Sau đại dịch, ngân hàng 'ồ ạt' rao bán tài sản đảm bảo là căn hộ chung cư

Ngân hàng chật vật phát mại nhiều căn hộ chung cư cao cấp

Suốt thời gian dài, ngân hàng Agribank và Sacombank nhiều lần rao bán khoản nợ có tài sản đảm bảo là các căn hộ thuộc Dự án căn hộ cao ốc Hạnh Phúc do Doanh nghiệp tư nhân Thanh Tùng làm chủ đầu tư.

Dự án căn hộ cao ốc Hạnh Phúc có quy mô tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả tầng hầm) gần 85.000m2, cao 24 tầng. Tổng số căn hộ là 644 căn. Công trình khởi công xây dựng từ năm 2008 đến năm 2012 ngưng thi công.

Trong số các nhà băng rao bán chung cư cao cấp để xử lý nợ xấu của khách hàng, ngân hàng Sacombank là đơn vị có nhiều tài sản rao bán nhất.

Cụ thể, mới đây Sacombank tiếp tục thông báo cần bán nhiều căn hộ chung cư cao cấp tại Tp.Hồ Chí Minh. Trong đó, nhiều căn đã được rao bán nhiều lần nhưng chưa thành công dù đã giảm giá đáng kể.

Cụ thể, nhà băng này muốn thanh lý căn hộ 3502 (Duplex, 3 tầng) thuộc tầng 35 toà tháp Sapphire 1 với giá khởi điểm 22,97 tỷ đồng. Theo mô tả của Sacombank, căn hộ có diện tích 382,43 m2.

Ngoài ra, ngân hàng này cũng rao bán căn hộ 2506 và 2507 tại tầng 25 toà tháp Sapphire 2 với giá lần lượt là 8,88 tỷ đồng và 9,85 tỷ đồng. Diện tích mỗi căn là 141,29 m2.

Được biết, những căn hộ trên là tài sản cấn trừ nợ vay phát sinh từ ngân hàng Phương Nam (nay đã sáp nhập vào Sacombank). Không chỉ Sacombank mà một số ngân hàng khác cũng vướng nợ xấu tại dự án này, đã rao bán trong vài năm trở lại đây.

Được biết, vị trí căn hộ thuộc Tòa tháp Sapphire 1 và 2 thuộc trong khu căn hộ cao cấp Saigon Pearl, tại số 92 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP.HCM.

Trước đó, hồi đầu năm 2022, ngân hàng Agribank chi nhánh Trung Tâm Sài Gòn rao bán căn hộ chung cư số 11.03 khu A2 (A2.11.03) khu nhà ở chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Giai Việt tại 854- 856 Tạ Quang Bửu, phường 5, Quận 8 (TP HCM). Được biết căn hộ có diện tích sàn 115,51m2, giá khởi điểm là 4,79 tỷ đồng, hồi tháng 11/2021, căn hộ này từng được Agribank rao bán ở mức 5,9 tỷ đồng.

Đồng thời Agribank chi nhánh Trung tâm Sài Gòn đang rao bán một căn hộ 7.24 lô H3, chung cư phường 6, quận 4 với giá khởi điểm 2,7 tỷ đồng.

Mới đây, ngân hàng Agribank cũng đang rao bán căn hộ tầng 1 thuộc khu chung cư 150-158 Trần Hưng Đạo, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 với diện tích 111,75 m2, giá khởi điểm 18 tỷ;…

Ngoài Sacombank, Agribank, hoạt động xử lý nợ xấu đang được nhiều ngân hàng đẩy mạnh trong thời gian gần đây, đặc biệt là rao bán lẻ các căn hộ chung cư cao cấp. Dù nhiều khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo đầy đủ nhưng ngân hàng vẫn gặp khó trong việc thanh lý.

Theo nhiều chuyên gia, việc thanh lý chung cư cao cấp còn khó khăn một phần do ngân hàng còn để giá bán khá cao (chẳng hạn như giá phát mại sản phẩm thuộc dự án Xi Grand Court trong tháng 6/2022 vẫn giữ nguyên, không giảm so với lần rao bán vào cuối năm 2021) trong khi việc mua căn hộ chung cư phát mại thủ tục phức tạp hơn nhiều so với tìm mua những chung cư mới.

Việc bán, phát mại tài sản để xử lý nợ xấu của các ngân hàng gặp nhiều khó khăn do thị trường thanh lý tài sản đảm bảo bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế chưa phục hồi sau đại dịch. Bên cạnh đó, có những khách hàng lợi dụng bối cảnh dịch bệnh để trì hoãn trả nợ, giao tài sản đảm bảo cho các TCTD khiến tiến trình xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm càng gặp nhiều khó khăn.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tìm cách “bịt cửa” cho vay bất động sản trá hình.

Tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ước 800.000 tỷ đồng, chiếm 7% tổng dư nợ tín dụng.

Qua đó, NHNN cũng nhận thấy, một số tổ chức tín dụng cho khách hàng cá nhân vay với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.

Vì vậy, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, cơ quan quản lý cho rằng cần quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... đối với các khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà.

Nợ xấu ngân hàng dự báo tiếp tục tăng, đặc biệt là bất động sản

Theo NHNN, mặc dù tỷ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) vẫn đang được kiểm soát dưới mức 2%, tuy nhiên những khó khăn của nền kinh tế cũng như của doanh nghiệp, người dân có thể sẽ bộc lộ rõ nét hơn trong thời gian tới, khi đó, tỷ lệ nợ xấu nội bảng dự báo sẽ tiếp tục tăng.

Bên cạnh đó, dịch bệnh COVID-19 đã tác động, ảnh hưởng lớn đến tình hình tài chính của khách hàng, dẫn đến kết quả xử lý nợ xấu thông qua hình thức khách hàng trả nợ và xử lý tài sản đảm bảo, đặc biệt là tài sản bằng bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế chưa phục hồi.

Số liệu từ báo cáo tài chính quý I/2022 của 27 ngân hàng, tổng số dư nợ xấu các nhà băng đến thời điểm 31/3/2022 đã tăng đến 11% so với cuối năm trước với hơn 109.600 tỷ đồng.

VPBank tiếp tục là ngân hàng có nhiều nợ xấu nhất trong ba tháng đầu năm 2022, tăng 11% so với cuối năm ngoái, trong đó nợ nghi ngờ tăng mạnh 30%. Qua đó kéo tỷ lệ nợ xấu từ mức 4,57% đầu năm lên 4,83%

Đứng thứ hai trong bảng xếp là VietinBank với quy mô nợ xấu ở mức 15.322 tỷ đồng, tăng 7% so với cuối năm ngoái. Một "ông lớn" khác là BIDV cũng xếp ngay sau đó ở vị trí thứ 3 với con số nợ xấu tăng nhẹ 1% so với cuối 2021, lên 13.730 tỷ đồng.

10 ngân hàng có số dư nợ xấu lớn nhất tính đến 31/3/2023 còn bao gồm Vietcombank, Sacombank, VIB, MBBank, SHB và ACB. Tính riêng nợ xấu của 10 ngân hàng này đã chiếm 82.608 tỷ đồng, tương đương 75% tổng nợ xấu của 27 ngân hàng được khảo sát.

Đáng nói nhất là nợ xấu tại ngân hàng Agribank đến nay vẫn chưa công bố. Tuy nhiên, theo số liệu tại thời điểm 31/12/2021 thì nợ xấu tại nhà băng này đang cao nhất hệ thống.

Cụ thể, nợ xấu của Agribank ghi nhận hơn 24.553 tỷ đồng, tăng đến 14% so với năm 2021. Trong đó, các nhóm nợ xấu đều tăng mạnh. Gồm nợ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) tăng 14% so với đầu năm, lên mức 3.141 tỷ đồng; nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ) tăng đến 39% lên mức hơn 3.379 tỷ đồng và nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) tăng 10% lên đến 18.033 tỷ đồng. Kéo theo tỷ lệ nợ xấu tăng từ 1,78% lên 1,87%.

Trong năm 2021, ngân hàng Agribank đã trích lập hơn 22.000 tỷ đồng dự phòng rủi ro, tăng gần 18% so với năm 2020, nâng nguồn dự phòng lên hơn 34.000 tỷ đồng. Kết quả, tỷ lệ bao phủ nợ xấu của Agribank đã tăng lên 138,6%, cao hơn so với mức 110% trong năm 2020.

Với khối nợ xấu đồ sộ này, nếu so với các nhà băng khác như Vietcombank có thể nhận ra, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại ngân hàng Agribank vẫn đang ở mức khá thấp.

Nợ xấu cao nhất ngành nên dễ dàng hiểu được ngân hàng Agribank luôn ‘đi đầu’ trong việc phát mại tài sản, đặc biệt là bất động sản để thu hồi nợ xấu.