ngành du lịch là các địa phương mà vài năm trở lại đây đã tận dụng được lợi thế từ cảnh quan thiên nhiên đẹp, các điều kiện tự nhiên tốt như Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Bình Định,… đây là những địa chỉ chúng tôi nhận định là những thị trường mới” ông Đính nói.

Lợi thế của những thị trường này là địa phương có chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đầu tư vào các dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế du lịch…

Về mức giá, các nhà đầu tư quan tâm đến những địa phương có giá bất động sản còn đang ở ngưỡng thấp, ở thị trường đó có sự đầu tư mạnh, đất đai chỉ dao động ở giá trên dưới 10 triệu là những con số ấn tượng mà nhà đầu tư quan tâm.

Điển hình như thị trường Quy Nhơn, năm 2018, giá tại các dự án ở đây chỉ dưới 10 triệu đồng/m2, nhưng đầu năm 2019 giá đã được đẩy lên 15 – 17 triệu đồng/m2 và cuối 2019 là thời điểm đất nóng, có một số dự án thì cục bộ đã tăng đến trên 20 triệu đồng/m2.

Dù trong bối cảnh Covid ảnh hưởng kinh tế, nhưng giá vẫn đang nóng và không có xu hướng quay đầu. Đây chính là điểm nhà đầu tư rất thích, một số địa phương như Thanh Hóa, Phú Yên... đều có hiện tượng này, đầu tư là phải sinh lời và chính điều nhà đầu tư quan tâm.

Về sức hấp dẫn của những thị trường “mới nổi” đối với nhà đầu tư, tiến sĩ Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng, tính hấp dẫn của bất động sản trong những năm trở lại đây đều gắn với sự dịch chuyển. Đó là xu thế, xu hướng.

Nếu muốn nhìn một cách trung hạn và dài hạn là TP. Hà Nội và TP.HCM vẫn còn quỹ đất thì xu thế này vẫn xảy ra mặc dù có chậm hơn. Bởi sự phát triển các tỉnh, ngày càng tiệm cận đến các TP lớn như HN, TP HCM, và khi đến với các tỉnh này, doanh nghiệp, nhà phát triển, nhà đầu tư đều nhìn thấy những tiềm năng phát triển về du lịch, kinh tế…

Xu thế rất quan trọng đó là dịch chuyển thị trường theo vùng miền như Bình Định, Thanh Hoá, Quảng Ninh… hay dịch chuyển thị trường theo phân khúc, BĐS đang dịch chuyển đến những vùng miến giàu tiềm năng du lịch. Điều này thấy rất rõ trong 2 - 3 năm nay. Có nghĩa là dịch chuyển phù hợp theo nghĩa tích cực, gắn với địa lý vùng miền.

“Đặc biệt, tôi muốn nhấn mạnh quan điểm: Chúng ta có thể phát triển ở đâu cũng được, nhưng đó là sự đòi hỏi mới về lối sống mới, cách sống, tiêu dùng mới. Chúng ta nói về second home, nói về FLC Resort, nói về sống thì phải đi du lịch nhưng đều gắn với việc muốn ở đâu, làm gì.

Thứ nhất là sự thuận tiện, hiện đại, thông minh. Thứ hai là diện tích - hệ sinh thái. Du lịch ngày nay đã tiến thêm 1 bước, trước đây là du lịch trải nghiệm, nay là du lịch đi tìm một lối sống. Ví dụ như Quy Nhơn, khi làm đô thị AI, đây không chỉ là đổi mới sáng tạo mà đó còn là 1 nơi chiêm nghiệm lối sống rất hay. Đây chính là xu thế mà tôi muốn nhấn mạnh” ông Thành chia sẻ.

Nhìn những điều đã đạt được vừa qua, thì để phát triển bất động sản du lịch, các nhà phát triển có thể nhìn nhận góc nhìn mới về sự phát triển theo phân khúc, nhưng cũng có thể nhìn qua những đòi hỏi phát triển về lối sống, cách sống, cách chiêm nghiệm, cách sản xuất kinh doanh. Nếu biết tạo lập sẽ tạo ra tính hấp dẫn.

Vì sao thị trường “mới nổi” hấp dẫn nhà đầu tư?

Theo ông Bùi Văn Doanh Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, không ngẫu nhiên mà các nhà đầu tư tập trung về những thị trường mới mà những địa phương này phải có lý do thu hút.

Theo tôi, có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự dịch chuyển của xu hướng đầu tư, phát triển bất động sản về những thị trường mới, đặc biệt là về vùng duyên hải miền Trung, trong đó có Quy Nhơn, Phú Yên… Trong đó, tôi muốn đề cập đến điều kiện tự nhiên, điều kiện pháp lý và điều kiện kinh doanh.

Về điều kiện tự nhiên, khác với thị trường truyền thống ở các thành phố lớn như TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh quỹ đất đã cạn kiệt, ở các tỉnh ven biển miền Trung hầu hết là quỹ đất còn lớn, thuận lợi cho việc phát triển dự án, kể cả dự án quy mô lớn.

Mặt khác, ở các địa phương này vẫn còn nhiều tiềm năng chưa được khai phá, cả về vị trí địa lý, cảnh quan, khí hậu và danh lam thắng cảnh. Các tỉnh khu vực này đều có bờ biển dài và đẹp, không khí trong lành tạo môi trường tự nhiên rất tốt. Đặc biệt được hưởng khí hậu nhiệt đới nắng ấm quanh năm, rất thích hợp cho việc phát triển du lịch.

Đây cũng là khu vực giao thoa của nhiều nền văn hóa nhưng mặt khác vẫn giữ được những nét đặc trưng của văn hóa bản địa độc đáo. Vì vậy mà tạo nên sự phong phú, đa sắc màu, là điều kiện tốt để phát triển du lịch khám phá. Đây là điều kiện tốt để phát triển bất động sản du lịch.

Không những thế, ở đây cũng chứa đựng nhiều cảnh quan, danh lam thắng cảnh đặc thù, độc đáo mà không phải nơi nào cũng có. Ngay trong lòng biển ở khu vực này cũng chứa đựng nhiều rạn san hô đẹp, phong phú.

Về điều kiện pháp lý, có thể nói, nhiều địa phương khu vực này đang ở dạng mới thức tỉnh nên khát vốn đầu tư để trỗi dậy về kinh tế. Vì vậy, các cấp chính quyền sẽ mở rộng cửa kêu gọi đầu tư, trải thảm đỏ để đón nhà đầu tư. Chính vì vậy, việc phê duyệt và triển khai dự án sẽ dễ dàng hơn rất nhiều so với hai thị trường đã bão hòa là Hà Nội và TP.HCM. Trong 2 năm qua, ở Hà Nội và TP.HCM có rất ít dự án được phê duyệt.

Về điều kiện kinh doanh, những địa phương này không những phải thuận lợi về thủ tục pháp lý, mà điều kiện kinh doanh chắc chắn cũng được thuận lợi hơn vì tính cạnh tranh không cao, doanh nghiệp tham gia đầu tư còn ít, mức giá thấp, cầu lớn hơn cung…

Nói về điểm chung của những thị trường “mới nổi” lên trên bản đồ thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, điểm chung dễ nhận thấy là đây là địa bàn chưa có nhiều sự đầu tư ban đầu về cơ sở hạ tầng, với sự xuất hiện của 1 số tập đoàn lớn, dẫn đến mặt bằng cũng như giao dịch bất động sản tại các khu vực này tăng lên, theo đó số lượng môi giới lớn đến theo, xác lập sân chơi mới tại những thị trường này.

Khi có sự đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng, di chuyển đi lại dễ dàng khiến lượng người quan tâm bất động sản ngày càng nhiều hơn, Quy Nhơn hay Quảng Ninh là một ví dụ điển hình. Những số liệu cụ thể đã cho thấy một thực tế rõ ràng là các thị trường địa phương đang ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm hơn.

Đây cũng là xu hướng mà trong báo cáo thị trường bất động sản chúng tôi đã chỉ ra trong 2 năm gần đây, chỉ số về lượng người quan tâm tìm kiếm bất động sản tại các thị tường được chúng tôi luôn theo dõi rất sát. Hơn 80% lượng tìm kiếm trong vài năm trở lại đây đến từ Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, xu hướng 2 năm gần đây lượng tìm kiếm tại các thị trường khác bắt đầu tăng lên rõ rệt. Như ở Quy Nhơn, lượng tìm kiếm từ quý II/2020 so với quý I/2020 đã tăng 30%. Con số này thể hiện sự quan tâm đến các thị trường mới ngày càng nhiều hơn.