Dự thảo Luật nhà ở: Cần xem xét tính tương thích về công nhận chủ đầu tư

Chia sẻ tại “Hội thảo góp ý về Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi)” ngày 10/8, Chuyên gia Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Giám đốc pháp chế Công ty Weland cho rằng, vấn đề công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở được quy định tại Điều 37 khoản 4 của dự thảo.

Theo đó, “Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật thì các nhà đầu tư này phải thỏa thuận ủy quyền cho một nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 điều này để được công nhận làm chủ đầu tư dự án theo quy định sau đây:

Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương công nhận chủ đầu tư đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có xây dựng công trình nhà ở cấp đặc biệt, cấp I theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công nhận chủ đầu tư đối với các dự án còn lại không thuộc các dự án quy định tại điểm a khoản này;

Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản này”.

Quy định này đang tạo một số hệ quả pháp lý và bất cập phát sinh. Thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở là “bắt buộc” hay là “quyền lựa chọn” của nhà đầu tư khi mà theo dự thảo luật thì “bắt buộc” còn theo Luật xây dựng lại thuộc về quyền của nhà đầu tư khi được lựa chọn “có thể” thực hiện.

“Do đó, cần xem xét đến tính tương thích giữa quy định công nhận chủ đầu tư dự án theo Luật xây dựng với Điều 37 khoản 4 Dự thảo Luật nhà ở. Thủ tục công nhận chủ đầu tư áp dụng trong tất cả hình thức lựa chọn nhà đầu tư (đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư) hay chỉ áp dụng riêng với trường hợp nhiều nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương?”, ông Tuấn đặt câu hỏi.

Hiện Khoản 2 Điều 37 dự thảo luật đang quy định cả trường hợp đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn chủ đầu tư.

Cách quy định này dẫn đến cách hiểu tất cả các dự án không phân biệt hình thức lựa chọn nhà đầu tư (bao gồm cả dự án đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư) nếu có nhiều nhà đầu tư cùng được lựa chọn (liên danh) thì các nhà đầu tư được lựa chọn (thành viên liên danh) buộc phải chỉ định ra một doanh nghiệp làm thủ tục công nhận chủ đầu tư. Trong khi, thủ tục công nhận chủ đầu tư gây tăng chi phí và thủ tục hành chính cho nhà đầu tư.

Hiện dự thảo cũng chưa có quy định chuyển tiếp cho trường hợp các dự án nhà ở thương mại có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận thì có buộc phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án hay không (nếu giả sử quy định này được thông qua).

Trước bất cập trên, ông Tuấn đề xuất 2 phương án.

Phương án 1 (ưu tiên): bỏ toàn bộ điều 37 khoản 4 quy định về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở; rà soát quy định trong dự thảo luật để bỏ quy định này.

Phương án 2: sửa đổi, bổ sung theo hướng công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở là thủ tục không bắt buộc; nhà đầu tư có quyền lựa chọn thủ tục này trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Trường hợp phương án 2 được lựa chọn thì cơ quan soạn thảo cần rà soát để bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án có nhiều nhà đầu tư được chấp thuận trước thời điểm luật có hiệu lực thi hành.

Đồng thời, rà soát và bổ sung quy định trong Dự thảo Luật đất đai 2023 cho phép giao đất cho các nhà đầu tư được công nhận theo quy định tại Luật nhà ở.