Hậu Covid-19: "Cửa sáng" cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

Cơ hội lớn

Việc đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu do tác động của dịch bệnh đã khiến các doanh nghiệp nhận ra sự cấp bách của việc đa dạng hóa danh mục sản xuất, khi họ đã quá phụ thuộc vào một quốc gia.

“Dịch Covid-19 có thể là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất - vốn đã được đẩy nhanh vì căng thẳng thương mại vào năm ngoái – diễn ra nhanh hơn”, JLL Việt Nam nhận định.

Ông Alberto Vettoretti, chuyên gia phân tích Công ty tư vấn doanh nghiệp Dezan Shira & Associates cũng cho rằng, Covid-19 cùng tác động của thương chiến Mỹ - Trung càng đẩy nhanh quá trình dịch chuyển và mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam trong bối cảnh chuỗi cung ứng của Việt Nam được cải thiện đáng kể trong những năm qua.

“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đẩy mạnh “chiến lược sản xuất Trung Quốc + 1” bằng cách thiết lập các cứ điểm sản xuất mới ngoài Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam là lựa chọn hấp dẫn, giúp các nhà đầu tư đối phó với chi phí sản xuất đang tăng cao tại Trung Quốc và phòng tránh những biến cố, rủi ro khó lường như thương chiến hay dịch bệnh gây ảnh hưởng tiêu cực trên diện rộng”, ông Alberto Vettoretti nói.

Tương tự, ông John Campbell, Trưởng bộ phận bất động sản công nghiệp tại Savills Việt Nam tin tưởng, đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2020 sẽ vẫn duy trì tốt.

“Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) tạo điều kiện cho nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi từ việc xuất khẩu các sản phẩm giá trị thấp, chuyển sang hàng hóa có giá trị cao hơn như các thiết bị công nghệ cao, điện tử, xe cộ và y tế. Các mạng thương mại toàn cầu sẽ giúp Việt Nam tiếp cận với nhiều đối tác khác nhau, cho phép nhập khẩu đầu vào hoặc hàng hóa trung gian rẻ hơn, từ đó sẽ thúc đẩy khả năng cạnh tranh của hàng xuất khẩu. Các nhà sản xuất sẽ tăng cường đặt nhà máy ở Việt Nam và bất động sản công nghiệp sẽ mở rộng nhóm khách thuê hơn”, ông John Campbell đánh giá.

Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến cuối tháng 3/2020, Việt Nam có 335 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 97.800ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 66.100ha. Đã có 260 KCN đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 75,7%, còn 75 KCN đang xây dựng với tổng diện tích khoảng 29.200ha.

Trong giai đoạn giãn cách xã hội vì dịch Covid -19 vừa qua, rất nhiều phân khúc bất động sản buộc phải kích hoạt trạng thái ngủ đông, nhưng bất động sản công nghiệp vẫn “sống khỏe”, thậm chí có sự gia tăng về giá cả thuê và công suất hoạt động.

Theo đánh giá của JLL, trong quý I vừa qua, tại miền Bắc, giá thuê bất động sản khu công nghiệp đã đạt mức 99 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6.5%. Còn tại khu vực miền nam, mức giá này còn tăng cao hơn là 10 USD cho một chu kỳ thuê, tức là tăng khoảng 12,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhà xưởng xây sẵn - lựa chọn yêu thích của các doanh nghiệp vừa và nhỏ - vẫn giữ ở mức giá thuê ổn định dao động từ 4-5 USD/m2/tháng, và đều đã được lấp đầy 100%.

SSI Research cho biết, trong 5 tháng đầu năm nay, hầu hết các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, TP.HCM đều có tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 83%.

Hiện tại, giá chào thuê đất các khu công nghiệp miền Nam trung bình từ 80 - 300 đô la Mỹ/m2/chu kỳ, tăng gấp 30 - 40% so với 2 - 3 năm trước.

Nhận thấy tiềm năng “miền đất hứa” là bất động sản công nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã ngay lập tức đón đầu với hàng loạt các dự án lớn nhỏ. Ngày 28/5, Khu công nghiệp An Nhựt Tân quy mô gần 120ha được khởi công.

Trước đó, ngày 17/5 và ngày 15/5, UBND tỉnh Long An cũng lần lượt cho khởi công khu công nghiệp và đô thị Việt Phát với quy mô lên đến 1.800 ha và giai đoạn 3 của khu công nghiệp Đức Hòa III - SLICO.

Cụm công nghiệp trên địa bàn xã Cần Giuộc với diện tích hơn 260 ha, gồm cụm công nghiệp Phước Vĩnh Đông 1, 2, 3, 4 và cụm công nghiệp Tân Tập cũng đã được phê duyệt chủ trương thành lập.

Đại diện một doanh nghiệp nước ngoài thuê nhà xưởng ở Việt Nam cho biết, họ có nhà máy tại 32 quốc gia, riêng nhà máy đặt tại Việt Nam đang có quy mô sản xuất lớn nhất. Bởi giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đang rất thuận lợi so với các nước khác. Vị trí cũng thuận lợi cho giao thông, chuyển hàng. “Thời gian qua, tập đoàn của chúng tôi ở Nhật Bản vẫn đang khảo sát, tính toán, nếu thuận lợi có thể mở rộng thêm nhà máy tại Việt Nam”, vị này nói.

Theo các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang tìm kiếm địa điểm để đầu tư khu công nghiệp. Về phía doanh nghiệp, họ vẫn tiếp tục mở rộng đầu tư ngay thời điểm dịch bệnh. Bất chấp dịch bệnh, cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp vẫn dậy sóng, trội hơn rất nhiều so với thị trường chung, thậm chí có cổ phiếu tăng tới 70% chỉ trong một thời gian ngắn.

“Chúng tôi nhận được rất nhiều đơn hàng thuê khu công nghiệp đặc biệt là các khách hàng đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Hồng Kông”, một doanh nghiệp cho hay.

Nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản khu công nghiêp đang tích cực hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như đầu tư hạ tầng để đưa vào khai thác những khu công nghiệp có những vị trí thuận lợi.

Cần có giải pháp để phát triển bền vững

Khác với nhà ở hay văn phòng cho thuê, nguồn thu của bất động sản khu công nghiệp lại rất ổn định. Thông thường chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng cho thuê đất với các công ty lên đến 50 năm. Nhiều đơn vị sẽ thanh toán luôn một lần tiền thuê, sau đó thì chủ đầu tư lại tiếp tục thu phí dịch vụ, vận hành từ các doanh nghiệp đi thuê.

Sự phát triển bất động sản công nghiệp sẽ thu hút đông đảo lực lượng lao động và chuyên gia đến làm việc, từ đó phát sinh nhu cầu chỗ ở, kinh doanh, tiện ích,… trong bán kính từ 5 - 15km. những dự án được quy hoạch đồng bộ, bài bản và tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ được nhà đầu tư ưa chuộng hơn so với đất phân lô riêng lẻ, bởi vấn đề an ninh và tính chất cộng đồng cư dân luôn được đảm bảo.

Đồng thời, chủ sở hữu có thể linh hoạt khai thác các công năng đa dạng bất động sản như an cư lâu dài, kinh doanh, cho thuê nhà dài hạn hoặc cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn cho lực lượng chuyên gia và lao động đang công tác tại các khu công nghiệp.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng chỉ ra những điểm tồn tại cần khắc phục, như phát triển mạnh các KCN nhưng cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng giá đất. Việc phát triển cơ sở hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp. Các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.

Do đó, đầu tư bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang cần sự biến đổi mạnh về chất. Hiện nhiều khu công nghiệp cũng chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư nước ngoài vào, trong khi nhu cầu của các doanh nghiệp đang có nhu cầu dịch chuyển nhà máy cần ở mức cao hơn. Đó là các nhà xưởng có sẵn. Việc phát triển các khu công nghiệp rất cần nhưng không thể vội.

Bất động sản công nghiệp đã sẵn sàng đón làn sóng đầu tư nước ngoài FDI nhưng không phải chỉ trong ngắn hạn mà cần tư duy mới để phát triển dài hạn, bền vững.

Làm thế nào để việc phát triển không bỏ quên hạ tầng, các dịch vụ kèm theo vừa đảm bảo đời sống của người lao động nhưng vẫn tạo sức hut lâu dài với nhà đầu tư quốc tế là bài toán cần đặt ra lúc này.

“Quá trình dịch chuyển các ngành sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam sẽ diễn ra sớm nhất từ năm 2021. Do vậy, đây là lúc doanh nghiệp trong nước cần chuẩn bị tốt hệ thống kho bãi, phục vụ hoạt động lưu trữ, giao - nhận hàng hoá trong chuỗi cung ứng”, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định.

Theo đó, Việt Nam cần phải cải thiện mức độ minh bạch cũng như đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài; thúc đẩy đổi mới, sáng tạo, khởi nghiệp, cải cách hành chính…, chủ động nâng cao hiệu quả đối ngoại và hội nhập, trong đó quan tâm tới các yếu tố như thương hiệu, công nghệ, môi trường, cũng như tác động đến nền kinh tế - xã hội nhằm phát triển KCN theo hướng bền vững.

Theo Minh Minh/ Reatimes

Link nguồn: http://reatimes.vn/hau-covid-19-cua-sang-cho-bat-dong-san-cong-nghiep-viet-nam-20200606061030780.html