Liên tục thâu tóm các dự án nghìn tỷ, đại gia "mới nổi" Danh Khôi làm ăn ra sao?

Những thương vụ M&A “đình đám”

Gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn và đầu ra của sản phẩm trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải bán dự án và các khu đất chờ triển khai dự án.

Trong khi đó, các doanh nghiệp khác lại xem đây là cơ hội tốt để gom quỹ đất, lua lại các dự án với giá hợp lí. Và M&A dự án lúc này lại trở thành bước đi được nhiều doanh nghiệp địa ốc lựa chọn. Trong đó có các thương vụ “đình đám” của Công ty cổ phần bất động sản Danh Khôi (Tập đoàn Danh Khôi).

Điển hình là thương vụ M&A dự án bất động sản tại Đà Nẵng vừa qua, Tập đoàn Danh Khôi đã mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier.

Dù không chính thức tiết lộ giá trị của dự án này, song theo nhiều nguồn tin, thương vụ này có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng đồng. Sau khi chính thức mua lại dự án, Tập đoàn Danh Khôi hiện đã bắt tay triển khai dự án với tên gọi mới là The Royal – Boutique & Condo Da Nang (The Royal).

Cũng tại TP Đà Nẵng, Tập đoàn Danh Khôi cũng tiết lộ đã chính thức mua lại một dự án ven biển là dự án Đà Nẵng Hotel And Resort Đà Nẵng có diện tích 7,5ha từ Công ty cổ Phần Đầu Tư Du Lịch Hà Nội Non Nước. Tại đây, Danh Khôi đang tiến hành xây dựng với tên gọi dự án mới là Aria Đà Nẵng Hotel & Resort (Aria Đà Nẵng).

Danh Khôi cũng đã mua lại 3 lô đất "vàng" có quy mô diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa.

Theo giới đầu tư địa ốc, với quỹ đất có vị trí “độc” này, giá trị đầu tư của dự án ước tính phải lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Sau khi mua lại dự án, Tập đoàn Danh Khôi đang biến khu đất vàng này thành một dự án đẳng cấp với tên gọi The Aston Luxury Residence Nha Trang.

Sau 3 thương vụ thâu tóm các dự án “đất vàng” ở TP. Đà Nẵng và TP. Nha Trang (Khánh Hòa), Tập đoàn Danh Khôi tiếp tục thâu tóm thành công thêm 3 dự án “đất vàng” có quy mô lớn khác ở TP. Quy Nhơn (Bình Định) và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cụ thể, theo thông tin từ Tập đoàn Danh Khôi, tại TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), doanh nghiệp này đã mua lại khu căn hộ cao tầng ven biển có tổng diện tích gần 85.000m2, bao gồm 17 block, tổng vốn đầu tư ước khoảng 25.000 tỷ đồng. Gía trị thương vụ này cũng không được doanh nghiệp tiết lộ.

Bên cạnh đó, Danh Khôi cũng đã mua đứt dự án Aria Vũng Tàu trên đường 3/2, phường 10, TP. Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) từ Công ty cổ phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng châu Á (Cotec Asia). Dự án có quy mô diện tích 76.900 m2, bao gồm 4 block căn hộ du lịch cao 18 - 30 tầng gồm 1.190 căn hộ và 36 căn biệt thự biển.

Cũng tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thương vụ gom quỹ đất thứ 3 được công bố trong đợt này là khu cao tầng thuộc dự án Barya Citi trên đường Nguyễn Văn Cừ nối dài, phường Long Toàn, TP. Bà Rịa mà Danh Khôi mua lại từ Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Thịnh. Dự án có tổng diện tích 7.788 m2 được quy hoạch bao gồm 2 block, cao 20 tầng với tổng 787 căn hộ. Tổng vốn đầu tư của dự án khoảng 1.056 tỷ đồng.

Như vậy, chỉ tính từ đầu năm đến nay, Tập đoàn Danh Khôi đã "thâu tóm" thành công 6 dự án "đất vàng" nằm dọc các tỉnh ven biển Quy Nhơn, Bà Rịa Vũng Tàu, Đà Nẵng, Khánh Hòa.... Hầu hết các dự án do Danh Khôi mua lại đều có chung đặc điểm là "đất vàng" ở các thành phố, thủ phủ du lịch lớn của các tỉnh thành từ miền Nam đến miền Trung.

Ngoài các dự án trên, Danh Khôi cũng đang chuẩn bị xây dựng một khu đô thị hiện đại tại lõi đô thị phía đông TP.HCM, khi sở hữu quỹ đất “đẹp” tại quận 9, Thủ Đức. Đây được cho là bước phát triển đột phá đón đầu quy hoạch xây dựng thành phố mới Thủ Đức.

Danh Khôi làm ăn ra sao?

Loạt thương vụ M&A “đất vàng” của Danh Khôi đã lập tức thu hút sự chú ý từ thị trường và giới đầu tư địa ốc. Nhiều người cho rằng, Danh Khôi đang “lột xác”, chuyển vai trò từ một doanh nghiệp phân phối trở thành chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Ra đời năm 2006, Danh Khôi được biết đến là một trong những đơn vị phân phối bất động sản lớn tại thị trường phía nam, do ông Lê Thống Nhất là Chủ tịch HĐQT. Theo giới thiệu của đơn vị này, hiện Danh Khôi có 10 công ty con và công ty liên kết, hoạt động kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản với quy mô hàng nghìn nhân sự.

Cùng với đó, Danh Khôi cũng có mối liến hệ với nhiều công ty bất động sản khác với số vốn điều lệ cả nghìn tỷ đồng như Công ty cổ phần D&D Engineering Construction; Công ty cổ phần bất động sản Netland, Công Ty cổ Phần đầu tư Danh Khôi Holdings, Công Ty TNHH Xây Dựng Hạ tầng Phú Mỹ; Công ty CP Đầu tư VHR.

Trong đó, bộ ba Danh Khôi – Netland – VHR có mối liên hệ mật thiết khi thực hiện hàng loạt thương vụ chuyển nhượng, hợp tác đầu tư các dự án. Để có sự kết hợp này, phải kể đến vai trò của đại gia Lê Thống Nhất tại 3 doanh nghiệp này.

Theo tìm hiểu, năm 2017, Danh Khôi có vốn điều lệ là 40 tỉ đồng. Trong đó, cổ đông lớn nhất là ông Lê Thống Nhất nắm giữ hơn 88,53%, Netland nắm giữ 6,75%, phần còn lại do một cổ đông khác nắm giữ.

Tại Công ty cổ phần bất động sản Netland, ông Lê Thống Nhất nắm giữ 35% Netland và vợ ông là bà Nguyễn Ngọc Thủy sở hữu hơn 13%. Doanh nghiệp hiện có vốn điều lệ 150 tỷ và được niêm yết trên sàn chứng khoán năm 2018.

Còn Công ty CP Đầu tư VHR được thành lập tháng 4/2018 với vốn điều lệ 850 tỷ đồng do 3 cổ đông sáng lập của công ty là ông Lê Thống Nhất, bà Nguyễn Ngọc Thủy (vợ ông Lê Thống Nhất) và cổ đông Trần Minh Ngọc Việt. Ông Lê Thống Nhất là Chủ tịch HĐQT và là người đại diện pháp luật của công ty.

Từ đây, hàng loạt thương vụ chuyển nhượng, hợp tác đầu tư dự án trong “liên minh” Danh Khôi – Netland – VHR đã được triển khai như: Netland hợp tác đầu tư với VHR tại dự án Cồn Tân Lập (Nha Trang) có tổng mức đầu tư 3.910 tỷ đồng; Netland cũng chi 200 tỷ đồng để mua lại cổ phần từ các cổ đông hiện hữu của VHR, Netland và Danh Khôi cũng hợp tác đầu tư tại các dự án Nhơn Hội New City, Blue Sapphire Resort, Cà Mau Happy Home…

Đáng chú ý, từ năm 2017, Netland trở thành cổ đông chính của Danh Khôi, đưa Danh Khôi trở thành công ty con của Netland từ tháng 8/2017 với tỷ lệ sở hữu của Netland tại Danh Khôi là 95%. Cũng từ đây Danh Khôi chuyển sang đầu tư phát triển dự án với dự án đầu tiên là Cao ốc Phan Thiết có diện tích đất 2.000m2 tại TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận.

Bản công bố thông tin của Netland cho biết, trong 2 năm 2016 và 2017, Danh Khôi đạt doanh thu thuần lần lượt 72,9 tỷ đồng và 105,4 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế lần lượt 10,2 tỷ đồng và 16,2 tỷ đồng, tỷ suất lợi nhuận trước thuế trên doanh thu đạt lần lượt 17% và 19% - một mức khá cao đối với các đơn vị phân phối.

Danh Khôi tiếp tục là “con gà đẻ trứng vàng” cho Netland trong năm 2018. Chỉ sau 9 tháng đầu năm, doanh thu của Danh Khôi đạt 98 tỷ đồng.

Đến năm 2020, trong quí đầu năm, Netland báo lỗ ròng 30,4 tỉ đồng. Trong đó, Danh Khôi đóng góp đến gần 20 tỉ đồng vào khoản lỗ hợp nhất. Theo giải trình của doanh nghiệp, nguyên nhân là do ảnh hưởng của dịch COVID-19, công ty không thể tiến hành kinh doanh tập trung.

Tai tiếng "bán lúa non", vi phạm quy định về phòng chống rửa tiền

Được biết đến như một đại gia “mới nổi” trên thị trường địa ốc, thế nhưng Tập đoàn Danh Khôi từng vướng những “tai tiếng” liên quan đến việc rao bán dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, mang đến những nguy cơ, tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho khách hàng.

Cụ thể, tại dự án Nhơn Hội New City do Công ty Phát Đạt làm chủ đầu tư, ngay khi phân khu 2 của dự án này vẫn chỉ là những bãi cát dài, những khu đất trống với một số máy móc đang bắt đầu thực hiện san lấp mặt bằng, lập ranh giới đường nội bộ, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa được cơ quan chức năng cho phép mở bán nhưng công ty Danh Khôi với vai trò là đơn vị phân phối đã rầm rộ rao bán dự án Phân khu 2 thông qua chiêu thức không được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản mang tên “Phiếu đăng ký suất ưu tiên’’.

Với thức giữ chỗ ưu tiên 50 triệu đồng mỗi suất, dù chưa có giá chính thức nhưng hiện tại đơn vị này đã nhận hơn 500 lượt giữ chỗ từ phân khu 2 của Nhơn Hội New City. Như vậy, nếu lời của nhân viên môi giới là chuẩn xác, nhẩm tính nhanh với số tiền đặt giữ chỗ mỗi suất 50 triệu đồng, đơn vị này đang nắm giữ số vốn huy động trái phép từ khách hàng tương đương với 25 tỷ đồng.

Trước thực trạng này, Ban quản lý KKT Nhơn Hội đã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư dừng hoạt động huy động vốn, bán đất “chui” khi chưa đủ điều kiện kinh doanh do vi phạm Luật kinh doanh BĐS và Luật đất đai.

Dù bị cơ quan chức năng “tuýt còi” nhưng các hoạt động chuyển nhượng tại dự án vẫn diễn ra công khai. Đến tháng 3/2020, chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã bán hết toàn bộ sản phẩm Phân khu 2 của dự án Nhơn Hội New City với khoảng 1.927 nền đất với giá từ 1,49 tỉ đồng đến hơn 2 tỉ đồng mỗi nền.

Như vậy, hàng nghìn lô đất nền đã được bán cho khách hàng dù thời điểm tháng 6-7/2019, chủ đầu tư vẫn đang làm thủ tục, chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…

Điều đáng nói, theo phản ánh của hiều khách hàng, bộ đôi Công ty Phát Đạt – Công ty Danh Khôi đã quảng cáo bán hàng, cung cấp thông tin sai lệch về pháp lý của dự án Nhơn Hội New City. Mặc dù biết rõ quy hoạch 1/500 dự án Nhơn Hội New City bị điều chỉnh làm thiếu hụt diện tích sàn xây dựng của hàng trăm lô đất nhưng liên minh 2 doanh nghiệp đã che giấu các thông tin này, tiếp tục quảng cáo rao bán đất theo quy hoạch cũ với hàng nghìn lô đất nền “vẽ trên giấy”.

Việc Danh Khôi và Phát Đạt “giấu nhẹm” thông tin điều chỉnh quy hoạch dự án đã đẩy khách hàng vào tình thế bất lợi gây thiệt hại nặng về kinh tế và khiến các khách hàng vô cùng bức xúc…

Đáng chú ý vào tháng 4 năm nay, Thanh tra của Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã công bố kết luận Công ty Danh Khôi chưa thực hiện các quy định về phòng chống rửa tiền theo quy định, chưa báo cáo, cung cấp thông tin, dữ liệu định kỳ hàng tháng về Sở Xây dựng.

Ngoài ra, Công ty Cổ Phần Đầu tư Danh Khôi Holdings thuộc Công ty TNHH Bất động sản Danh Khôi do ông Lê Thống Nhất sáng lập cũng diễn ra tình trạng mở bán “chui”, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện…