VnFinance
Thứ bảy, 31/12/2022, 10:03 AM

Góc nhìn chuyên gia: Cơ nào trong nguy giữa bối cảnh thị trường bất động sản gặp khó?

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản trong tình cảnh khó khăn, song ở một góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đây cũng là cơ hội cho người mua nhà và những nhà đầu tư bất động sản cá nhân.

dau-tu-vao-bat-dong-san-Vnfinance

Đưa ra nhận định về thị trường bất động sản trong một báo cáo mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia nhận định: "Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm". 

6 yếu tố bất ổn

Theo chuyên gia, nguyên nhân của tình trạng này là do:

Một, bất cập về nền tảng pháp lý, do sự chồng chéo của các bộ luật liên quan đến việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Việc Nhà nước tăng cường các biện pháp siết chặt và quản lý hoạt động đầu tư bất động sản, nhiều cấp quản lý ngại hoặc sợ hành động trong bối cảnh phát hiện nhiều sai phạm và các đợt thanh kiểm tra ngày càng nhiều hơn cùng nhiều bản quy hoạch còn đang chưa được thông qua cũng là nguyên nhân khiến quá trình triển khai các dự án gặp phải nhiều khó khăn. 

Hai, một số quy định về đấu thầu dự án, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thỏa thuận… đã kéo dài gần như vượt quá sức chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án. 

Ba, do dự án được cấp phép ít, đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp nên các phân khúc nhà ở có đất cao cấp và chung cư cao cấp được ưu tiên xây dựng, hầu hết bị thổi giá lên rất cao, vừa để bù đắp chi phí (đặc biệt là chi phí tài chính), vừa tạo điều kiện cho hệ thống đầu cơ phát triển mạnh, trong đó có việc tận dụng thêm nguồn vốn này. 

Bốn, chi phí tài chính, đặc biệt là chi phí trả lãi vay bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và chi phí huy động từ những nguồn vốn khác (kể cả khuyến mãi…) đều rất cao. Lãi suất thực của Việt Nam (lãi suất cho vay trừ lạm phát) cao gấp 2-3 lần lạm phát, đây có thể coi là mức lãi suất cao nhất thế giới. Nói cách khác, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang kinh doanh với chi phí tài chính quá lớn. Trên thực tế, tình trạng này vừa làm xói mòn nền tảng tài chính của doanh nghiệp, vừa là gánh nặng lớn nhất đối với người tiêu dùng, đặc biệt là trong việc sở hữu nhà ở. 

Năm, sự đình trệ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tình trạng cung tiền thấp xa so với GDP danh nghĩa và nguy cơ vỡ nợ của một số công ty bất động sản cũng đang chặn đứng dòng đầu tư phát triển dự án nhà ở, làm tăng thêm căng thẳng về nguồn cung không chỉ trong ngắn hạn mà còn cả trung hạn. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục gặp phải những khó khăn về nguồn vốn, chủ đầu tư sẽ suy giảm niềm tin và ý chí kinh doanh, không còn hào hứng phát triển các dự án, từ đó tiếp tục làm hạn chế nguồn cung nhà cho người dân. 

Sáu, vấn đề quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng và môi trường sinh thái thiếu tầm nhìn dài hạn, nhất là nhà ở và cơ sở hạ tầng cho người có thu nhập thấp (đại bộ phận công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân đô thị, người lao động…) không được chú tâm đang biến vấn đề nhà ở trở thành một vấn đề xã hội.

Cơ nào trong nguy?

Bối cảnh trên là khó khăn chung của thị trường bất động sản, song ở một góc nhìn khác, TS. Nghĩa cho rằng cũng là cơ hội cho người mua nhà và những nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Bởi lẽ, xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn. Do nhu cầu nhập cư ngày càng gia tăng, Hà Nội và Tp.HCM đã chứng kiến giá bất động sản trở nên ngày càng đắt đỏ. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng tăng cao.

“Phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ và trung cấp chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, xong sẽ khó có nguồn cung trong 3-5 năm tới. Trong bối cảnh đó, phân khúc hạng sang nhất là chung cư cao cấp và biệt thự chắc chắn sẽ không có nguồn hàng mới trong trung và dài hạn do chính sách siết tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt. Bất động sản hạng sang sẽ tiếp tục tăng giá mạnh do nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu của tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh.

Tất nhiên, điều đó chỉ đúng ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt. Khi xây dựng căn hộ cao cấp cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị. Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở mà còn đón nguồn khách thuê để ở. Bởi thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận”, ông Nghĩa cho hay.

TS. Nghĩa đưa ra lời khuyên, những nhà đầu tư cá nhân có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là rất lớn và còn kéo dài trong vài năm tới.


Cháy chung cư HH Linh Đàm, lửa bùng lên từ phòng ngủ căn hộ 63m2
Cháy chung cư HH Linh Đàm, lửa bùng lên từ phòng ngủ căn hộ 63m2

Vụ hỏa hoạn xảy ra tại chung cư HH3C (KĐT Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) vào tối 2/2. Hơn 100 người được sơ tán đến khu vực an toàn.

Đánh thuế cao căn hộ chung cư trên 50 triệu đồng/m2 sẽ làm giá nhà tiếp tục tăng
Đánh thuế cao căn hộ chung cư trên 50 triệu đồng/m2 sẽ làm giá nhà tiếp tục tăng

Theo chuyên gia, thời điểm hiện tại, số lượng căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 đang nhiều trong giỏ hàng, nếu đánh thuế cao sẽ làm giá tiếp tục tăng...

TP HCM giải ngân hơn 25.000 tỷ đồng vốn đầu tư công
TP HCM giải ngân hơn 25.000 tỷ đồng vốn đầu tư công

Tại "Hội nghị Tổng kết công tác tổ chức và chăm lo tết Quý Mão 2023, kinh tế - xã hội tháng 1 và nhiệm vụ tháng 2/2023", bà Lê Thị Huỳnh Mai...

Nhiều doanh nghiệp địa ốc giảm trên 50% lợi nhuận
Nhiều doanh nghiệp địa ốc giảm trên 50% lợi nhuận

Sau một năm khó khăn chồng chất, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc sụt giảm.

Thị trường bất động sản hồ hởi sau chỉ đạo 'nóng' của Thủ tướng
Thị trường bất động sản hồ hởi sau chỉ đạo "nóng" của Thủ tướng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khó khăn, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản để khơi thông các thị trường khác...

5 sai lầm khi mua nhà khiến nhiều người tốn hàng 'tấn tiền': Lãi chưa kịp tới đã phải gánh cả đống nợ
5 sai lầm khi mua nhà khiến nhiều người tốn hàng "tấn tiền": Lãi chưa kịp tới đã phải gánh cả đống nợ

Với tâm lý hào hứng nhưng lại có chút chủ quan khi nắm tiền trong tay, nhiều người đã rơi vào tình cảnh 'dở khóc, dở cười' khi mua nhà khiến bản thân mất tiền...

Không siết, không nới lỏng mà duy trì tín dụng bất động sản ở mức hợp lý
Không siết, không nới lỏng mà duy trì tín dụng bất động sản ở mức hợp lý

Thông điệp mà người đứng đầu Chính phủ cũng như ngành ngân hàng đều cho tín dụng bất động sản năm 2023 không siết, không nới lỏng mà duy trì ở mức hợp lý, ưu...

Tin bất động sản ngày 2/2: Hà Nội sẽ thanh tra các khu đô thị thiếu bãi đỗ xe, trường học
Tin bất động sản ngày 2/2: Hà Nội sẽ thanh tra các khu đô thị thiếu bãi đỗ xe, trường học

Lâm Đồng rà soát lại tất cả các quy hoạch đã được phê duyệt; Doanh nghiệp nào được Bình Định công nhận thực hiện dự án hơn 1.600 tỷ đồng?; Quảng Bình thanh tra...

Hà Nội chuẩn bị thanh tra đầu tư xây dựng tại một số khu đô thị
Hà Nội chuẩn bị thanh tra đầu tư xây dựng tại một số khu đô thị

Theo kế hoạch, Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội sẽ thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng...

Hà Nội tăng cường thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về đầu tư công
Hà Nội tăng cường thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về đầu tư công

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 613/QĐ-UBND ngày 31-1-2023 về việc ban hành Chương trình thực hành tiết kiệm,...

Hà Nội sẽ kiểm tra đột xuất việc cấp sổ đỏ, giấy phép xây dựng
Hà Nội sẽ kiểm tra đột xuất việc cấp sổ đỏ, giấy phép xây dựng

Việc kiểm tra các thủ tục hành chính như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Nhà ở (sổ đỏ), giấy phép xây dựng trên địa bàn Hà Nội có thể được...

Nhà đầu tư: “Mua đất chẳng bao giờ lo lỗ”
Nhà đầu tư: “Mua đất chẳng bao giờ lo lỗ”

Dân gian xưa vẫn có câu “Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời” có lẽ chẳng bao giờ sai, nếu nhìn về dài hạn. Bỏ tiền vào đất, chấp nhận quên 5 năm...

Đầu năm tìm BĐS 'ngộp” trên ChatGPT, ứng dụng AI thông minh nhất hành tinh trả lời: “Rất tiếc, tôi không thể giúp bạn”
Đầu năm tìm BĐS "ngộp” trên ChatGPT, ứng dụng AI thông minh nhất hành tinh trả lời: “Rất tiếc, tôi không thể giúp bạn”

ChatGPT, ứng dụng AI thông minh nhất hành tinh đang tạo nên cơn sốt, thu hút nhiều người tham gia thử nghiệm. Ứng dựng này đang được dự báo có thể khiến môi giới...

Tin bất động sản ngày 1/2: Giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, trung bình 50 triệu đồng/m2
Tin bất động sản ngày 1/2: Giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, trung bình 50 triệu đồng/m2

Công ty TNHH Địa ốc P&G bị xử phạt 150 triệu đồng; Hà Nội đề xuất các địa điểm thực hiện dự án trung tâm mua sắm cấp vùng; Fuji Bắc Giang bị xử phạt...

Không để khách sạn tự 'phong' sao ảnh hưởng thương hiệu du lịch Đà Nẵng
Không để khách sạn tự 'phong' sao ảnh hưởng thương hiệu du lịch Đà Nẵng

Thời gian qua trên địa bàn TP Đà Nẵng xuất hiện tình trạng một số cơ sở lưu trú, khách sạn tự phong sao rồi bán giá rẻ, làm loạn giá dịch vụ lưu trú. Điều này sẽ khiến ngành du lịch thành phố bị ảnh hưởng nặng nề nếu không kiểm tra, giám sát hiệu quả, thường xuyên.

Tin bất động sản ngày 31/1: Có 59 trường hợp xây dựng không phép tại dự án KĐT mới River Silk City
Tin bất động sản ngày 31/1: Có 59 trường hợp xây dựng không phép tại dự án KĐT mới River Silk City

Tin bất động sản ngày 31 1 đáng chú ý với việc cơ quan chức năng đã chỉ ra nhiều sai phạm tại dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới River Silk City, do Tập đoàn CEO làm chủ đầu tư và dự án The Lines Hưng Yên được ra mắt thị trường vào tháng 02 2022 với các sản phẩm tại dự án được mở bán với mức giá từ 2,5 tỷ đồng căn hộ, khoảng 44 triệu m2...

Tham lãi khủng, nhà đầu tư bất động sản chật vật trên đống nợ
Tham lãi khủng, nhà đầu tư bất động sản chật vật trên đống nợ

Thị trường bất động sản không thiếu những trường hợp vì tham lãi lớn nên không bán lúc sôi động. Đến khi chững lại, dù nhà đầu tư chấp nhận giảm giá, bán lỗ để...

Quy hoạch sân bay tại Bình Phước được Bộ Giao thông vận tải ủng hộ
Quy hoạch sân bay tại Bình Phước được Bộ Giao thông vận tải ủng hộ

Bộ Giao thông vận tải (GTVT) cho biết, thẩm quyền quyết định vị trí sân bay chuyên dùng thuộc Bộ Quốc phòng. Còn về phía Bộ sẽ ủng hộ chủ trương quy hoạch sân bay chuyên dùng Hớn Quản nhằm phục vụ mục tiêu kết hợp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bình Phước.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng
Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là khoảng 800.000 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn theo chiều hướng tăng.



VnFinance