Doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm “gánh nặng” trái phiếu?

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, năm nay tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới 280.000 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn, do đó khối lượng trái phiếu đáo hạn năm 2023 còn khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong đó, có đến 120.000 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản đáo hạn. Chưa kể, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn năm 2024 cũng vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn,…

Liên quan đến vấn đề này, mới đây Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Cụ thể, thứ nhất, cho phép doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Cụ thể, đối với trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng tiền đồng Việt Nam, doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán bằng tài sản khác.

Tuy nhiên, quy định này dựa trên 3 nguyên tắc: Tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan; Phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; Doanh nghiệp chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Tuy nhiên, trong trường hợp người sở hữu trái phiếu không chấp thuận thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu thì doanh nghiệp phát hành có trách nhiệm đàm phán để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Thứ ba, hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành và yêu cầu kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu đến 31/12/2023.

Việc Chính phủ ban hành Nghị định 08 được đánh giá có thể giúp các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực về trái phiếu đến hạn. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư hiện nay rất khó khăn, nên không đủ tiền để đáo hạn trái phiếu. Nghị quyết 08 hợp thức hóa hành lang pháp lý để tạo điều kiện gỡ khó cho các chủ đầu tư.

“Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng có hàng để trả ngay, bởi nhiều dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và đưa vào thi công. Bên cạnh đó, những chủ đầu tư muốn đổi sản phẩm bất động sản để lấy trái phiếu cũng nên cân nhắc về mức giá. Hiện nay, mức giá bất động sản đang khá cao, nếu vẫn giữ nguyên giá niêm yết có thể các trái chủ sẽ khó chấp nhận. Cùng đó, bất động sản cũng đang gặp tình trạng khó thanh khoản”, ông Thanh nói.

Về vấn đề có thể gia hạn thêm trái phiếu đến hạn tối đa không quá 2 năm, ông Thanh cho rằng, đây là yếu tố rất tốt để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi, một dự án bất động sản cần thời gian dài để hoàn thiện và đưa đến tay người sử dụng. Do đó, các doanh nghiệp cũng cần có thêm thời gian để thu xếp nguồn hàng và ổn định lại tình hình hoạt động.

Với vấn đề hoãn quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, ông Thanh cho rằng, sẽ giúp cho doanh nghiệp có thêm nguồn tiền từ các nhà đầu tư nghiệp dư tham gia đầu tư. Tuy nhiên, theo vị này, thời gian qua một số bê bối liên quan tới trái phiếu đã khiến niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp. Do đó, muốn huy động trái phiếu ở thời điểm này, các doanh nghiệp phải có kế hoạch kinh doanh khả thi và tài sản đảm bảo phải rõ ràng. Cùng đó, nguồn tiền sau khi huy động doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích.

“Việc đàm phán vẫn phải nhìn từ 2 phía. Phía doanh nghiệp muốn đổi hàng, gia hạn trái phiếu phải công khai, minh bạch và giữ lời hứa. Về phía trái chủ cũng cần có sự đồng hành, sẻ chia với doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Bởi, nếu doanh nghiệp làm ăn được thì nhà đầu tư mới có thể lấy được cả gốc và lãi. Tuy nhiên, quyết định cuối cùng vẫn phải dựa vào sự thỏa thuận của hai bên”, vị này chia sẻ.

Đồng quan điểm đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nghị định 08 là tín hiệu tốt để doanh nghiệp bất động sản hồi phục “sức khỏe” sau “trận ốm”. “Doanh nghiệp bất động sản sẽ bớt áp lực, nhẹ gánh hơn về trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, tất cả vẫn phải dựa vào đàm phán của bên trái chủ và doanh nghiệp để đi tới thỏa thuận đảm bảo được lợi ích tốt nhất của cả 2. Cơ chế đã có, phần còn lại doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chủ động khắc phục những hậu quả ”, ông Đính khẳng định.

Bên cạnh đó, để các nhà đầu tư yên tâm đồng hành cùng doanh nghiệp, ông Đính cho rằng, vẫn cần có những quy định chặt chẽ về trái phiếu doanh nghiệp để các nhà đầu tư yên tâm tham gia. Bởi, đây là kênh dẫn vốn rất quan trọng cho doanh nghiệp và nền kinh tế.