>>> Phục Hưng Holdings đã có lợi nhuận trong nửa đầu năm 2024

Hơn 21.000 tỷ đồng hàng tồn kho nằm ở các "siêu dự án"

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2024, kết quả kinh doanh hợp nhất ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) không thực sự khả quan khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế cùng giảm.

Theo đó, doanh thu thuần 6 tháng đầu năm 2024 giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ, thu về hơn 978 tỷ đồng. Giá vốn tăng mạnh khiến lãi gộp giảm đến 19%, xuống còn hơn 683 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí tài chính, chi phí bán hàng tăng mạnh khiến lãi sau thuế tại Nhà Khang Điền chỉ thu về hơn 344 tỷ đồng, giảm tới 25% so với cùng kỳ.

Dù vậy, so với kế hoạch lãi sau thuế 790 tỷ đồng năm 2024, KDH đã thực hiện được gần 44% sau 6 tháng.

Riêng quý II/2024, ghi nhận doanh thu thuần gần 645 tỷ đồng, tăng 10% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 633 tỷ đồng (cũng tăng hơn 10%). Tuy nhiên, giá vốn tăng đến 46% dẫn đến lãi gộp chỉ tăng nhẹ 3%, đạt hơn 509 tỷ đồng.

Doanh thu tài chính tăng 37% nhưng chỉ đạt gần 11 tỷ đồng (toàn bộ là lãi tiền gửi). Tuy nhiên, chi phí bán hàng tăng gấp 4 lần so với cùng kỳ, lên gần 42 tỷ đồng. Chi phí tài chính, chi phí quản lý có xu hướng giảm. Đặc biệt chi phí thuế TNDN phải trả trong kỳ chỉ xấp xỉ 100 triệu đồng, cùng kỳ gần 636 tỷ đồng.

Kết quả, Nhà Khang Điền lãi sau thuế quý II/2024 hơn 280 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ. 

Bên cạnh kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, lượng hàng tồn kho của Khang Điền cũng gây được sự chú ý không kém của các nhà đầu tư.

Cụ thể, tính đến 30/6/2024, tổng tài sản tại Khang Điền hơn 28.401 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn tăng 11% ghi nhận hơn 2.037 tỷ đồng và hàng tồn kho tăng 14% lên hơn 21.458 tỷ đồng. Ngược lại, lượng tiền mặt Công ty nắm giữ giảm 31%, còn gần 2.600 tỷ đồng. Như vậy, riêng lượng hàng tồn kho của Khang Điền đang chiếm tới 76% tổng tài sản.

Trong đó, Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Phúc (Khang Phúc là công ty con của Khang Điền với quyền sở hữu và quyền biểu quyết là 100%) đang có lượng hàng tồn kho gần 11.434 tỷ đồng, bao gồm: Khu dân cư Tân Tạo hơn 6.558 tỷ đồng, Khu định cư Phong Phú 2 hơn 1.779 tỷ đồng, An Dương Vương hơn 1.552 tỷ đồng và Khu Dân cư Bình Hưng 11A hơn 1.543 tỷ đồng. Như vậy, riêng lượng hàng tồn kho của Khang Phúc đang chiếm hơn 53% tổng hàng tồn kho của công ty mẹ Khang Điền.

Ngoài ra, hàng tồn kho dự án Bình Trưng Đông do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên (Đoàn Nguyên) làm chủ đầu tư (Đoàn Nguyên là công ty con sở hữu gián tiếp của Khang Điền với quyền sở hữu 50,85%, quyền biểu quyết 51%) gần 3.475 tỷ đồng. 

Hàng tồn kho tại dự án khu nhà ở Bình Trưng Đông (Bình trưng Đông 1) ghi nhận hơn 4.171 tỷ đồng trong khi đầu năm chỉ ở mức 3.157 tỷ đồng. Dự án này do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng làm chủ đầu tư (Bình Trưng là công ty con sở hữu gián tiếp của Khang Điền với quyền sở hữu 99,9% và quyền biểu quyết là 99,95%). Như vậy, chỉ trong vòng 6 tháng, giá trị xây dựng dở dang tại dự án khu nhà ở phường Bình Trưng Đông tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Theo thuyết minh BCTC hợp nhất quý II/2024 của Khang Điền, phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng của doanh nghiệp địa ốc này đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. 

Cũng theo thuyết minh, Nhóm Công ty đã vốn hóa chi phí lãi vay cho kỳ kế toán 6 tháng kết thúc ngày 30/6/2024 là hơn 378 tỷ đồng, con số này ở năm 2023 là gần 760 tỷ đồng. Các chi phí này liên quan đến các khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển các dự án bất động sản của Nhóm Công ty.

Thế chấp loạt "siêu dự án", nợ vay hơn 7.000 tỷ đồng

Ở bên kia bảng cân đối kế toàn, nợ phải trả của doanh nghiệp địa ốc tính đến thời điểm 30/6/2024 hơn 12.585 tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn gần 5.383 tỷ đồng và hơn 7.202 tỷ đồng nợ dài hạn. Nợ vay tài chính hơn 7.740 tỷ đồng, bao gồm: khoản vay ngắn hạn hơn 1.669 tỷ đồng; khoản vay dài hạn gần 6.071 tỷ đồng, trong đó nợ trái phiếu 1.100 tỷ đồng gồm lô 800 tỷ và lô 300 tỷ, lãi suất 12%/năm, đáo hạn vào giữa năm 2025.

Đáng chú ý, loạt "siêu dự án" được nhắc tới phía trên hiện đã thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.

Cụ thể, Khang Điền có 5 khoản vay dài hạn tại ngân hàng Phương Đông (OCB). Trong đó, có 3 khoản vay tổng giá trị hơn 1.817 tỷ đồng, tài sản đảm bảo cho 3 khoản vay này là quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HCM (dự án khu dân cư Bình Hưng 11A); 1 khoản vay trị giá 2.207 tỷ đồng, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông và phường Cát Lái, TP Thủ Đức (dự án Bình Trưng Đông).

Ngoài ra, ngân hàng Vietinbank - CN Thành phố Hà Nội cũng cho Khang Điền vay dài hạn hơn 604 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ dự án thành phâng thuộc dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A; Vietinbank cũng cho vay ngắn hạn hơn 1.000 tỷ đồng, tài sản đảo bảo là quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phong phú, huyện Bình Chánh, TP.HCM (dự án khu định cư Phong Phú 2).

Vào giữa tháng 2/2024, ĐHĐCĐ Khang Điền cũng thông qua phương án phát hành 110 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược, dự kiến thu về khoảng 3.000 tỷ đồng nhằm thanh toán các khoản vay ngân hàng tại công ty con Nhà Khang Phúc (sở hữu các dự án tại Bình Chánh) nhằm tránh áp lực trả nợ vay trong giai đoạn 2024-2025.