Mua chung nhà đất bằng công nghệ blockchain: Nhiều rủi ro

Mô hình chia nhỏ bất động sản để gọi vốn đang được một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản áp dụng. Đây cũng được xem là cơ hội để nhiều người ít tiền vẫn tham gia đầu tư vào lĩnh vực này.

Mới đây, một khu nhà cấp 4 ở Cần Giờ (TP.HCM) có sổ hồng chính chủ, diện tích 81m2 đã được Công ty Moonka gọi vốn thành công bằng công nghệ Blockchain. Khu nhà này được chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần là 3,2 triệu đồng.

Để tham gia mua chung tài sản bằng công nghệ Blockchain, nhà đầu tư đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp, sau đó nạp tiền thông qua ví điện tử, từ đó quy đổi sang Token của Moonka để mua bất động sản. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản online theo mã số Blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ đỏ và các hồ sơ pháp lý của khu nhà được doanh nghiệp niêm yết trực tuyến.

Kết quả, có 32 nhà đầu tư tham gia giao dịch, trong đó có nhà đầu tư đã mua đến 187 phần trong tổng số 1.000 phần của căn nhà.

Bình luận về mô hình chia nhỏ bất động sản để gọi vốn, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là cho người tham gia giao dịch.

Trước hết, vị chuyên gia không đồng tình với quan điểm đây là mô hình chứng khoán hóa bất động sản. Theo ông, chứng khoán hóa bất động sản là việc chia nhỏ  tài sản đó thành các phần đều nhau và bán ra thị trường như cổ phiếu. Nhà đầu tư mua cổ phiếu thì trở thành chủ sở hữu, bình đẳng với các chủ sở hữu khác, kể cả người phát hành cổ phiếu.

"Như khi nhà đầu tư mua cổ phiếu của bất kỳ doanh nghiệp nào, số phận tài chính của nhà đầu tư đó gắn liền với toàn bộ doanh nghiệp, và như vậy, doanh nghiệp lời nhiều thì nhà đầu tư được chia nhiều, lời ít thì được chia ít, và nếu doanh nghiệp lỗ nhà đầu tư cũng phải chịu. Quan trọng là nhà đầu tư này có quyền bình đẳng với tất các nhà đầu tư khác. Nếu nắm cổ phiếu đến một mức độ nhất định, nhà đầu tư được tham gia vào Hội đồng quản trị và tham dự đại hội đồng cổ đông, có ý kiến với việc quyết định sử dụng vốn, định hướng sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp...", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh giải thích. 

Đối với dạng chia nhỏ bất động sản nêu trên, ông Thịnh cho biết, người mua mỗi phần nhỏ này không sở hữu toàn bộ tài sản này mà quyền ở trong tay chủ sở hữu hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đứng ra làm trung gian mua bán.

Điều này kéo theo nhiều rủi ro cho người tham gia, bởi họ không có quyền định đoạt số phận của bất động sản đó, họ chỉ có quyền đối với phần bất động sản mà họ mua mà thôi. Việc đi đến quyết định bán bất động sản đó cũng vô cùng khó khăn và không khả thi vì "chín người mười ý", huống chi đó là một bất động sản chia tới 1.000 phần.

"Người mua chịu toàn bộ sự điều phối của người chủ sở hữu, chuyện lời lãi, quyết định thế nào là thuộc quyền của người chủ sở hữu hay doanh nghiệp trung gian kia. Như vậy, không thể gọi là chứng khoán hóa bất động sản. Rủi ro cho người tham gia giao dịch này rất cao vì pháp lý không cấm nhưng cũng không quy định", ông Thịnh chi rõ.

Cũng theo vị chuyên gia, công nghệ Blockchain là vấn đề cần nghiên cứu để ứng dụng vì nó đảm bảo sự công khai, minh bạch. Nếu bất động sản tận dụng công nghệ Blockchain để chia nhỏ ra gọi vốn cũng rất tốt vì nó công khai việc mua bán, giá trị các phần mua bán... mà không ai xóa được. Nhưng điều đó không có nghĩa là nó có tác động đến cơ chế điều hành của toàn bộ tài sản do người mua chỉ mua một phần hay vài phần căn hộ, chứ không phải toàn bộ bất động sản đó.

Một điểm khác được PGS.TS Đinh Trọng Thịnh lưu ý, đó là việc chia nhỏ bất động sản để gọi vốn như thế này sẽ đẩy giá nhà lên cao, vì việc mua toàn bộ một bất động sản giá cao thì khó, nhưng nếu mua một phần của bất động sản đó thì rất dễ dàng, và như thế nó cũng có thể tăng giá lên một cách dễ dàng.

"Như vậy, chỉ lợi cho chủ đầu tư và người mua đi bán lại, còn người có nhu cầu nhà ở thật thì không có lợi gì ở đây. Tất nhiên, nếu mong muốn có được căn nhà đó thì với mô hình này, người mua có thể sở hữu nhà từng phần một, và sau một thời gian họ có thể mua được cả căn nhà, song khi ấy giá nhà đã lên rất cao. Cũng có khi họ gặp khó khăn nếu một trong những người mua không chịu bán lại phần của họ", ông nói.