Những điểm bất thường của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản phát triển bất thường

Phát biểu tại diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản", TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. 

Ông Lực cho rằng, có 4 nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt này. Cụ thể, thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng; doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều; đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiện nay có 6 vấn đề tác động lớn đến thị trường bất động sản bao gồm: Kinh tế vĩ mô bao gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; vấn đề pháp lý và thách thức trong vấn đề quản lý; vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; yếu tố tài chính: thuế phí. Cùng đó còn có các vấn đề liên quan tới nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); vấn đề về các thông tin dữ liệu, tính minh bạch của thị trường và vấn đề cuối cùng là liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Mới đây, Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung 3 vấn đề vốn, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Đồng thời thành lập 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề này. Ông Lực nhấn mạnh, đây sẽ là 3 vấn đề chính cần tập trung của nền kinh tế trong thời gian tới.

Về nguồn vốn, ông Lực đánh giá, mặc dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có 2 áp lực về vốn khi quý I, II/2022 tăng quá nhanh dẫn đến việc quý III phải “phanh gấp”. Mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm lớn, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã dồn áp lực vốn cho hệ thống ngân hàng. 

Thị trường có thể phục hồi vào nửa cuối năm 2023

Dù vậy, đến thời điểm hiện tại vốn nước ngoài đổ và bất động sản vẫn tương đối tốt, khoảng hơn 4 tỷ USD. Trong đó, có hơn 2 tỷ USD là M&A và gần 2 tỷ USD là vốn góp cổ phần.

Đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản năm nay, ông Lực cho biết khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Thông thường vốn ngân hàng chiếm 50%. Nhưng do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển nên vốn ngân hàng chiếm đến 70%, vốn từ các kênh còn lại là 30%. Do vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cấu trúc vốn cần trở về trạng thái cân bằng hơn trong thời gian tới.

Liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo, ông Lực cho biết, đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc để đưa ra các nhóm giải pháp cho vấn đề này.

Trên thực tế, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động sản rất khác so với Trung Quốc. Do vậy, khi cân nhắc về các nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam, ông Lực cho rằng, Việt Nam không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách, phương pháp hướng dẫn. Vị chuyên gia cho biết hiện nay Bộ Xây Dựng và Bộ Tài Chính đang tích cực nỗ lực đưa ra các biện pháp khả thi, phù hợp với thực trạng kinh tế Việt Nam.

Thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới khoảng 600.000 tỷ đồng trong 2 năm, mỗi năm khoảng 300.000  tỷ đồng. Riêng lĩnh vực bất động sản, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 130.000 tỷ đồng và 2024 khoảng 120.000 tỷ đồng. 

Do đó, TS. Cấn Văn Lực đề xuất, chủ phát hành đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ. Bên cạnh đó, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị có thể xem xét đổi tiền lấy hàng, cụ thể là đổi trái phiếu lấy nhà. Tuy nhiên, Việt Nam cần có hướng dẫn cụ thể về quy trình, thủ tục, cũng như cách thức và giá cả… Đồng thời, được phép phát hành trái phiếu mới, đặc biệt có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt hiện nay.

“Có thể thấy, hiện nay quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ đã cởi mở hơn, điều này sẽ tháo gỡ một phần quan trọng của đáo hạn trái phiếu”, vị chuyên gia nêu. 

Về phía doanh nghiệp, ông Lực gợi ý cần tiến hành tái cấu trúc, bên cạnh đó phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất; đồng thời chấp nhận cắt lỗ, bán đi một số tài sản, dự án để có tiền trả nợ. 

Bên cạnh đó, Thủ Tướng đã quyết liệt chỉ đạo để đưa ra các cơ chế chính sách, giải pháp biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, do đó, ông Lực khẳng định cần bắt tay nhanh chóng khẩn trương để giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể phục hồi trong quý III/2023.