Giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng biến động ra sao trong năm 2025?

Giá trị bất động sản thế chấp tại nhóm Big4 ngân hàng ra sao?

Bất động sản là tài sản thế chấp phổ biến nhất của các khoản vay tại ngân hàng, thường chiếm quá nửa giá trị tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng. Do đó, sự trầm lắng và khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động của các ngân hàng từ cho vay, kiểm soát rủi ro và xử lý nợ xấu.

Tại nhóm Big4, điển hình là "ông lớn" Vietcombank, báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 cho thấy, tổng dư nợ cho vay khách hàng thời điểm 31/12/2025 đạt hơn 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15,5% so với đầu năm.

Theo đó, tổng tài sản đảm bảo được Vietcombank nắm giữ làm tài sản thế chấp đạt 2,63 triệu tỷ đồng, tăng 11%. Như vậy, tỷ lệ tài sản đảm bảo trên dư nợ của ngân hàng này ở mức 158%.

Trong cơ cấu tài sản bảo đảm cho các khoản vay, bất động sản thế chấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, với giá trị thế chấp hơn 1,89 triệu tỷ đồng, tương đương chiếm gần 72% tổng giá trị tài sản bảo đảm. Con số này tăng gần 9,4% so với đầu năm.

Phần tài sản cầm cố còn lại gồm tiền gửi hơn 298.300 tỷ đồng, giấy tờ có giá hơn 55.110 tỷ đồng, cùng các loại tài sản thế chấp khác hơn 389.524 tỷ đồng.

Hiện BIDV, Vietinbank đều chưa thuyết minh riêng về giá trị tài sản thế chấp. Trong khi ngân hàng Agribank  chưa công bố báo cáo năm 2025.

Trước đó, báo cáo tài chính bán niên 2025 của Agribank thuyết minh cho thấy tổng giá trị tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại Agribank đã đạt gần 3,53 triệu tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 6/2025, tăng hơn 10% so với đầu năm (1/1/2025).

Trong đó bất động sản vẫn là tài sản đảm bảo chủ yếu tại Agribank với hơn 3,17 triệu tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm. Trong khi động sản thế chấp đạt hơn 200.200 tỷ đồng và giấy tờ có giá đạt 85.559 tỷ đồng.

Tài sản thế chấp tại ngân hàng phần lớn là sổ đỏ

Tăng trưởng giá trị bất động sản thế chấp thấp hơn tăng trưởng tổng tài sản thế chấp cho thấy tỷ trọng của bất động sản đang giảm dần và khả năng ngân hàng đang sử dụng nhiều hơn các loại tài sản khác (động sản, tiền gửi, chứng từ có giá, tài sản khác) để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay. 

Mỗi ngân hàng lại có yêu cầu với tài sản đảm bảo khác nhau, dẫn tới tỷ lệ thế chấp bất động sản/tổng thế chấp phân hóa. 

Cụ thể, báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 tại ngân hàng MB cho thấy, tính đến 31/12/2025, tổng tài sản thế chấp đạt hơn 2,03 triệu tỷ đồng, tăng đến 37% so với đầu năm. Trong đó, bất động sản thế chấp tăng 33% với hơn 1,02 triệu tỷ đồng, chiếm gần 51% tổng tài sản thế chấp.

Tại ngân hàng OCB, tổng tài sản thế chấp tăng 18% so với đầu năm, với hơn 399.614 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp tăng 13% với hơn 243.218 tỷ đồng, chiếm đến 61% tổng tài sản thế chấp. Còn lại là giấy tờ có giá hơn 42.536 tỷ đồng; động sản thế chấp hơn 34.943 tỷ đồng và tài sản khác hơn 78.915 tỷ đồng.

Ngược lại tại VPBank, bất động sản thế chấp chỉ chiếm 25% tổng tài sản thế chấp. Cụ thể, tổng tài sản thế chấp đạt hơn 2,75 triệu tỷ đồng, tăng đến 44%. Trong đó, bất động sản thế chấp chỉ tăng 11% với hơn 682.891 tỷ đồng. Còn lại là động sản hơn 110.180 tỷ đồng, giấy tờ có giá hơn 44.000 tỷ đồng,...

Tương tự, bất động sản thế chấp tại ngân hàng MSB đạt hơn 235.062 tỷ đồng, tăng 12%, chỉ chiếm 42% tổng tài sản thế chấp với 559.311 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm.

Ngoài ra, tổng tài sản thế chấp tại Nam A Bank đạt hơn 350.863 tỷ đồng, tăng 19%. Trong đó, bất động sản thế chấp tăng 13% với hơn 166.497 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 47% tổng tài sản thế chấp.

Ngân hàng quy mô nhỏ ghi nhận bất động sản thế chấp chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản thế chấp.

Đơn cử như Saigonbank ghi nhận tổng tài sản thế chấp hơn 44.866 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp đạt hơn 39.141 tỷ đồng, giảm nhẹ 2% so với đầu năm nhưng chiếm đến 87% tổng tài sản thế chấp.

Ngoài ra, bất động sản thế chấp tại ABBank chiếm đến 54% tổng tài sản thế chấp. Cụ thể, tổng tài sản thế chấp hơn 169.391 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản thế chấp hơn 91.211 tỷ đồng; còn lại là cổ phiếu và giấy tờ có giá hơn 11.000 tỷ đồng, động sản hơn 3.800 tỷ đồng, hàng tồn kho hơn 645 tỷ đồng,...

Việc lựa chọn tài sản đảm bảo của các khoản vay phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đặc thù sản phẩm cung cấp (thế chấp, tín chấp), khẩu vị rủi ro, chiến lược phát triển của từng ngân hàng.

Ngân hàng Việt thường chuộng tài sản đảm bảo là bất động sản bởi mức độ ổn định, an toàn hơn so với những lựa chọn khác như trái phiếu, cổ phiếu, xe ô tô, máy móc,... Bên cạnh đó, bất động sản có khả năng tăng giá, cũng như có tính thanh khoản tương đối tốt.

Tuy nhiên, nhận thế chấp bất động sản cũng khiến ngân hàng phải đứng trước nhiều rủi ro như bất động sản giảm giá, vướng vào tranh chấp, kiện tụng hay khó thanh khoản.