HoREA kiến nghị giải quyết các vướng mắc pháp lý trong Thông tư 22

HoREA vừa có Văn bản số 23/2024/CV- HoREA về việc hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định, các quy định tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành.

Theo đó, HoREA rất hoan nghênh NHNN đã gửi “Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” khẳng định, không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành.

Tuy nhiên, theo ý kiến của HoREA, dù bước đầu đã giúp cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai yên tâm hơn nhưng Thông tư 22/2023/TT-NHNN vẫn còn những vướng mắc pháp lý.

Cụ thể, tại Điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) chỉ đưa ra quy định áp dụng đối với trường hợp nhà ở thương mại “đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “có sẵn” nhưng chưa bao gồm trường hợp vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “chưa được hoàn thành để bàn giao”, tức là nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai”.

Theo HoREA, khái niệm “nhà đã được hoàn thành để bàn giao” không thể được diễn giải là bao gồm cả “nhà ở hình thành trong tương lai” để được các ngân hàng thương mại (NHTM) chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn để mua chính căn nhà đó.

Hơn nữa, thông báo của NHNN xác nhận “Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng (TCTD)”.

Nhưng trên thực tế thì trong Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) lại chứa quy phạm pháp luật không liên quan đến “quy định về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”, mà lại liên quan đến “nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Cụ thể, khoản 11 Điều 2 quy định về “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện”, tương tự quy định tại các thông tư của NHNN “hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

HoREA cho rằng, nếu Thông tư 41 chỉ quy định “về tỷ lệ an toàn vốn của NHTM, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” thì không cần thiết phải có quy phạm pháp luật quy định về “các điều kiện” của “khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” tại khoản 11 Điều 2 vì đã có các thông tư của NHNN hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD”.

Cùng với đó, theo Hiệp hội, văn bản “Một số thông tin liên quan đến quy định về tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” mới đây của NHNN không phải là văn bản quy phạm pháp luật như các thông tư nên chỉ có giá trị về cung cấp thông tin.

Trong khi đó, các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải căn cứ vào Luật các TCTD và Thông tư của NHNN để thực hiện nghiệp vụ cấp tín dụng.

Trước những vướng mắc trên, Hiệp hội cho biết, cần sớm sửa đổi, bổ sung Thông tư số 22/2023/TT-NHNN để hỗ trợ thị trường bất động sản trong tiến trình phục hồi và phát triển.