Lên kế hoạch ‘khủng’, Đô thị Kinh Bắc xoay sở ra sao khi huy động vốn từ trái phiếu, tín dụng bị 'siết' mạnh

Liên tục huy động vốn từ trái phiếu và ngân hàng, tài chính tại Đô Thị Kinh Bắc biến động

Trong quý đầu năm 2022, do Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) giảm doanh thu từ mảng cho thuê khu công nghiệp (KCN) hơn 82% so với quý 1/2021, còn hơn 317 tỷ đồng. Mặt khác, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản lại khá khả quan đạt gần 288 tỷ đồng, gấp 2.6 lần cùng kỳ. Tuy nhiên, tổng doanh thu thuần vẫn giảm 65%, về gần 692 tỷ đồng.

Cộng với việc chi phí giảm chậm hơn, lãi gộp của Công ty bị kéo giảm đến 75%, còn 279 tỷ đồng.

Về chi phí, dù chi phí chiếm tỷ trọng lớn nhất cùng kỳ là chi phí bán hàng giảm đến 73% nhưng nhìn chung tổng chi phí của KBC vẫn tăng do chi phí tài chính và chi phí quản lý tăng lần lượt 53% và 44%. Kết quả, lãi ròng của Đô thị Kinh Bắc trong 3 tháng đầu năm 2022 giảm 20%, chỉ thu về mức 481 tỷ đồng.

Trong 3 tháng đầu năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của KBC âm hơn 29 tỷ đồng. Đồng thời, dòng tiền thuần hoạt động đầu tư của trong kỳ cũng âm hơn 102 tỷ đồng.

Cả dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư âm luôn là chỉ báo xấu đối với sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, trong kỳ KBC phải tăng cường vay nợ. 3 tháng đầu năm 2022, tiền vay ngắn hạn và dài hạn nhận được hơn 1.138 tỷ đồng, tăng tới 118% so với cùng kỳ 2021và tiền chi nợ gốc vay tại doanh nghiệp ghi nhận hơn 803 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2021 hơn 338 tỷ đồng.

Do tăng cường hoạt động vay nợ nên tổng số dư nợ vay tại KBC tại thời điểm ngày 31/3/2022 ghi nhận hơn 7.220 tỷ đồng, chiếm gần 50% nợ phải trả.

Đáng lưu ý, dư nợ vay dài hạn tại Kinh Bắc chủ yếu xuất phát từ trái phiếu với hơn 4.218 tỷ đồng. Các lô trái phiếu của Đô thị Kinh Bắc có lãi suất từ 9,38%  đến 10,8%. Trong đó trái phiếu đến hạn trả tính đến 31/3/2022 ghi nhận 800 tỷ đồng

Tài sản đảm bảo cho các khoản vay chủ yếu là cổ phiếu của công ty. Tuy nhiên, trong đó có một lô trái phiếu KBC2021-AB có giá trị 1.500 tỷ đồng lại không có tài sản đảm bảo.

Ngoài ra, Kinh Bắc đang vay dài hạn tại ngân hàng hơn 2.422 tỷ đồng. Trong đó ngân hàng PVComBank cho vay nhiều nhất với 2.194 tỷ đồng, ngân hàng TPBank cho vay gần 135 tỷ đồng và ngân hàng Vietinbank cũng cho vay hơn 92 tỷ đồng. Lãi suất dao động từ 8,9% đến 11,5%/năm.

Vay nợ tăng dẫn tới chi phí lãi vay của Đô thị Kinh Bắc trong 3 tháng đầu năm 2022 tăng mạnh lên gần 129 tỷ đồng, tương đương tăng 52% so với cùng kỳ năm 2021.

Ngoài chi phí lãi vay, các chi phí khác liên quan đến hoạt động tài chính cũng tăng dẫn tới chi phí tài chính trong kỳ của doanh nghiệp ghi nhận hơn 144 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ.

Đô thị Kinh Bắc muốn xây khách sạn 5 tỷ USD tại Hải Phòng

Ngày 26/5 vừa qua, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) đã tiết lộ về việc ký kết với Tập đoàn Hyatt (Mỹ) để đầu tư dự án khách sạn 5 tỷ USD tại Hải Phòng. Đây là nội dung được chia sẻ tại Talk show Chọn danh mục với chủ đề “Theo dấu người khổng lồ”.

Cụ thể, Chủ tịch Kinh Bắc cho biết, trong chuyến thăm Mỹ vừa qua, Kinh Bắc và các công ty con đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác kinh doanh với các đối tác nước này với tổng vốn thu hút đầu tư lên đến hơn 8 tỷ USD. Tất cả các doanh nghiệp này đều cam kết đầu tư trong vòng hai năm. Có nghĩa là từ giờ đến cuối năm và cả trong năm sau, Kinh Bắc sẽ phải xin phép cấp phép đầu tư.

Trong đó, dự án Khu công nghệ cao quy mô 500 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD dự kiến sẽ được cấp phép từ giờ đến cuối năm. Còn với dự án đầu tư Trung tâm vui chơi giải trí, khách sạn 5 sao, Trung tâm hội nghị quốc tế, khu nhà ở cao cấp, bến du thuyền, resort cao cấp trên khu đất 200 ha thuộc Khu đô thị Tràng Cát và Đảo Cát Bà (Hải Phòng) với vốn đầu tư khoảng 5 tỷ USD, vị này cho biết, nếu nhanh thì có thể xin cấp phép được trong năm nay, hoặc trong năm sau.

Ông Tâm chia sẻ thêm, KBC đã đền bù và giải tỏa xong, đất đã sẵn sàng và đã nộp cả tiền sử dụng đất. Theo quy hoạch, dự án này gồm một chuỗi các công trình như xây dựng 1.000 phòng khách sạn và resort, không những thế còn có 1.000 căn villa và 1.000 căn hộ cao cấp.

Nói về triển vọng thời gian tới của Đô thị Kinh Bắc, ông Đặng Thành Tâm cho biết thêm, từ đầu năm tới nay, 

Nói về triển vọng thời gian tới của Đô thị Kinh Bắc, ông Đặng Thành Tâm cho biết thêm, từ đầu năm tới nay, KBC đã được cấp phép đầu tư hơn 1.500 ha mới. Tất cả các dự án, công ty đã theo đuổi 5 năm rồi. Dự kiến 1.500 ha mới được cấp phép này sẽ đem lại khoảng 20.000 tỷ lợi nhuận trong 5 năm tới. Vừa rồi, Kinh Bắc cũng đã được cấp phép đầu tư của 3 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 2.000 ha và Công ty đã đền bù giải tỏa và tạo quỹ đất sẵn sàng.

BC đã được cấp phép đầu tư hơn 1.500 ha mới. Tất cả các dự án, công ty đã theo đuổi 5 năm rồi. Dự kiến 1.500 ha mới được cấp phép này sẽ đem lại khoảng 20.000 tỷ lợi nhuận trong 5 năm tới. Vừa rồi, Kinh Bắc cũng đã được cấp phép đầu tư của 3 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 2.000 ha và Công ty đã đền bù giải tỏa và tạo quỹ đất sẵn sàng.

Ông Tâm chia sẻ, quỹ đất của Đô thị Kinh Bắc khá lớn, ngoài quỹ đất hiện tại sắp tới được cấp phép đầu tư tại Tiền Giang. Ông cho rằng, vấn đề quan trọng hơn ngoài quỹ đất là việc thu hút đầu tư tốt, nghĩa là Nhà nước, chính quyền địa phương giao đất ở đâu đền bù giải tỏa và xây dựng hạ tầng cực kỳ nhanh và hiệu quả.

Theo báo cáo thường niên 2021, Đô thị Kinh Bắc đang quản lý gần 5.216 ha đất phát triển KCN, chiếm gần 4,22% tổng số diện tích đất KCN của cả nước và xấp xỉ 1.178 ha đất phát triển khu đô thị (KĐT), dân cư. Trong đó, 1.013 ha đất KCN thuộc 4 KCN đã được lấp đầy 100% và một KCN có diện tích 426 ha đã lấp đầy 96,78%.

Doanh nghiệp cho biết sẽ tăng tốc đầu tư hạ tầng và thu hút đầu tư vào các KCN và KĐT bao gồm: KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu mở rộng, KCN Tân Phú Trung, KĐT Phúc Ninh, KĐT Tràng Duệ; KCN Tràng Duệ mở rộng; Cụm công nghiệp Hưng Yên, Cụm công nghiệp Long An; Đại dự án Tràng Cát.

Ngoài ra, Đô thị Kinh Bắc đang tiến hành mở rộng quỹ đất KĐT, KCN tại Hưng Yên, Long An, Tiền Giang, Hải Dương và Vũng Tàu với tổng diện tích dự kiến tăng lên hàng nghìn ha trong năm 2022 và các năm tiếp theo.

Từ năm nay, doanh nghiệp tập trung triển khai các dự án KCN và KĐT, bao gồm: Cụm công nghiệp ở Long An (219,8 ha KCN và 43,52 ha khu nhà ở xã hội); Cụm công nghiệp ở Hưng Yên (225 ha KCN).

Với hàng loạt kế hoạch trên, chắc chắn Đô thị Kinh Bắc sẽ phải mạnh tay huy động vốn hơn nữa.

Kênh huy động vốn tín dụng, trái phiếu bị kiểm soát, Đô thị Kinh Bắc tìm vốn thay thế ra sao?

Trước kia, khi tín dụng bị siết, doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang kênh trái phiếu. Nhưng hiện nay, việc cơ quan chức năng kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, gồm kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu khiến bài toán huy động vốn để đảm bảo tiến độ kinh doanh đang khiến nhiều doanh nghiệp đau đầu. Vì vậy, giải pháp huy động vốn khả thi nhất hiện nay chính là liên tục phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ.

Tại Đô Thị Kinh Bắc, phần lớn nguồn vốn huy động chủ yếu qua kênh trái phiếu là để sử dụng cho các dự án bất động sản. Do đó, nhiều năm qua nợ vay cùng chi phí lãi vay tăng chóng mặt. Với tình hình hiện nay, khi cả hai kênh tín dụng và trái phiếu đang bị kiểm soát chặt hơn trước. Bài toán huy động vốn tại Kinh Bắc chắc chắn còn nan giải hơn nữa.

Do đó, Đô thị Kinh Bắc của ông Đặng Thành Tâm hồi đầu năm đã lên kế hoạch bán 6 triệu cổ phiếu quỹ để có tiền bổ sung nguồn vốn kinh doanh. Giao dịch được thực hiện từ 16/2/2022 đến 16/3/2022, theo phương thức khớp lệnh.

Kết qủa, ông lớn trong ngành bất động sản khu công nghiệp thu về hơn 334 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động. Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2021, số cổ phiếu quỹ này có giá trị hơn 364 tỷ đồng. Như vậy, Đô thị Kinh Bắc đã lỗ khoảng 30 tỷ đồng (tương ứng lỗ 8%) từ bán cổ phiếu quỹ.

Có thể thấy, Đô thị Kinh Bắc đang thực sự ‘khát vốn’ do kế hoạch kinh doanh quá ‘khủng’ trong khi nguồn huy động vốn ưa thích từ kênh trái phiếu và tín dụng thời gian này lại bị kiểm soát chặt.