Nhà ở cho thuê: Trụ cột mới của chính sách nhà ở quốc gia

Thay đổi tư duy phát triển nhà ở

Đây là một trong những nội dung được thảo luận sôi nổi tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam thực hiện.

Phát biểu tại diễn đàn, ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, định hướng phát triển nhà ở cho thuê thành một trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia đến năm 2030 là bước chuyển quan trọng trong tư duy phát triển thị trường.

Theo đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách, doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với lợi nhuận hợp lý, còn người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.

Đây không đơn thuần là sự bổ sung thêm một phân khúc nhà ở, mà là sự thay đổi trong cách tiếp cận vấn đề an cư. Thay vì mặc định “an cư” đồng nghĩa với sở hữu, chính sách mới hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có nơi ở phù hợp, bất kể đó là nhà mua hay nhà thuê.

Theo ông Bình, khi nhà ở cho thuê phát triển đúng hướng, thị trường bất động sản cũng sẽ có cơ hội tái cân bằng. Dòng tiền đầu tư có thể dịch chuyển từ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn sang những mô hình khai thác dài hạn, tạo ra nguồn thu ổn định. Thị trường nhờ đó sẽ hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực thay vì chạy theo tâm lý tích sản.

Sự thay đổi này cũng kéo theo sự thay đổi về cấu trúc thị trường. Bên cạnh các chủ đầu tư, vai trò của các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ ngày càng quan trọng. Các mô hình cho thuê quy mô lớn đòi hỏi tiêu chuẩn dịch vụ, quản trị tài sản và chăm sóc khách hàng cao hơn nhiều so với hình thức cho thuê nhỏ lẻ hiện nay.

Nói cách khác, nếu được phát triển đúng hướng, nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở mà còn góp phần tạo ra một hệ sinh thái bất động sản chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Khơi thông nguồn lực để hình thành thị trường quy mô lớn

Dù được đánh giá có tiềm năng rất lớn, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản về đất đai, nguồn vốn và cơ chế phát triển.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng một trong những hạn chế lớn nhất hiện nay là chúng ta chưa đánh giá đầy đủ vai trò và quy mô thực tế của nhu cầu nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở quốc gia. Khi chưa có dữ liệu đầy đủ, việc bố trí quỹ đất, quy hoạch và xây dựng chính sách hỗ trợ vẫn còn thiếu tính chủ động.

Những năm gần đây, Chính phủ đã liên tục ban hành các cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhiều địa phương được trao quyền chủ động hơn trong việc rà soát và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở. Các vướng mắc liên quan đến giải phóng mặt bằng, dự án tồn đọng hay cơ chế xác định giá đất cũng đang từng bước được xử lý nhằm khơi thông nguồn cung.

Tuy nhiên, để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê thực sự quy mô lớn, cần những chính sách chuyên biệt hơn.

Theo ông Kiên, có thể ưu tiên thí điểm hai mô hình. Thứ nhất là nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD - những khu vực phát triển gắn với giao thông công cộng, nơi tập trung đông người trẻ, chuyên gia và lao động chất lượng cao. Thứ hai là nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, phục vụ lực lượng lao động có thu nhập chưa cao nhưng nhu cầu chỗ ở rất lớn.

Nếu được hỗ trợ về quỹ đất và giảm chi phí đầu vào, các dự án này có thể tạo ra nguồn cung đáng kể với mức giá phù hợp hơn cho người thuê.

Ở góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng nguồn vốn mới là nút thắt lớn nhất cần tháo gỡ. Phát triển nhà ở cho thuê là cuộc chơi của dòng vốn dài hạn. Trong khi đó, hệ thống ngân hàng thương mại hiện chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng nhu cầu cho vay kéo dài hàng chục năm với lãi suất thấp.

Thực tế cho thấy ngay cả những chương trình tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội cũng gặp khó khăn trong giải ngân. Điều này cho thấy việc kỳ vọng hoàn toàn vào nguồn vốn ngân hàng sẽ khó tạo ra bước đột phá cho phân khúc nhà ở cho thuê.

Vì vậy, ông Nghĩa đề xuất cần tính tới các nguồn lực từ Chính phủ và vốn đầu tư công, đặc biệt là trái phiếu Chính phủ với kỳ hạn dài. Đây là nguồn vốn có chi phí thấp và phù hợp với đặc thù của các dự án nhà ở cho thuê vốn cần thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Bên cạnh câu chuyện vốn, kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy Nhà nước không nhất thiết phải trực tiếp xây dựng và vận hành các dự án. Vai trò phù hợp hơn là chuẩn bị quỹ đất, quy hoạch và nguồn lực tài chính, sau đó tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia đầu tư, quản lý và khai thác.

Mô hình này vừa bảo đảm hiệu quả vận hành, vừa huy động được nguồn lực xã hội hóa, đồng thời giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần những động lực tăng trưởng mới, nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ mở ra một hướng phát triển bền vững hơn. Không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở cho hàng triệu người dân, phân khúc này còn góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng giữa sở hữu và thuê, giữa tích sản và khai thác giá trị sử dụng.

Quan trọng hơn, đó là bước chuyển từ tư duy “mỗi người phải sở hữu một căn nhà” sang mục tiêu thiết thực hơn: mọi người dân đều có cơ hội được an cư với chi phí hợp lý. Đây cũng chính là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và một hệ thống an sinh nhà ở bền vững trong dài hạn.