Nhà Khang Điền: Dòng tiền âm 2.315 tỷ đồng, nợ vay tăng gấp 2,8 lần đầu năm

Lãi 345 tỷ đồng trong quý 3, tồn kho tăng mạnh

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 với doanh thu ghi nhận hơn 805 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ 2021. Đóng góp chính trong đó là từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đạt 789 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.191 tỷ đồng.

Các chi phí đều tăng mạnh so với quý III/2021. Trong đó, chi phí tài chính tăng 83% lên hơn 49 tỷ đồng đến từ gia tăng khoản chiết khấu thanh toán và không ghi nhận chi phí lãi vay. Chi phí bán hàng 42 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp 51 tỷ đồng, tăng 451% và 36% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu từ hoạt động tài chính chỉ đạt 414 triệu đồng, giảm gần 1 tỷ đồng so với đầu năm.

Tuy nhiên, nhờ ghi nhận lợi nhuận khác hơn 116 tỷ đồng so với mức lỗ gần 6 tỷ đồng của quý III năm ngoái, đến từ khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng 123 tỷ đồng. Khoản ghi nhận này giúp cho lợi nhuận sau thuế quý III của Nhà Khang Điền tăng 9% so với cùng kỳ, đạt 345 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (lãi ròng) gần 352 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng, Nhà Khang Điền có doanh thu thuần 1.678 tỷ đồng và lãi ròng hơn 983 tỷ đồng, giảm 47% về doanh thu như tăng 25% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ biên lợi nhuận gộp tăng và không còn lỗ từ hoạt động khác. Năm nay, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, như vậy sau 9 tháng, công ty đã hoàn thành lần lượt 42% và 69% chỉ tiêu đã đề ra.

Tính đến ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Nhà Khang Điền ghi nhận đạt hơn 21.470 tỷ đồng, tăng hơn 49% so với đầu năm chủ yếu từ việc gia tăng của hàng tồn kho, cũng là nguyên nhân chính khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm nặng.

Theo đó, Tồn kho của doanh nghiệp đã tăng 65% so với đầu năm và chiếm khoảng 59% tổng giá trị tài sản với gần 12.729 tỷ đồng. Chiếm phần lớn hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, mới ghi nhận sau thương vụ mua lại công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%).

Ngoài ba dự án trên, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Cùng với đó, Khang Điền cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.

Dòng tiền tiếp tục âm 2.315 tỷ, nợ vay tăng gấp 2,8 lần đầu năm

Việv gia tăng mạnh tồn kho cũng là nguyên nhân chính khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền trong 9 tháng đầu năm âm đến 2.315 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ âm 845 tỷ đồng.

Đáng chú  ý, từ năm 2018 tới nay, Nhà Khang Điền thường xuyên duy trì dòng tiền kinh doanh thâm hụt và phải huy động dòng vốn bên ngoài để tài trợ. Trong đó, dòng tiền kinh doanh năm 2018 ghi nhận âm 718,95 tỷ đồng, năm 2019 ghi nhận âm 163,53 tỷ đồng, và năm 2021, Công ty tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.009,74 tỷ đồng.

Để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh chính, Nhà Khang Điền tiếp tục tăng vay nợ. Tại thời điểm cuối quý III/2022, tổng nợ phải trả của doanh ghiệp tăng 2,3 lần lên 9.786 tỷ đồng. Dư nợ vay ở mức 7.206 tỷ đồng (gấp 2,8 lần đầu năm), trong đó, nợ tài chính dài hạn ghi nhận 6.176 tỷ đồng (gấp 3,6 lần so với đầu năm).

Riêng các khoản vay ngân hàng của Nhà Khang Điền đạt 5.849 tỷ đồng, tăng gấp 1,8 lần so với con số 2.070 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong đó, doanh nghiệp đã vay ngân hàng hơn 4.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm, qua đó dòng tiền thuần dương hơn 1.346 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương tiền cũng tăng gần gấp đôi so với đầu năm lên 2.711 tỷ đồng, chủ yếu do lượng tiền gửi ngân hàng tăng.

Theo thuyết minh, công ty đẩy mạnh vay nợ tài chính nhằm tài trợ vốn cho các dự án Tân Tạo - khu A, Lê Minh Xuân mở rộng, 11A Bình Hưng, khu nhà ở phường Phú Hữu, thông qua vay vốn ngân hàng OCB và Vietinbank với lãi suất 10,5 - 11,4%/năm.

Ngoài ra, Nhà Khang Điền cũng vay trái phiếu với dư nợ đạt 1.100 tỷ đồng, ghi nhận từ 2 lô trái phiếu tín chấp có kỳ hạn trả gốc trong năm 2025, lãi suất 12%/năm, mục đích là tăng quy mô vốn hoạt động.

Cùng với các khoản nợ vay tăng, Nhà Khang Điền cũng có 5.034 tỷ đồng khoản phải thu, tăng 17%. Trong đó, 715 tỷ đồng là khoản phải thu khách hàng từ chuyển nhượng bất động sản, 2.098 tỷ đồng từ trả trước để mua quyền sử dụng đất và 2.084 tỷ đồng tạm ứng công tác đền bù dự án.

Mặt khác, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại thời điểm cuối quý III tăng gấp đôi giá trị đầu năm lên 529 tỷ đồng. Trong đó, hơn 517 tỷ đồng là khoản nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản của khách hàng theo tiến độ hợp đồng, tăng 3 lần so với thời điểm đầu năm. Ngoài ra, công ty có khoản gần 8,7 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, là khoản thu trước tiền cho thuê đất tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, tăng 10%.

Liên tục bảo lãnh cho công ty con vay tối đa 6.839 tỷ đồng

Trong diễn biến liên quan, HĐQT Nhà Khang Điền mới đây đã thông qua việc bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ trả nợ thay cho Công ty TNHH Một thành viên Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (công ty con) vay vốn và thế chấp tài sản tại Vietinbank.

Số tiền vay tối đa là 1.000 tỷ đồng. Mục đích của đợt vay vốn này là để nộp tiền sử dụng đất của dự án khu nhà ở cao tầng tại phường An Lạc, quận Bình Tân, TP. HCM và thanh toán chi phí xây dựng chung cư, xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án.

HĐQT Nhà Khang Điền cũng thông qua việc Nhà Khang Điền phát hành cam kết không giảm vốn góp và tỷ lệ góp vốn tại Nhà Khang Phúc, hỗ trợ tối đa cho Nhà Khang Phúc trong quá trình xây dựng, kinh doanh trong trường hợp tổng mức đầu tư dự án tăng, đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ. Ngoài ra, công ty cũng cam kết bảo lãnh cho toàn bộ nghĩa vụ trả nợ thay cho Khang Phúc đối với khoản vay nêu trên trong trường hợp đơn vị này vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn.

Được biết, tại phường An Lạc, quận Bình Tân, công ty đang triển khai dự án The Privia, nằm trên mặt tiền đường An Dương Vương với quy mô 1,8 ha, số lượng sản phẩm là hơn 1.000 căn.

Trước đó, vào ngày 10/6/2022 Nhà Khang Điền đã thông qua Nghị quyết phê duyệt cho Nhà Khang Phúc thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu trung tâm dân cư Tân Tạo A – Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TPHCM.

Theo đó, Nhà Khang Điền phê duyệt thông qua việc Nhà Khang Phúc vay vốn và thế chấp tài sản đảm bảo cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh TPHCM với hạn mức vay tối đa 4.619 tỷ đồng.

Thời hạn vay là 84 tháng kể từ ngày tiếp theo của ngày giải ngân đầu tiên. Mục đích vay nhằm thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thuộc Dự án Tân Tạo A.

Đồng thời, Nhà Khang Điền cũng sẽ bảo lãnh để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ thay tại Vietinbank trong trường hợp Nhà Khang Phúc vi phạm nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn, thu xếp nguồn vốn tham gia hỗ trợ Nhà Khang Phúc nhằm đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với Dự án Tân Tạo A và phương án cấp tín dụng tại Vietinbank được triển khai đúng tiến độ; không giảm vốn điều lệ và duy trì vốn góp tối thiểu 99% tại Nhà Khang Phúc.

Đến đầu tháng 10, HĐQT Khang Điền tiếp tục thông qua phương án đảm bảo cho Nhà Khang Phúc vay không quá 1.220 tỷ đồng tại Ngân hàng OCB - chi nhánh quận 4. Với số tiền vay được, Nhà Khang Phúc dự kiến dùng tối đa 420 tỷ đồng thanh toán chi phí nộp tiền thuê đất và tối đa 800 tỷ đồng thanh toán chi phí đầu tư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng – Giai đoạn 1 do công ty làm chủ đầu tư.

Như vậy, kể từ thời điểm tháng 6 đến nay, Nhà Khang Điền đã liên tục đứng ra bảo lãnh cho công ty con là Nhà Khang Phúc vay tiền tại hai ngân hàng là VietinBank và OCB với tổng số tiền gần 6.839 tỷ đồng.