Cần sớm chặn đứng hiện tượng đầu cơ, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường BĐS

Thực trạng trong kê khai chuyển nhượng BĐS

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành Bảng giá đất 5 năm một lần và hàng năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế hiện nay xảy ra tình trạng trốn thuế, tránh thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS. Một số biểu hiện gian lận cụ thể như sau:

Thứ nhất, các hợp đồng chuyển nhượng BĐS thường có giá trị thực tế cao nhưng các bên tham gia có thể thoả thuận ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng công chứng thấp hơn hoặc bằng bảng giá của UBND tỉnh quy định dẫn đến các bên khai không đúng giá thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng lời nói.

Thực tế vẫn tồn tại song song 02 loại hợp đồng: (i) Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; (ii) Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp. Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp NSNN.

Vneconomy.vn dẫn lời ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, việc tăng tỷ suất thuế, định giá đúng giá trị thửa đất là việc nhà nước phải làm, khi đó mới “hãm” được tình trạng đầu cơ rất cao, “kìm” giá đất tăng lên bởi thực tế, giá nhà đất tăng chóng mặt thời gian qua nhưng người dân cũng không được hưởng lợi, mà chủ yếu là các nhóm đối tượng khác mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá để thu giá trị “khủng” từ đất đai, theo đó Nhà nước cũng bị thất thu một nguồn ngân sách lớn.

Thực tế hiện nay, tình trạng mua, bán nhà, đất “hai giá” khi giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp để trốn thuế diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của một bộ phận người dân chưa cao, nhận thức về pháp luật còn thấp, không nhận thức được hậu quả khi khai thuế với giá không đúng với giá thực tế chuyển nhượng BĐS.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho rằng, nguyên nhân tình trạng đầu cơ, thổi giá, đẩy giá làm lũng đoạn thị trường những năm gần đây chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại là chính, không phải từ nhu cầu của người dân. Hiện cũng không có chính sách kích thích phát triển BĐS mà chủ yếu là mua bán lòng vòng, “găm” đất đai để đẩy giá, thổi giá, do đó sẽ để lại nhiều hệ lụy. Rõ ràng, cần phải có công cụ thuế sớm chặn đứng hiện tượng đáng quan ngại này.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản nêu rõ, tài nguyên đất đai phải được sử dụng đúng mục đích như đất ở phải xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất để làm các công trình công cộng xã hội phải được dùng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu chung của tất cả mọi người… Nhờ hoạt động xây dựng, hoạt động sản xuất kinh doanh, BĐS mới phát huy tác dụng. Từ đó, Nhà nước sẽ thu được khoản thuế tương xứng và nền kinh tế được kích thích phát triển.

Quyết liệt triển khai đồng bộ các giải pháp

Để khắc phục tình trạng nêu trên, Bộ Tài chính đã có Công văn số 14257/BTC-VP ngày 15/12/2021, Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/01/2022 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Bộ Công an; Bộ Tư pháp để phối hợp triển khai đồng bộ các giải pháp chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Ngày 28/4/2022, Bộ Tài chính tiếp tục có Công văn số 3849/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố quan tâm, chỉ đạo ban hành Bảng giá đất (trong đó bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) nhằm tạo điều kiện cho công tác tính thuế theo quy định pháp luật và đảm bảo công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Đối với các vị trí đất, đoạn đường, đường chưa có giá tại Bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, Bộ Tài chính đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát để tham mưu UBND ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán ra của chủ đầu tư. Trường hợp chưa ban hành thì yêu cầu chủ đầu tư trên địa bàn công khai giá bán theo quy định và thông báo cho các tổ chức, cá nhân có liên quan khi thực hiện các giao dịch về BĐS hình thành trong tương lai cũng như khi kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển nhượng BĐS.

Triển khai chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại Công văn số 3849/BTC-TCT, ngay trong ngày 28/4/2022, Tổng cục Thuế ban hành Công văn số 1381/TCT-DNNCN gửi Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu các đơn vị trong ngành Thuế tiếp tục triển khai chỉ đạo của Bộ Tài chính tại các Công văn số 3778/BTC-VP ngày 27/4/2022 và Công văn số 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS.

Đồng thời, Tổng cục Thuế đề nghị Cục Thuế các tỉnh, thành phố chủ động tham mưu UBND tỉnh, thành phố để chỉ đạo Sở Tài nguyên & Môi trường và các cơ quan liên quan phối hợp thực hiện Công văn số 3849/BTC-TCT ngày 28/4/2022 của Bộ Tài chính.

Đối với nhiệm vụ thuộc chức năng, các Cục Thuế cần phối hợp cung cấp cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai thuế trong trường hợp có phát sinh phát biến động về giá BĐS cao hơn giá UBND đã ban hành (bao gồm cả hệ số điều chỉnh giá đất) cho cơ quan Tài nguyên & Môi trường để cơ quan này phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát và kịp thời tham mưu cho UBND cấp tỉnh quyết định ban hành Bảng giá đất cũng như hệ số điều chỉnh giá đất sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường theo quy định của pháp luật.

Trong thời gian tới, Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế tiếp tục thực hiện các biện pháp để chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời tiếp tục rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS để báo cáo các cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan

Cả hệ thống chính trị vào cuộc

Để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, Bộ Tài chính đề nghị người dân, DN trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS, cần kê khai đúng giá chuyển nhượng BĐS.

Đồng thời, Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với Cục Thuế địa phương hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, đồng thời đề nghị các cơ quan chức năng trên địa bàn phối hợp với các Cục Thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho NSNN.

Mới đây, Cục Thuế TP. Hà Nội có công văn gửi Sở Tư pháp phối hợp trong công tác tuyên truyền, đấu tranh các hành vi vi phạm trong kê khai giá của hoạt động chuyển nhượng BĐS. Từ đó, góp phần cùng cơ quan thuế chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Bên cạnh đó, trước tình trạng kê khai giá BĐS không đúng giá thực tế, Cục Thuế TP. Hà Nội tuyên truyền tới người nộp thuế bằng nhiều hình thức để truyền tải thông điệp “Người nộp thuế có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong hồ sơ khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế".

Cùng với Hà Nội, UBND TP. Đà Nẵng cũng vừa ra văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành, các quận, huyện phối hợp thực hiện một số giải pháp nhằm tăng cường và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố. Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng giao Sở Tư pháp chỉ đạo các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố quán triệt các công chứng viên, nhân viên tại tổ chức thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế chuyển nhượng, mua bán, cho thuê BĐS để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Tại tỉnh Quảng Ninh, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành kế hoạch tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Theo đó, UBND tỉnh đã yêu cầu có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan thuế và đơn vị chức năng trên địa bàn để thực hiện chống thất thu trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS đảm bảo đúng quy định và đạt hiệu quả cao.

Tại Long An, Cục Thuế tỉnh cho biết, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc đã hướng dẫn người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Việc kiểm tra rà soát những hồ sơ "nghi ngờ" có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch, để hướng dẫn người nộp thuế kê khai theo đúng quy định pháp luật là để đảm bảo quyền lợi, công bằng cho người dân, DN.

Bên cạnh đó, Cục Thuế Long An cho biết, đã chỉ đạo các bộ phận xử lý tại các chi cục thuế trên địa bàn tỉnh kiểm tra về lịch sử chuyển nhượng tại thửa đất trong hồ sơ, đối chiếu, so sánh với các hồ sơ khác tại các thửa liền kề hoặc thửa có điều kiện gần giống nhau, nhất là những khu vực đất tại vị trí đắc địa để xác định rủi ro trong việc kê khai giá chuyển nhượng của người nộp thuế, từ đó khuyến cáo người nộp thuế kê khai trung thực trong quá trình làm thủ tục và cơ bản những hồ sơ này đã được người nộp thuế tự giác khai điều chỉnh.

Theo Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, triển khai thực hiện kê khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, ngày 10/5/2022, Cục Thuế đã có Thư ngỏ gửi đến người dân và DN trên địa bàn để khuyến nghị người dân khi phát sinh giao dịch mua, bán, chuyển nhượng BĐS cần thực hiện các thủ tục cẩn thận, chính xác và đúng quy định.

Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu khẳng định, việc các DN và cá nhân chưa quan tâm đúng mức, chưa tìm hiểu trách nhiệm và hệ quả pháp lý có thể xảy ra trước khi thực hiện ký kết hợp đồng để hợp pháp hóa giao dịch, trong đó nội dung giá chuyển nhượng của BĐS là nội dung quan trọng nhất, với rủi ro pháp lý lớn nhất nếu các bên kê khai gian dối, không trung thực. Đây là hành vi gian dối trong chuyển nhượng BĐS để trốn thuế và có thể đem lại lợi trước mắt, nhưng hành vi này sẽ mang lại tác hại lâu dài vì nếu cơ quan thuế, cơ quan điều tra vào cuộc xác minh, điều tra làm rõ hoặc xảy ra tranh chấp pháp lý giữa các bên giao dịch thì hậu quả sẽ rất nghiêm trọng. Vì vậy, Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu khuyến nghị các tổ chức, cá nhân cần kê khai trung thực giá chuyển nhượng BĐS để bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và phòng ngừa tối đa những hệ lụy về pháp lý, đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài.

Ngành Thuế tin tưởng, với sự vào cuộc quyết liệt và đồng bộ, đảm bảo đúng quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS; sự quan tâm phối hợp, triển khai đồng bộ các giải pháp của các cơ quan, ban, ngành, địa phương, chắc chắn công tác đấu tranh chống thất thu thuế về chuyển nhượng BĐS sẽ góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của người dân, DN trong quá trình thực hiện giao dịch BĐS, từ đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho chính người dân, DN và đóng góp vào nguồn thu cho NSNN.