Dù được hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản, gia hạn nợ, chuyên gia vẫn khuyên: "Doanh nghiệp địa ốc cần chấp nhận giảm giá để có dòng tiền tồn tại"

Trong báo cáo mới đây về thị trường trái phiếu của Chứng khoán VnDirect, đơn vị này nhận định, Nghị định 08 sẽ tạo ra hành lang pháp lý cần thiết xử lý một vài điểm nghẽn hiện nay trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ nhất, Nghị định 08 tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận về việc điều chỉnh một số điều khoản của trái phiếu, đặc biệt là việc gia hạn thời điểm đáo hạn. Trước đó một số tổ chức phát hành đã tự thỏa thuận với trái chủ nhưng chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nên việc thỏa thuận gặp nhiều khó khăn và tỷ lệ thành công thấp.

Thứ hai, cho phép tổ chức phát hành thanh toán nghĩa vụ nợ và lãi trái phiếu bằng các tài sản hợp pháp khác. Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền như hiện nay thì giải pháp này cũng mở ra một lựa chọn khả thi cho doanh nghiệp (trong trường hợp trái chủ đồng ý). Tuy nhiên, việc thỏa thuận có được trái chủ chấp thuận hay không sẽ phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, trong đó bao gồm tính pháp lý, định giá của các tài sản mà doanh nghiệp đưa ra thanh toán cho các trái chủ.

Thứ ba, tăng tỷ lệ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công thông qua việc hoãn thực thi một số điều khoản như quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc tăng thời gian phân phối.

Thứ tư, giãn xếp hạng tín nhiệm bắt buộc đến 1/1/2024 sẽ giúp tăng khả năng tiếp cập huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ đối với một số doanh nghiệp.

Nghị định 08 tác động ra sao?

Đánh giá tác động những nội dung được điều chỉnh trong Nghị định 08, về việc cho phép tổ chức phát hành được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm thời hạn lên tối đa là 2 năm. Để thực hiện điều khoản này doanh nghiệp cần phải có sự đồng ý của các trái chủ sở hữu ít nhất 65% tổng số trái phiếu trở lên.

VnDirect cho rằng, trong bối cảnh các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về dòng tiền và thanh khoản, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản, việc giãn nợ sẽ giúp các doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục để thu về dòng tiền và hoàn thành nghĩa vụ nợ. 

Tiếp đến, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp được đàm phán với trái chủ để được trả nợ trái phiếu bằng tài sản hợp pháp khác. Để thực hiện điều khoản này doanh nghiệp cần phải có sự đồng ý của các trái chủ sở hữu ít nhất 65% tổng số trái phiếu trở lên.

Việc trả nợ bằng tài sản khác cũng giúp các doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc trả nợ đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ có động lực để đẩy nhanh các dự án đang triển khai dở dang và bán ở một mức giá hợp lý để các trái chủ có thể chấp nhận.

Theo nhóm phân tích VnDirect, việc thỏa thuận có được trái chủ chấp thuận hay không sẽ phụ thuộc vào các điều khoản cụ thể, trong đó bao gồm tính pháp lý, định giá của các tài sản mà doanh nghiệp đưa ra thanh toán cho các trái chủ. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận một chi phí cao hơn trong tương lai để giải quyết bài toán đáo hạn trước mắt.

Quy định cụ thể trường hợp nếu có trái chủ không chấp thuận phương án đàm phán (đàm phán gia hạn thêm thời hạn trái phiếu và thanh toán nợ trái phiếu bằng tài sản khác) thì tổ chức phát hành phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ như đã công bố cho trái chủ kể cả trường hợp việc thay đổi điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận.

VnDirect cho rằng, quy định này giúp quyền lợi của từng Trái chủ luôn được đảm bảo, không bị ảnh hưởng và phụ thuộc vào số đông các Trái chủ khác trong việc đàm phán thay đổi các điều khoản với doanh nghiệp phát hành. Giúp các trái chủ tự tin và sẵn sàng tham gia thực hiện đàm phán với tổ chức phát hành để tìm ra phương án phù hợp Tuy nhiên, tương tự như quy định trên, các doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận mức chi phí cao hơn trong tương lai để tìm kiếm sự đồng thuận từ 65%.

Cũng đưa ra những nhận định về Nghị định 08 tác động đến thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, dù Nghị định 08 là cơ sở pháp lý cho việc đẩy mạnh hơn xử lý nợ xấu trái phiếu, tuy nhiên các doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Sản phẩm nhà ở phải có tính thanh khoản cao, như nhà ở giá vừa túi tiền, tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

"Các doanh nghiệp cũng phải đi đôi thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ", để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, để "tồn tại trước đã" rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại", ông Châu khuyến nghị.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản cần quán triệt và thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, mong muốn doanh nghiệp bất động sản đến với các địa phương thì phải góp phần tạo được công ăn việc làm, phát triển thị trường bất động sản bền vững được.