Hoà Phát 'bén duyên' bất động sản từ sớm nhưng quá 'non tay'?

“Non tay” tại Mandarin Garden

Sau một năm phát triển “bùng nổ”, Tập đoàn Hòa Phát đã có những tính toán mới với những động thái mạnh mẽ, cho thấy doanh nghiệp chuyển hướng sang lĩnh vực động sản và đẩy mạnh đầu tư vào mảng này để giữ đà tăng trưởng.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2021 của CTCP Tập đoàn Hòa Phát (Mã: HPG), ông Trần Đình Long - Chủ tịch HĐQT Hòa Phát chia sẻ “Không ai có thể làm thép mãi được. Hòa Phát sớm muộn cũng như các tập đoàn lớn khác, chúng ta phải mở rộng đa ngành và một trong đó là mảng bất động sản”.

Trên thực tế, Hoà Phát “bén duyên” với lĩnh vực bất động sản từ khá sớm và từng gây được sự chú ý với dự án căn hộ cao cấp Mandarin Garden. Tuy nhiên, những câu chuyện xoay quanh việc bán căn hộ tại dự án này cũng cho thấy sự “non tay” của của “ông vua ngành thép” trong lĩnh vực bất động sản.

Mandarin Garden tọa lạc tại khu đất N03 Đông Nam Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội, nằm trên mặt đường Hoàng Minh Giám. Dự án được khởi công xây dựng vào năm 2009 và hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng vào năm 2013, gồm 4 tòa tháp cao từ 25 đến 29 tầng cung cấp 1008 căn hộ cao cấp.

Thời điểm chính thức mở bán ra thị trường vào năm 2010, các căn hộ tại Mandarin Garden được chào bán với mức giá 45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên đến năm 2012, Tập đoàn Hòa Phát đã đưa ra chương trình giảm giá sốc đối với các căn hộ tại dự án này. Mức giá được đưa ra thời điểm này chỉ còn từ 29 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm nội thất đầy đủ) đến 35 triệu đồng/m2 ( với căn hộ có nội thất đầy đủ). Như vậy, dự án đã giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 so với trước đó.

Sau khi hạ giá bán, truyền thông dẫn thông tin từ Hòa Phát cho biết: Sau 1 tháng chủ đầu tư đã bán được khoảng trên 110 căn hộ. Và sau 1 năm, hơn 1000 căn hộ của Mandarin Garden đã bán được khoảng 90%.

Có thể thấy, đẩy giá bán căn hộ lên cao ngay từ thời điểm đầu tiên mở bán ra thị trường không còn là chuyên hiếm thấy trên thị trường bất động sản.

Các chuyên gia nhận định, giá bán là biểu hiện của giá trị, nhưng khi định giá bán không tương xứng với giá trị thực tế thì dự án sẽ không hấp dẫn nhà đầu tư, thanh khoản kém, khó bán, thậm chí có những dự án không bán được hàng.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại phải chịu nhiều áp lực về tài chính, áp lực buộc phải bán hàng để thu hồi vốn. Vì vậy, để bán hàng, để kích cầu và thu hút khách mua, một số dự án buộc phải giảm giá bán để cạnh tranh với những dự án khác sau khi đẩy giá quá cao.

Thế nhưng, việc giá bán đã bị đẩy lên cao, sau đó lại muốn giảm giá là bài toán khó đối với các chủ đầu tư, do lo ngại những người mua trước đó phản ứng. Vì vậy, các chủ đầu tư thường giảm giá bằng các hình thức như chiết khấu cao, khuyến mãi tặng quà giá trị lớn… để thu hút khách hàng.

Đối với dự án Mandarin Garden, Hòa Phát đã đưa ra chính sách bán hàng gây sốc khi trực tiếp giảm mạnh giá bán căn hộ với mức giảm trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2.

Điều này cho thấy sự bất hợp lý trong việc định giá bán, giá trị căn hộ của Hòa Phát. Dự án được mở bán ở thời điểm thị trường bất động sản gần như “đóng băng” (từ năm 2010), nhưng mức giá đưa ra quá cao, không phù hợp với bối cảnh thị trường nên không thu hút được người mua.

Không bán được hàng, doanh nghiệp đã phải tính toán lại và trực tiếp giảm giá bán với mức giảm sâu gây “sốc” toàn thị trường. Lúc này, Mandarin Garden mới được giới đầu tư chú ý, thậm chí gây sốt một thời…

Theo các chuyên gia, một số dự án dang được rao bán với mức giá cao, sau đó bất ngờ giảm sâu giá bán, chứng tỏ dự án đó không bán được hàng, không thu hút. Buộc chủ đầu tư phải đưa ra phương án khác để tăng thanh khoản.

Tuy nhiên, việc trực tiếp giảm giá bán quá sâu ngoài áp lực về tài chính còn cho thấy chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, non tay trong đầu tư bất động sản khi đưa ra mức giá bán không thực tế, không phù hợp thị trường… Đồng thời, đột ngột giảm mạnh giá bán cũng không phải là cách xử lý khéo léo, việc này sẽ khiến thị trường và các nhà đầu tư đánh giá không tốt về dự án, làm giảm giá trị sản phẩm, giảm uy tín, thương hiệu chủ đầu tư…

“Tai tiếng” tại Mandarin Garden 2

Sau khi Mandarin Garden được đưa ra thị trường, Hòa Phát tiếp tục triển khai xây dựng Mandarin Garden 2 tại số 493 Trương Định, phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

Theo giới thiệu, dự án có tổng diện tích khu đất sử dụng 12.932 m2, gồm 4 khối nhà cao 17-30 tầng chung khối đế từ tầng 1 đến tầng 6, tầng 7 – tầng 30 là khu căn hộ cao cấp với quy mô 640 căn hộ.

Thời điểm ra mắt thị trường vào năm 2016, dự án có giá bán từ 30 triệu đồng/m2, và đến năm 2018 Mandarin Garden 2 được bàn giao, đưa vào sử dụng. Dù vậy, cho đến năm 2020, Hòa Phát mới bán hết căn hộ tại dự án này.

Đáng nói, trong quá trình bàn giao, đưa vào sử dụng, chủ đầu tư dự án Mandarin Garden 2 vướng nhiều “tai tiếng” khi bất chấp các quy định pháp luật, bàn giao, đưa dự án vào sử dụng khi chưa đủ các điều kiện an toàn về PCCC.

Dự án, từng bị Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy Hà Nội kết luận vi phạm về phòng cháy chữa cháy (PCCC), đưa dân vào ở khi chưa tổ chức nghiệm thu PCCC, tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây mất an toàn.

Cụ thể, cư Mandarin Garden 2 được bàn giao, đưa vào sử dụng năm 2018. Tuy nhiên, Cảnh sát PCCC cho biết, qua kiểm tra, phát hiện hai tòa nhà dự án Mandarin Garden 2 của Tập đoàn Hòa Phát tồn tại nhiều vi phạm, không đảm bảo các yêu cầu về an toàn PCCC, chưa đủ điều kiện để cấp văn bản xác nhận nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy theo quy định.

Cơ quan chức năng xác định, mặc dù còn nhiều bất cập về PCCC nhưng chủ đầu tư đã đưa một số hộ dân vào ở. Điều này vi phạm quy định về PCCC theo Điều 17 Nghị định số 79/2014/NĐ-CP, tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ, mất an toàn…

Ngoài Mandarin Garden và Mandarin Garden 2, Tập đoàn Hòa Phát cũng là Chủ đầu tư tòa chung cư số 257 Giải Phóng. Dự án này cũng được khởi công xây dựng vào năm 2009, nằm trên đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

Chung cư Hòa Phát Giải Phóng có quy mô chiều cao 24 tầng, bao gồm 5 tầng dành cho Trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, 19 tầng căn hộ chung cư cao cấp. Ngoài ra, tổ hợp còn có 3 tầng hầm để xe, 1 tầng trệt và 2 tầng kỹ thuật. Tòa nhà được bàn giao và chính thức đưa vào sử dụng từ tháng 3 năm 2012.

Nhìn vào doanh thu mảng bất động sản của Hòa Phát những năm qua, có thể thấy, đóng góp của mảng này không đáng kể đối với tổng doanh thu của doanh nghiệp. Thống kê trong 10 năm gần đây, doanh thu từ mảng bất động sản của Hòa Phát có thời điểm góp tới 10,4% tổng doanh thu, đạt 2.685 tỷ đồng như năm 2014, còn trong năm 2020 chiếm chưa tới 1%.

Hiện Hòa Phát đang sở hữu trực tiếp hai công ty con trong mảng bất động sản là CTCP Xây dựng và Phát triển đô thị Hòa Phát; Công ty cổ phần Phát triển Bất Động sản Hòa Phát. Trong đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất Động sản Hòa Phát có vốn điều lệ dự kiến là 2.000 tỉ đồng, được Hội đồng quản trị Hòa Phát thông qua chủ trương góp vốn thành lập cuối năm 2020.

Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát được thành lập từ cuối tháng 9/2001. Tháng 11/2017, tăng vốn từ 300 tỉ đồng lên 600 tỉ đồng. Đến tháng 11/2018, công ty này tiếp tục tăng vốn lên thành 1.300 tỉ đồng.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn nắm giữ gián tiếp một số công ty con trong lĩnh vực này như Công ty TNHH Phát triển hạ tầng KCN Hòa Phát Hưng Yên, CTCP Golden Gain Việt Nam; CTCP Xây dựng Long Việt; CTCP Phát triển BĐS Hòa Phát Sài Gòn.

Với quy mô các dự án đã triển khai và các doanh nghiệp nghìn tỷ trong đầu tư bất động sản, mảng bất động sản của Hoà Phát là một thế lực lớn tại thị trường Hà Nội. Thế nhưng, đóng góp doanh thu của mảng này cho Tập đoàn lại cực nhỏ, cùng tên tuổi không nổi trội cho thấy Hòa Phát từng không coi bất động sản là lĩnh vực mũi nhọn. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng  không chú trọng việc truyền thông, quảng bá cho các dự án trong quá trình đầu tư, kinh doanh. Cùng với đó là sự "non tay" trong chiến lược kinh doanh và phát triển sản phẩm... đã khiến tên tuổi Hoà Phát "nhạt nhoà" trong lĩnh vực địa ốc. 

Những điểm yếu và sai lầm ở mảng địa ốc trong quá khứ, nếu không được điều chỉnh kịp thời, có thể khiến Hoà Phát "sa lầy" và phải trả giá lớn hơn, nhất là trong bối cảnh Hoà Phát đang định hướng đầu tư lớn vào bất động sản, với tham vọng trở thành một tập đoàn đa ngành.