Giới chuyên gia dự báo BĐS sẽ khởi sắc từ năm 2025: Phân khúc nào sẽ phục hồi đầu tiên và đâu là những doanh nghiệp có lợi thế?

Đâu là phân khúc phục hồi đầu tiên?

Tại  Diễn đàn DInsights “Biến động TTCK: Tâm điểm ngành thép và bất động sản”, bà Nguyễn Thị Khánh Hiền, Giám đốc khối phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect, cho rằng thị trường bất động sản sẽ trải qua giai đoạn đóng băng kéo dài trong 2 năm 2023 - 2024 và bắt đầu phục hồi trở lại từ năm 2025.

Câu hỏi được đặt ra là phân khúc nào sẽ phục hồi đầu tiên và đâu là những doanh nghiệp có lợi thế?

Trả lời câu hỏi này, bà Hiền cho rằng khi thị trường bước qua giai đoạn đoạn đóng băng, phân khúc bình dân, nhà ở xã hội sẽ phục hồi trước tiên nhờ yếu tố nhu cầu của người dân Việt Nam rất lớn kèm theo những hỗ trợ tín dụng từ chính phủ. Minh chứng rõ ràng nhất là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dự kiến sẽ được phân bổ hỗ trợ những người mua nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cho hay một phân khúc “ngách” mà ít người để ý đến nhưng lại rất sôi động là những sản phẩm của cá nhân xây dựng.

Theo đó, phân khúc này thú vị ở chỗ vấn đề pháp lý không quá phức tạp, cá nhân chỉ cần có sổ đỏ của khu đất 50m2 hoặc 100m2. Lẽ ra người ta sẽ xây mỗi tầng 2 phòng ngủ, thay vào đó họ xây mỗi tầng 4-5 phòng ngủ, sau đó cho các hộ gia đình thuê, lúc nào cũng “cháy hàng”.

Nhận định về thị trường hiện tại, ông Vũ nói: “Ở bất cứ giai đoạn nào, tôi chưa bao giờ bi quan với thị trường bất động sản, thị trường bất động sản cứ “liu riu” lại tốt hơn là bùng nổ mạnh như giai đoạn trước 30/4 năm 2022”.

Doanh nghiệp nhiều quỹ đất chưa chắc đã tốt

Trong phân khúc dự kiến sẽ phục hồi sau thời kỳ đóng băng là nhà ở xã hội và phân khúc tầm trung, bà Hiền chỉ ra một số doanh nghiệp có thể hưởng lợi như Hải Phát Land, TTCLand, Becamex…

Các công ty bất động sản có mức độ chấp nhận rủi ro thấp, có tỷ lệ đòn bẩy thấp sẽ có lợi thế về khả năng chống chịu trước biến động của thị trường.

Theo bà trong thời gian tới nhà đầu tư cần chú ý đến ba yếu tố. 

Đầu tiên là chính sách của cơ quan quản lý hiện nay đóng vai trò quan trọng. Các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc các nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn; vướng mắc pháp lý hiện tại có được dần tháo gỡ hay không. 

Yếu tố thứ hai  là các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý hay không. Doanh nghiệp nào hướng đến phân khúc bình dân, nhà ở xã hội, tỷ trọng đòn bẩy thấp, khả năng thanh toán đảm bảo, đẩy đủ năng lực phát triển và quản lý dự án sẽ có lợi thế trong thời gian tới. 

Cuối cùng là yếu tố giải ngân đầu tư công. “Đây được xem là một trong những cứu cánh quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Giải ngân đầu tư công trong ngắn hạn sẽ hỗ trợ dòng tiền lưu thông trong nền kinh tế. Về dài hạn sẽ tạo ra sự kết nối giữa các thành phố cấp 2, hạ nhiệt thị trường bất động sản tại thành phố lớn”, bà Hiền nhận định. 

Một số nhà đầu tư chứng khoán quan niệm doanh nghiệp nào có nhiều quỹ đất thì sẽ được hưởng lợi, tuy nhiên, theo quan điểm của ông Vũ điều đó chưa chắc vì còn phụ thuộc doanh nghiệp đó đã đóng thuế sử dụng đất hay chưa?

“Nhiều doanh nghiệp làm dự án, giá bán không đủ đóng đóng chi phí đất hiện nay”, ông Vũ nói. 

Ông dẫn chứng: "Tôi từng chung tiền đầu tư một dự án tại Hà Nội. Lúc đầu, nhà nước thu tiền thuế đất là 35 triệu đồng/m2, và còn miếng đẹp ở đường lớn sẽ mở ra. Đây là dự án khá lớn nên chúng tôi phải đầu tư theo từng giai đoạn. Với giai đoạn đầu, chúng tôi tính nếu chi phí đặt là 35 triệu đồng/m2, sau khi xây hạ tầng bán 70 triệu đồng/m2 là hợp lý. Tuy nhiên, vừa rồi nhà nước duyệt đất của khu mới là 72 triệu đồng/m2”

Theo ông, những công ty lớn hiện nay đang vướng đến vấn đề chi phí đất. Do đó doanh nghiệp đang rất trông chờ vào quy định cụ thể của nhà nước về chính sách thuế đất cụ thể ở từng vùng.